Hausgeld-Umlegen

Umlagefähige Nebenkosten: die Liste nach § 2 BetrKV mit den Posten der Hausgeldabrechnung

Kurz gesagt: Umlagefähig sind nur die Betriebskosten, die § 2 BetrKV aufzählt und die der Mietvertrag Ihrem Mieter überträgt. Die Tabelle ordnet die 17 Nummern den Posten Ihrer Hausgeldabrechnung zu.

Stand: 20.10.2026. Rechtsgrundlagen: BetrKV, BGB, WEG (gesetze-im-internet.de).

Sie vermieten eine Eigentumswohnung? Im Werkzeug wählen Sie die PDF-Datei der Hausgeldabrechnung Ihrer Verwaltung aus, und es liest die Posten heraus. Die Datei bleibt auf Ihrem Gerät. Sie können die Posten auch selbst eintragen. Das Werkzeug trennt umlagefähige von nicht umlagefähigen Kosten und rechnet Nachzahlung oder Guthaben des Mieters aus. Das Ergebnis sehen Sie kostenlos, ohne Anmeldung.

Zum Werkzeug

Wer eine Eigentumswohnung vermietet, bekommt mit der Hausgeldabrechnung eine Liste von Posten, von denen nur ein Teil in die Abrechnung für den Mieter gehört. Welche das sind, regelt § 2 BetrKV. Er zählt die Betriebskosten in 17 Nummern auf. Dieser Ratgeber gibt Ihnen die Nummern in einer Tabelle und ordnet ihnen die Bezeichnungen zu, unter denen die Kosten in der Hausgeldabrechnung meist stehen. Er bietet allgemeine Informationen und ist keine Rechtsberatung.

Voraussetzung: Der Mietvertrag überträgt die Kosten

Der Mieter trägt Betriebskosten nur, wenn das vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB). Was Betriebskosten sind, definiert § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB. Für die Aufstellung gilt die Betriebskostenverordnung fort (§ 556 Abs. 1 Satz 3 BGB). Eine Vereinbarung, die den Mieter schlechter stellt, ist unwirksam (§ 556 Abs. 5 BGB).

Sie müssen nicht jede Kostenart aufzählen. In der Wohnraummiete genügt es nach der Rechtsprechung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt, auch im Formularvertrag und ohne Verweis auf die Verordnung (BGH, Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15). Der Bundesgerichtshof hat den Verweis aber ausdrücklich nur genügen lassen, soweit es nicht um sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 geht (Rn. 11). Für Nr. 17 sollten Sie die Kostenart deshalb im Vertrag nennen.

