Hausgeld-Umlegen

Nebenkostenabrechnung erstellen: Einliegerwohnung, Zwei- und Mehrfamilienhaus

Für Ihr Zwei- oder Mehrfamilienhaus oder Ihre Einliegerwohnung: Sie tragen die Kosten des Jahres ein, das Werkzeug verteilt sie auf die Mietparteien und erstellt die Abrechnungen.

Abrechnung erstellenMuster-PDF ansehenExcel-Vorlage (7,90 €)

Berechnung und Vorschau sind kostenlos. Die Abrechnungen aller Mietparteien als PDF kosten zusammen einmalig 19,90 € je Haus und Abrechnungszeitraum, ohne Abo und ohne Konto. Die Abrechnung gibt es auch als Excel-Vorlage zum Selbstausfüllen für 7,90 €.

Eigentumswohnung mit Hausgeldabrechnung? Dafür gibt es ein eigenes Werkzeug: Hausgeldabrechnung auf den Mieter umlegen (PDF 14,90 €).

Für das Kalenderjahr 2025 muss die Abrechnung bis 31.12.2026 beim Mieter sein, sonst können Sie in der Regel keine Nachzahlung mehr verlangen (§ 556 Abs. 3 BGB).

Sie vermieten im eigenen Haus, etwa die Einliegerwohnung, das Obergeschoss im Zweifamilienhaus oder mehrere Wohnungen im Mehrfamilienhaus? Dann verteilen Sie die Rechnungen des Jahres selbst auf die Mietparteien. Das Werkzeug rechnet für bis zu acht Wohnungen nach Wohnfläche, Personen, Wohneinheiten, Zählerverbrauch oder mit Einzelbeträgen aus der Heizkostenabrechnung. Mieterwechsel, Leerstand und Ihre eigene Wohnung werden tagegenau berücksichtigt.

Das brauchen Sie: die Rechnungen und Bescheide des Jahres (etwa Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr, Versicherung), die Wohnfläche jeder Wohnung (bei anderen Schlüsseln die Personenzahl oder Zählerstände), die Ein- und Auszugsdaten, falls im Jahr jemand gewechselt hat, und die Vorauszahlungen jeder Mietpartei. Für die Heizkosten entweder die Beträge je Mietpartei aus der Abrechnung Ihres Messdienstes (der Ablesefirma) oder die Heizkostenrechnungen (Brennstoff, Heizungsstrom, Wartung) und die Ablesewerte der Messgeräte an den Heizkörpern oder der Wärmezähler.

Stand der Rechtsgrundlagen: 19.10.2026.

Rechenhilfe, keine Rechtsberatung. Das Werkzeug rechnet mit Ihren Angaben. Ob eine Kostenart und ein Verteilerschlüssel im Mietvertrag vereinbart sind, prüfen Sie selbst. Ihre Eingaben bleiben im Browser und werden nicht übertragen. Auf Ihrem Gerät gespeichert werden sie nur, wenn Sie das Kästchen „Eingaben auf diesem Gerät speichern“ ankreuzen. Nach einem Kauf merkt sich Ihr Browser außerdem, dass Sie bezahlt haben (Kaufkennung und Kaufdatum), damit das PDF freigeschaltet bleibt. Für den Rückweg von der Zahlung liegen die Eingaben bis zum Schließen der Seite im Browser.

Abrechnungszeitraum

Höchstens zwölf Monate, meist das Kalenderjahr (§ 556 Abs. 3 BGB).

Wohnungen im Haus

Alle Wohnungen des Hauses, auch die, in der Sie selbst wohnen, und leerstehende. Sonst würden die Mieter deren Anteil mittragen.

Mietparteien

Je Mietvertrag eine Zeile. Bei einem Mieterwechsel tragen Sie den alten und den neuen Mieter mit Ein- und Auszugsdatum ein. Tage ohne Mietvertrag trägt der Vermieter.

