Wärmepumpe im Mietshaus: Was sich nach § 559e und § 559f BGB auf die Miete umlegen lässt

Kurz gesagt: Das Gesetz sieht für die Wärmepumpe 10 Prozent der Kosten nach Abzug der Förderung vor, höchstens 0,50 € je m² und Monat in sechs Jahren. Volle Umlage setzt eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 voraus, sonst zählt nur die Hälfte der Kosten.

Stand: 20.10.2026. Rechtsgrundlagen: BetrKV, BGB, WEG (gesetze-im-internet.de).

Sie vermieten eine Eigentumswohnung? Im Werkzeug wählen Sie die PDF-Datei der Hausgeldabrechnung Ihrer Verwaltung aus, und es liest die Posten heraus. Die Datei bleibt auf Ihrem Gerät. Sie können die Posten auch selbst eintragen. Das Werkzeug trennt umlagefähige von nicht umlagefähigen Kosten und rechnet Nachzahlung oder Guthaben des Mieters aus. Das Ergebnis sehen Sie kostenlos, ohne Anmeldung.

Zum Werkzeug

Wer in ein vermietetes Haus eine Wärmepumpe einbaut, kann einen Teil der Kosten über die Modernisierungsumlage auf die Miete übertragen. Das Bürgerliche Gesetzbuch hat dafür seit dem 29. Juli 2026 neue Regeln (Artikel 6 des Gesetzes vom 23. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 226). Dieser Ratgeber fasst die Vorschriften zusammen, rechnet ein Beispiel und nennt die Punkte, die das Gesetz offen lässt. Er ist allgemeine Information und keine Rechts- oder Steuerberatung. Rechtsstand ist der 20.10.2026.

Der Weg im Gesetz

Der Einbau oder die Aufstellung einer Heizungsanlage im Sinne des § 42 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) ist eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1a BGB. Zu den Optionen in § 42 Abs. 2 GModG zählt die elektrisch angetriebene Wärmepumpe. Für die Mieterhöhung gibt es mehrere Vorschriften, die ineinandergreifen:

§ 559e Abs. 1 BGB: Erfüllt die Maßnahme die Voraussetzungen für Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten dem Grunde nach und wurden Fördermittel in Anspruch genommen, sieht das Gesetz 10 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten abzüglich dieser Mittel vor. Wird trotz Förderfähigkeit keine Förderung in Anspruch genommen, richtet sich die Erhöhung nach § 559, also 8 Prozent (§ 559e Abs. 1 Satz 2).
§ 559 Abs. 2 BGB und § 559e Abs. 2: Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen ohnehin nötig gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten. Bei der Heizung zieht das Gesetz dafür pauschal 15 Prozent ab. Das gilt nicht, soweit es um Kosten für eine Heizung nach § 43 GModG geht, also eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasanlage. Für die Wärmepumpe bleibt es bei der Pauschale.
§ 559a BGB: Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten (Abs. 1). Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes, also etwa der KfW, gelten als öffentliche Mittel (Abs. 3).
Kappung: Für die Heizungsmaßnahme darf sich die monatliche Miete um höchstens 0,50 € je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen (§ 559e Abs. 3 Satz 1). Daneben gelten weiter die Grenzen des § 559 Abs. 3a: insgesamt 3 € je Quadratmeter, bei einer Miete unter 7 € je Quadratmeter vor der Erhöhung 2 € (§ 559e Abs. 3 Satz 2).
Härteeinwand: Die Erhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten eine nicht zu rechtfertigende Härte für den Mieter bedeuten würde (§ 559 Abs. 4, nach § 559e Abs. 4 entsprechend).

Jahresarbeitszahl: volle oder halbe Umlage

Neu ist § 559f BGB. Bei einer Wärmepumpe kann der Vermieter die Erhöhung nach § 559 Abs. 1 oder § 559e Abs. 1 nur in voller Höhe verlangen, wenn er nachgewiesen hat, dass die Jahresarbeitszahl mindestens 2,5 beträgt (Abs. 1 Satz 1). Der Nachweis muss von einem Fachunternehmer kommen. Die Ermittlung folgt der Richtlinie VDI 4650 Blatt 1 (Berichtigung 2024-08) oder einem vergleichbaren Verfahren, in der Regel vor der Inbetriebnahme und nicht anhand von Betriebswerten (Satz 3).