Die 17 Nummern des § 2 BetrKV

Nr. Kostenart Typische Bezeichnung in der Hausgeldabrechnung Hinweise
1 Laufende öffentliche Lasten, namentlich Grundsteuer meist keine, die Grundsteuer steht im eigenen Bescheid Siehe Grundsteuer
2 Wasserversorgung Kaltwasser, Wasserverbrauch, Zählermiete Zählermiete und Eichung stehen ausdrücklich in der Vorschrift, der Kauf eines Zählers nicht (Wasser und Abwasser)
3 Entwässerung Abwasser, Entwässerung Das Wort Niederschlagswasser nennt die Vorschrift nicht
4 Zentrale Heizungsanlage, Wärmelieferung, Etagenheizung Heizkosten, Brennstoff, Heizungswartung, Messdienst Zu Nr. 4 gehören Wartung (Prüfung, Einstellung durch eine Fachkraft), Reinigung der Anlage und Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz. Reparaturen nicht (Heizkosten)
5 Warmwasserversorgung Warmwasser Meist zusammen mit der Heizung abgerechnet
6 Verbundene Heizungs- und Warmwasseranlagen Heizung und Warmwasser Rechenregel für gemeinsame Anlagen
7 Personen- oder Lastenaufzug Aufzug, Aufzugswartung, Aufzugsstrom Betriebsstrom, Wartung und Prüfung ja, Reparatur nein (Aufzug)
8 Straßenreinigung und Müllbeseitigung Müllabfuhr, Straßenreinigung, Winterdienst Das Wort Winterdienst steht nicht in der Vorschrift. Er wird meist hier geführt, nennen Sie ihn im Mietvertrag (Müllgebühren)
9 Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung Treppenhausreinigung, Schädlingsbekämpfung Gemeinsam genutzte Gebäudeteile
10 Gartenpflege Gartenpflege, Grünanlage Pflege ja, Neuanlage nein (Hausmeister und Garten)
11 Beleuchtung Allgemeinstrom, Treppenhauslicht Strom für Außenbeleuchtung und gemeinsame Gebäudeteile, Heizungsstrom gehört zu Nr. 4 (Allgemeinstrom)
12 Schornsteinreinigung Schornsteinfeger, Kehrgebühren Nur, soweit die Gebühren nicht schon unter Nr. 4 Buchstabe a fallen
13 Sach- und Haftpflichtversicherung Gebäudeversicherung, Gebäudehaftpflicht, Glasversicherung Rechtsschutz nicht (Versicherungen)
14 Hauswart Hausmeister Nur der Teil ohne Instandhaltung und Verwaltung, kein doppelter Ansatz mit den Nummern 2 bis 10 und 16
15 Antennen, Breitband, Glasfaser Kabelanschluss, Antennenanlage Seit 01.07.2024 keine Grundgebühren mehr, für Anlagen ab 01.12.2021 gelten Buchstabe a und b gar nicht (Kabel)
16 Wäschepflege Waschküche, Gemeinschaftswaschmaschine Strom, Wartung und Wasser
17 Sonstige Betriebskosten zum Beispiel Rauchwarnmelder-Wartung Nur, wenn der Mietvertrag die Kostenart konkret benennt

Bei den Rauchwarnmeldern kommt es auf die Art der Kosten an. Die Miete der Geräte ist nicht umlagefähig, weil sie den Anschaffungskosten gleichsteht (BGH, Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20). Die Wartung ist umlagefähig, wenn der Mietvertrag sie erfasst (BGH, Urteil vom 05.10.2022, VIII ZR 117/21). Einzelheiten stehen im Ratgeber Rauchwarnmelder.

Was nie umlagefähig ist

Keine Betriebskosten sind die Verwaltungskosten und die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung (§ 1 Abs. 2 BetrKV). In der Hausgeldabrechnung betrifft das die Verwaltervergütung, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage und Reparaturen. Die Kontoführung der Gemeinschaft gehört zur Verwaltung, und Rechtskosten nennt § 2 BetrKV nicht. Die Posten und ihre Begründung finden Sie im Ratgeber Nicht umlagefähige Kosten in der Hausgeldabrechnung. Zur Übersicht, was von der Hausgeldabrechnung in die Abrechnung gehört, hilft auch Hausgeldabrechnung auf den Mieter umlegen.

Wie viel Prozent des Hausgelds sind umlagefähig?

Einen festen Prozentsatz gibt es nicht. Im Netz kursiert eine Faustregel von etwa 60 Prozent, eine amtliche oder gerichtliche Quelle dafür gibt es nicht. Der Anteil hängt vom Haus ab: Eine hohe Zuführung zur Erhaltungsrücklage oder eine teure Verwaltung senkt ihn, hohe Heiz-, Wasser- und Reinigungskosten erhöhen ihn.

Ein Rechenbeispiel liefert das Muster im Ratgeber Nebenkostenabrechnung Eigentumswohnung: Aufbau und Muster. Dort stehen in der Einzelabrechnung Posten über 3.093,00 €, die Grundsteuer von 312,00 € nicht mitgerechnet, weil sie aus dem eigenen Bescheid stammt. Umlagefähig sind davon 1.569,00 €: Wasser 200,00 €, Abwasser 160,00 €, Heizung 585,00 €, Müll 96,00 €, Treppenhausreinigung 144,00 €, Allgemeinstrom 72,00 €, Versicherung 216,00 € und der umlagefähige Teil des Hausmeisters mit 96,00 €. Nicht umlagefähig sind 1.524,00 €: Rücklage 960,00 €, Verwaltung 360,00 €, Reparaturen 180,00 € und der Reparaturanteil des Hausmeisters mit 24,00 €. Das entspricht rund 51 Prozent. Wie hoch der Mieteranteil danach ausfällt, hängt noch von der Mietzeit ab.

