Hausgeld-Umlegen

Modernisierungsumlage berechnen: Rechner nach § 559 BGB

Nach einer Modernisierung dürfen Sie als Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 BGB). Für eine geförderte neue Heizung sind es 10 Prozent der Kosten nach Abzug der Förderung (§ 559e BGB). Der Rechner zieht den Erhaltungsanteil (Kosten für Reparaturen, die ohnehin fällig waren) und Zuschüsse ab, beachtet die gesetzliche Obergrenze für die Erhöhung (Kappungsgrenze) und zeigt die neue Miete sowie den Tag, ab dem Ihr Mieter sie zahlen muss.

Stand der Rechtsgrundlagen: 21.10.2026, BGB in der Fassung des Gesetzes vom 23.07.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226).

Rechenhilfe, keine Rechtsberatung. Der Rechner übernimmt Ihre Angaben ungeprüft. Er klärt nicht, ob eine Maßnahme überhaupt eine Modernisierung ist, wie hoch der Erhaltungsanteil wirklich ist und ob die Erhöhung Ihren Mieter unzumutbar hart trifft (Härtefall). Ihre Eingaben bleiben im Browser, es wird nichts übertragen oder gespeichert.

Art der Maßnahme und Kosten

Rechnungsbeträge einschließlich Umsatzsteuer, soweit Sie sie tragen.

Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten, etwa KfW oder BAFA, und Beträge, die Mieter oder Dritte übernehmen (§ 559a Abs. 1).

Kosten, die für eine Reparatur oder Erneuerung ohnehin nötig gewesen wären, dürfen Sie nicht umlegen. Schätzen Sie den Anteil notfalls nach dem Verschleiß der alten Bauteile (§ 559 Abs. 2).

Das Gesetz legt die Reihenfolge nicht ausdrücklich fest. Die erste Variante führt zur niedrigeren Erhöhung.

Wohnung und bisherige Miete

Monatliche Miete vor der Erhöhung. Liegt sie unter 7 € je m², gilt eine niedrigere Obergrenze (Kappung) von 2 € je m².

Nur Erhöhungen wegen Modernisierung, nicht auf die Vergleichsmiete (§ 558) und nicht wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560).

Erhöhungsschreiben an den Mieter (freiwillig)

Dann verschiebt sich der Beginn um sechs Monate (§ 559b Abs. 2 Satz 2).

Ergebnis

Tragen Sie Kosten, Wohnfläche und bisherige Miete ein. Das Ergebnis erscheint dann hier.

So rechnet der Rechner

  1. Kosten für die Wohnung: Betreffen die Arbeiten mehrere Wohnungen, müssen Sie die Kosten angemessen aufteilen (§ 559 Abs. 3). Der Rechner teilt nach Wohnfläche. Zuschüsse verteilt er im selben Verhältnis, wenn sich nicht feststellen lässt, welche Wohnung sie betreffen (§ 559a Abs. 4).
  2. Erhaltungsanteil abziehen: Kosten, die ohnehin für Reparaturen nötig gewesen wären, zählen nicht (§ 559 Abs. 2). Beim vereinfachten Verfahren gilt pauschal 30 Prozent (§ 559c Abs. 1 Satz 2), bei der geförderten Heizung pauschal 15 Prozent (§ 559e Abs. 2), nicht aber für Kosten einer Heizung nach § 43 GModG (§ 559e Abs. 2 Satz 2). Diese Ausnahme bildet der Rechner nicht ab.
  3. Förderung abziehen: Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten und Beträge, die der Mieter oder ein Dritter für ihn übernimmt, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559a Abs. 1). Mittel der KfW gelten als öffentliche Mittel (§ 559a Abs. 3 Satz 2). Zinsverbilligte Darlehen (§ 559a Abs. 2) berücksichtigt der Rechner nicht. In welcher Reihenfolge ein prozentualer Erhaltungsanteil und die Förderung abzuziehen sind, legt das Gesetz nicht ausdrücklich fest. Der Rechner nimmt den Erhaltungsanteil von den Gesamtkosten und zieht danach die Förderung ab; das ergibt den niedrigeren Betrag. Die andere Reihenfolge können Sie im Formular wählen.
  4. Wärmepumpe ohne Nachweis (§ 559f Abs. 2): Zählt nur die Hälfte der Kosten, halbiert der Rechner die Kosten nach dem Erhaltungsabzug und zieht die Förderung erst danach ab. Auch hier nennt das Gesetz keine Reihenfolge; diese Annahme ergibt den niedrigeren Betrag.
  5. Prozentsatz: 8 Prozent der verbleibenden Kosten im Jahr (§ 559 Abs. 1), bei einer Heizung nach § 555b Nr. 1a, für die Sie Förderung in Anspruch genommen haben, 10 Prozent (§ 559e Abs. 1). Der Monatsbetrag ist ein Zwölftel.
  6. Kappung: Innerhalb von sechs Jahren darf die Monatsmiete durch Modernisierungen um höchstens 3 € je m² steigen, bei einer Miete unter 7 € je m² um höchstens 2 € (§ 559 Abs. 3a Sätze 1 und 2). Für den Einbau einer Heizungsanlage gilt insoweit höchstens 0,50 € je m² (§ 559 Abs. 3a Satz 3, § 559e Abs. 3). Frühere Modernisierungserhöhungen in diesem Zeitraum werden abgezogen.
  7. Beginn: Der Mieter muss die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Monats zahlen, nachdem ihm die Erklärung zugegangen ist (§ 559b Abs. 2 Satz 1). Kommt die Erklärung im Oktober beim Mieter an, gilt die neue Miete ab dem 1. Januar.