Kosten des Hauses

Tragen Sie je Rechnung den Betrag für das ganze Haus ein und wählen Sie den Schlüssel aus Ihrem Mietvertrag. Ohne Vereinbarung gilt die Wohnfläche, bei erfasstem Verbrauch der Verbrauch (§ 556a Abs. 1 BGB).

Heizkosten ohne Messdienst? Wählen Sie bei der Heizposition den Schlüssel „Heizkosten selbst berechnen (HeizkostenV)“. Ein Assistent verteilt die Kosten nach Grund- und Verbrauchskosten, teilt Heizung und Warmwasser nach § 9 HeizkostenV auf, rechnet die CO2-Kosten nach dem Stufenmodell und legt jeder Abrechnung eine eigene Heizkostenabrechnung bei.

Sonst müssen Heiz- und Warmwasserkosten zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch verteilt werden (§§ 7, 8 HeizkostenV). Tragen Sie dann die Beträge je Mietpartei aus der Heizkostenabrechnung des Messdienstes ein. Bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung darf der Mieter seinen Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 HeizkostenV). Die Aufteilung der CO2-Kosten nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz gilt auch im Zweifamilienhaus: Den Anteil, den Sie als Vermieter tragen, ermitteln Sie selbst (zum Beispiel mit dem Rechner des BMWK) und tragen ihn bei der Heizposition ein. Fehlt der Ausweis, darf der Mieter die Heizkosten um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG).

Ergebnis je Mietpartei

Lieber als Excel-Datei?

Sie führen die Abrechnung lieber in einer Tabelle auf Ihrem eigenen Rechner? Dafür gibt es die Excel-Vorlage für Häuser mit bis zu acht Wohnungen. Sie tragen die Kosten des Jahres und die Daten Ihrer Mieter ein. Die Vorlage verteilt die Kosten und zeigt für jede Mietpartei die Nachzahlung oder das Guthaben.

  • Bis zu acht Wohnungen und bis zu zwölf Mietparteien im Jahr
  • Verteilung nach Wohnfläche, Personen, Wohneinheiten, Verbrauch oder als Einzelbetrag
  • Mieterwechsel, Leerstand und selbst genutzte Wohnung werden tagegenau berücksichtigt. Die Anteile für Leerstand und eigene Nutzung trägt der Vermieter.
  • Prüfliste mit Fehlerhinweisen und eine Kontrollrechnung: Mieteranteile plus Vermieteranteil ergeben die Gesamtkosten
  • Druckfertige Abrechnung je Mietpartei (A4) mit Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, Anteil, Vorauszahlungen und Ergebnis

Die Heizkosten verteilt die Vorlage nicht nach der Heizkostenverordnung, und die CO2-Kosten teilt sie nicht auf. Nur wenn Sie in einem Haus mit zwei Wohnungen selbst eine bewohnen (§ 2 HeizkostenV), gibt es ein Feld für Ihren CO2-Anteil als Vermieter. Sonst übernehmen den Heizkostenbetrag je Mietpartei als Einzelbetrag, zum Beispiel aus der Abrechnung Ihres Messdienstes. Wer die Heizkosten selbst verteilt, kann dafür die kostenlose Excel-Vorlage für die Heizkostenabrechnung nutzen (bis zu sechs Nutzeinheiten). Für Eigentumswohnungen in einer Eigentümergemeinschaft ist die Vorlage nicht gedacht. Sie prüft nicht, ob Ihr Mietvertrag eine Kostenart vorsieht.

Sie erhalten eine ZIP-Datei mit zwei Excel-Dateien (.xlsx): der leeren Vorlage und einem ausgefüllten Beispiel. Die Formeln nutzen nur Funktionen, die es in Microsoft Excel ab Version 2010 gibt, und funktionieren in LibreOffice Calc.

7,90 € einmalig, ohne Abo und ohne Konto

Auf dem Kontoauszug erscheint voraussichtlich „LINK.COM* TALERBOX GMB“, gekürzt für die Talerbox GmbH, die diese Seite betreibt. Link ist der Bezahldienst von Stripe.

Wie läuft die Zahlung ab?