Steuerlich

Für Sie als Vermieter sind die umlagefähigen Kosten Werbungskosten (§ 9 EStG), und die Umlagen, die der Mieter zahlt, gehören zu den Einnahmen (§ 21 EStG). Die Einzelheiten, auch zur Rücklage, erklärt der Ratgeber Nebenkostenabrechnung der Eigentumswohnung in der Steuererklärung.

Die Liste für Ihre Abrechnung anwenden

Gehen Sie die Hausgeldabrechnung Zeile für Zeile durch, ordnen Sie jede Zeile einer Nummer zu und prüfen Sie, ob Ihr Mietvertrag die Kostenart abdeckt. Das Werkzeug auf der Startseite ordnet die Posten nach diesen Nummern vor und markiert die nicht umlagefähigen. Das Ergebnis sehen Sie kostenlos, die fertige Abrechnung als PDF kostet einmalig 14,90 €.

Vermieten Sie Wohnungen im eigenen Haus ohne WEG, etwa eine Einliegerwohnung, verteilen Sie diese Kostenarten mit der Nebenkostenabrechnung für das eigene Haus auf alle Mietparteien.

Häufige Fragen

Welche Nebenkosten darf ich als Vermieter auf den Mieter umlegen?

Die Kosten, die § 2 BetrKV in den Nummern 1 bis 17 nennt, soweit der Mietvertrag sie dem Mieter überträgt (§ 556 Abs. 1 BGB). Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind ausgenommen (§ 1 Abs. 2 BetrKV).

Muss jede Kostenart im Mietvertrag einzeln stehen?

Bei den Nummern 1 bis 16 genügt in der Wohnraummiete die Vereinbarung, dass der Mieter die Betriebskosten trägt (BGH, Urteil vom 10.02.2016, VIII ZR 137/15, Leitsatz). Ausgenommen hat der Bundesgerichtshof die sonstigen Betriebskosten nach Nr. 17 (Rn. 11). Nennen Sie solche Kosten deshalb im Vertrag beim Namen.

Wie viel Prozent des Hausgelds sind umlagefähig?

Einen festen Prozentsatz gibt es nicht, weder im Gesetz noch in der Rechtsprechung. Der Anteil hängt davon ab, wie hoch Rücklage und Verwaltervergütung im Verhältnis zu den laufenden Kosten sind. Im Beispiel des Werkzeugs sind es rund 51 Prozent. Gehen Sie Ihre Abrechnung Zeile für Zeile durch.

Sind Heizungswartung und Schornsteinfeger umlagefähig?

Ja, wenn der Mietvertrag Betriebskosten überträgt. Die regelmäßige Prüfung der Heizung samt Einstellung durch eine Fachkraft und die Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz gehören zu Nr. 4. Die Kehrgebühren zählen zu Nr. 12, soweit sie nicht schon unter Nr. 4 Buchstabe a erfasst sind. Reparaturen sind keine Betriebskosten.

Was gilt für Kabelanschluss und Rauchwarnmelder?

Grundgebühren für Kabelanschlüsse sind seit dem 01.07.2024 keine Betriebskosten mehr (§ 2 Nr. 15 BetrKV). Die Miete von Rauchwarnmeldern ist nicht umlagefähig (BGH, Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20). Deren Wartung kann als sonstige Betriebskosten umgelegt werden, wenn der Mietvertrag sie erfasst (BGH, Urteil vom 05.10.2022, VIII ZR 117/21).

Quellen

Erstellen Sie Ihre Abrechnung mit dem Werkzeug auf der Startseite. Dieser Text ist allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Der Einzelfall hängt von Ihrem Mietvertrag ab.

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