Beispiel: Neue Fenster für eine Wohnung mit 70 m² kosten 30.000,00 €. Den Erhaltungsanteil schätzt der Vermieter auf 20 Prozent, also 6.000,00 €. Es bleiben 24.000,00 €, davon 8 Prozent sind 1.920,00 € im Jahr oder 160,00 € im Monat. Die Miete beträgt bisher 6,50 €/m², also weniger als 7 €. Deshalb darf sie um höchstens 2 € je m² steigen, das sind 140,00 € im Monat. Die Erhöhung beträgt damit 140,00 € im Monat (1.680,00 € im Jahr). Die Miete steigt von 455,00 € auf 595,00 €, das sind 8,50 €/m².

Welche Regel gilt wann?

  • § 559 BGB, allgemein: für Energieeinsparung durch Dämmung oder neue Fenster, weniger Wasserverbrauch, einen höheren Gebrauchswert der Wohnung oder Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, also Modernisierungen nach § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6. Für einen erstmaligen Glasfaseranschluss (Nr. 4a) gelten zusätzliche Bedingungen (§ 559 Abs. 1 Satz 2).
  • § 559e BGB, Heizung: für den Einbau oder die Aufstellung einer Heizungsanlage nach § 42 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (§ 555b Nr. 1a), wenn die Anlage grundsätzlich die Voraussetzungen für öffentliche Zuschüsse erfüllt und Sie Fördermittel tatsächlich in Anspruch genommen haben. Ohne Förderung bleibt es bei 8 Prozent nach § 559 (§ 559e Abs. 1 Satz 2). Der pauschale Abzug von 15 Prozent für Erhaltung gilt nicht für Kosten einer Heizung nach § 43 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, also einer Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung (§ 559e Abs. 2 Satz 2).
  • § 559f BGB, Wärmepumpe: Die volle Erhöhung setzt voraus, dass ein Fachunternehmer eine Jahresarbeitszahl (den Effizienzwert der Wärmepumpe) von mindestens 2,5 nachweist, außer bei Gebäuden, die Absatz 1 Satz 2 ausnimmt (zum Beispiel nach 1996 errichtet oder mit höchstens 55 °C Vorlauftemperatur bei Norm-Außentemperatur beheizbar). Sonst zählt nur die Hälfte der Kosten. Mehr dazu im Ratgeber Wärmepumpe und Modernisierungsumlage.
  • § 559c BGB, vereinfachtes Verfahren: wenn die geltend gemachten Kosten für die Wohnung 10.000 € nicht übersteigen. Statt einer Schätzung ziehen Sie pauschal 30 Prozent für Erhaltung ab, die Prüfung einer Härte für den Mieter entfällt, außer beim Heizungseinbau. Frühere Erhöhungen der letzten fünf Jahre werden auf die 10.000 € angerechnet (Abs. 2). Danach sind fünf Jahre lang keine Erhöhungen nach § 559 oder § 559e möglich, mit Ausnahmen (Abs. 4). Ob Zuschüsse vor der Prüfung der Grenze abzuziehen sind, sagt § 559c nicht ausdrücklich. Der Rechner nimmt es an, weil Zuschüsse nach § 559a Abs. 1 nicht zu den aufgewendeten Kosten gehören.