Bezahlen per Karte, je nach Gerät auch mit Apple Pay oder Google Pay. Danach kommen Sie automatisch auf diese Seite zurück, dort erscheint der Knopf zum Herunterladen der ZIP-Datei. Speichern Sie die Datei auf Ihrem Rechner. Die E-Mail von Stripe enthält nur den Beleg, nicht die Datei. Sollten Sie sie nach der Zahlung nicht herunterladen können, schreiben Sie uns an [email protected].

Verkäufer ist Stripe. Auf der Zahlungsseite steht „Verkauft über Link“ (Link ist der Bezahldienst von Stripe). Auf dem Kontoauszug erscheint voraussichtlich „LINK.COM* TALERBOX GMB“, gekürzt für die Talerbox GmbH, die diese Seite betreibt. Stripe schickt Ihnen den Beleg per E-Mail und beantwortet Fragen zur Zahlung.

Die Vorlage ist ein Muster ohne Gewähr und keine Rechtsberatung. Näheres unter Kauf und Bezahlung.

So rechnet das Werkzeug

  • Wohnfläche: Anteil = Kosten × (Fläche der Wohnung × Miettage) ÷ (Fläche des Hauses × Tage des Zeitraums). Das ist der gesetzliche Standard, wenn der Mietvertrag nichts anderes sagt (§ 556a Abs. 1 BGB).
  • Personen: nach Personentagen. Ihre eigene Wohnung zählt mit Ihrer Personenzahl, eine leere Wohnung mit der angegebenen Zahl (Standard 1). Diesen Anteil tragen Sie.
  • Wohneinheiten: jede Wohnung gleich, tagegenau.
  • Verbrauch: nach Zählerwerten. Geben Sie den Hauptzähler an, bleibt der nicht erfasste Rest bei Ihnen.
  • Einzelbeträge: etwa aus der Heizkostenabrechnung des Messdienstes. Das Werkzeug übernimmt sie unverändert.
  • Heizkosten selbst berechnen: Grundkosten nach Wohnfläche, Verbrauchskosten nach Heizkostenverteilern oder Wärmezählern (50 bis 70 Prozent, §§ 7, 8 HeizkostenV), Aufteilung Heizung und Warmwasser nach § 9 HeizkostenV, CO2-Kosten nach dem Stufenmodell des CO2KostAufG. Mehr dazu unter Heizkostenabrechnung selbst erstellen.
  • Rundung: Jeder Mieteranteil wird auf den Cent abgerundet. Der Rest und alle Anteile für Leerstand und Eigennutzung bleiben beim Vermieter. Die Kontrollsumme zeigt, dass Mieteranteile und Vermieteranteil zusammen die Gesamtkosten ergeben.

Was das Werkzeug nicht prüft

  • Ob die Umlage der Betriebskosten und der gewählte Schlüssel im Mietvertrag vereinbart sind.
  • Ob einzelne Rechnungen umlagefähig und wirtschaftlich sind. Welche Kosten dazugehören, steht in der Liste der umlagefähigen Nebenkosten.
  • Bei Einzelbeträgen: die Verteilung der Heizkosten nach Heizkostenverordnung und die CO2-Kostenaufteilung. Mit dem Heizkosten-Assistenten rechnet das Werkzeug beides, prüft aber nicht, ob Ihre Erfassungsgeräte geeignet und geeicht sind und ob der Verbrauchsanteil im Mietvertrag so festgelegt ist.
  • Den Vergleich mit einem Durchschnittsnutzer (§ 6a Abs. 3 Nr. 4 HeizkostenV) kann das Werkzeug ohne Daten eines Messdienstes nicht vollständig liefern. Es verweist auf den Heizspiegel und nennt den Verbrauch des Gebäudes je m². Ob das genügt, ist nicht geklärt, ein Kürzungsrisiko von 3 Prozent bleibt.

Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Bei Zweifeln wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt oder einen Haus- und Grundbesitzerverein.

Quellen

Verantwortlich für den Inhalt: Bastian Glasser. Betreiber: Talerbox GmbH i. L., siehe Impressum.