Was die Erklärung an den Mieter enthalten muss

  • Textform: Sie müssen die Erhöhung dem Mieter in Textform erklären (§ 559b Abs. 1 Satz 1), zum Beispiel per Brief oder E-Mail.
  • Berechnung und Erläuterung: Die Erklärung wirkt nur, wenn Sie die Erhöhung aus den entstandenen Kosten berechnen und nach den Vorgaben der §§ 559 und 559a erläutern (§ 559b Abs. 1 Satz 2). Dazu gehören die Kosten, der Abzug für Erhaltung, die Verteilung auf die Wohnungen und die Förderung. Im vereinfachten Verfahren muss die Erklärung angeben, dass Sie danach rechnen (§ 559c Abs. 3).
  • Ankündigung vorher: Sie müssen die Maßnahme spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen (§ 555c BGB). Unterbleibt die Ankündigung oder weicht die Erhöhung um mehr als 10 Prozent von der angekündigten ab, gilt die neue Miete erst sechs Monate später (§ 559b Abs. 2 Satz 2).
  • Härte: Die Erhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde (§ 559 Abs. 4). Das kann der Rechner nicht beurteilen.
  • Vorsicht bei sehr hohen Beträgen: Kündigt der Vermieter eine Erhöhung an, durch die sich die Monatsmiete mindestens verdoppeln würde, wird eine Pflichtverletzung vermutet (§ 559d Satz 1 Nr. 2 BGB).

Ein fertiges Erhöhungsschreiben erstellt dieser Rechner nicht. Bei Zweifeln, ob Sie eine Maßnahme auf die Miete umlegen dürfen oder wie hoch der Erhaltungsanteil sein muss, fragen Sie den Verein Haus und Grund oder eine Anwältin oder einen Anwalt für Mietrecht.

Häufige Fragen

Wie viel Prozent der Modernisierungskosten darf ich umlegen?

8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten im Jahr (§ 559 Abs. 1 BGB). Bei einer geförderten Heizungsanlage nach § 555b Nr. 1a sind es 10 Prozent der Kosten abzüglich der Förderung (§ 559e Abs. 1). Vorher ziehen Sie den Erhaltungsanteil (Kosten für ohnehin fällige Reparaturen) und öffentliche Zuschüsse ab.

Wie hoch ist die Kappungsgrenze bei der Modernisierungsumlage?

Die Monatsmiete darf durch Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 € je Quadratmeter steigen. Lag die Miete vor der Erhöhung unter 7 € je Quadratmeter, sind es 2 €. Erhöhungen nach § 558 oder § 560 zählen nicht mit (§ 559 Abs. 3a). Für eine neue Heizung gilt insoweit höchstens 0,50 € je Quadratmeter.

Ab wann muss der Mieter die höhere Miete zahlen?

Mit Beginn des dritten Monats, nachdem ihm die Erklärung zugegangen ist (§ 559b Abs. 2 Satz 1 BGB). Kommt die Erklärung am 21. Oktober beim Mieter an, muss er die erhöhte Miete ab dem 1. Januar zahlen. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn die Maßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde oder die Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

Was ist das vereinfachte Verfahren?

Bei Kosten bis 10.000 € je Wohnung können Sie die Erhöhung nach § 559c BGB berechnen. Statt den Erhaltungsanteil zu schätzen, ziehen Sie pauschal 30 Prozent ab. Im Gegenzug sind fünf Jahre lang keine weiteren Erhöhungen nach § 559 oder § 559e möglich, mit wenigen Ausnahmen.

Quellen

Alle Paragrafen auf gesetze-im-internet.de, gelesen am 21.10.2026.

Verantwortlich für den Inhalt: Bastian Glasser. Betreiber: Talerbox GmbH i. L., siehe Impressum.

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