Der Nachweis ist nicht nötig, wenn das Gebäude

nach 1996 errichtet wurde,
mindestens nach der Wärmeschutzverordnung von 1994 (Fassung bis 31. Januar 2002) gebaut wurde oder der Eigentümer nachweist, dass der Jahres-Heizwärmebedarf deren Anforderungen nicht überschreitet,
nach einer Sanierung mindestens den Anforderungen des § 38 GModG entspricht oder
mit höchstens 55 Grad Celsius Vorlauftemperatur bei lokaler Norm-Außentemperatur beheizt werden kann.

Ohne Nachweis und ohne Ausnahme kann der Vermieter nur die Hälfte der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zugrunde legen (Abs. 2).

Förderung: KfW 458

Für vermietende natürliche Personen kommt die KfW-Heizungsförderung (458) in Betracht. Laut Merkblatt (gültig ab 24.09.2026) sind Privatpersonen antragsberechtigt, die Eigentümer vermieteter Einfamilienhäuser, von Mehrfamilienhäusern oder vermieteter Eigentumswohnungen sind. Im Grundbuch eingetragene GbR sind es nicht. Elektrisch angetriebene Wärmepumpen sind förderfähig. Die Grundförderung beträgt 30 Prozent der förderfähigen Kosten. Der Höchstbetrag liegt bei 28.000 € für die erste Wohneinheit und 15.000 € für die zweite bis sechste, er sinkt für die erste Wohneinheit ab 1. Februar 2027 halbjährlich um 750 €. Die Boni (Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus) erhalten nach dem Merkblatt selbstnutzende Eigentümer, für Vermieter bleibt es bei der Grundförderung.

Den Antrag stellt man vor dem Vorhabenbeginn. Ein Liefer- oder Leistungsvertrag ohne aufschiebende oder auflösende Bedingung der KfW-Zusage gilt bereits als Beginn und schließt die Förderung aus. Für die Höhe der Förderung ist der Zeitpunkt der Antragstellung maßgeblich.

Rechenbeispiel

Die Zahlen sind ausgedacht und vereinfachen. Ein Zweifamilienhaus hat zwei Wohnungen mit je 90 m². Die Wärmepumpe kostet insgesamt 36.000 €, je Wohnung 18.000 €. Alle Kosten gelten als förderfähig und umlagefähig. Der Zuschuss beträgt 30 Prozent, also 10.800 € oder 5.400 € je Wohnung. Die Miete liegt über 7 € je Quadratmeter, die Jahresarbeitszahl ist nachgewiesen oder entbehrlich.

Das Gesetz sagt nicht, in welcher Reihenfolge die 15-Prozent-Pauschale und der Förderabzug zu verrechnen sind. Beide Lesarten ergeben:

Je Wohnung	Variante A: Pauschale, dann Förderung	Variante B: Förderung, dann Pauschale
Kosten	18.000 €	18.000 €
Rechenweg	18.000 − 2.700 (15 %) − 5.400	(18.000 − 5.400) × 0,85
Basis	9.900 €	10.710 €
10 % im Jahr	990 €	1.071 €
Rechnerisch je Monat	82,50 €	89,25 €
Kappung 0,50 € × 90 m²	45 €	45 €

In beiden Varianten greift die Kappung, die Mieterhöhung beträgt höchstens 45 € im Monat. Das Gesetz begrenzt den Betrag auf 0,50 € je m² und Monat, bei 10 Prozent greift die Grenze ab einer Bemessungsgrundlage von 60 € je m², bei 8 Prozent ab 75 € je m². Die Reihenfolge der Abzüge spielt deshalb nur bei niedrigen Kosten je Quadratmeter eine Rolle. Ohne Jahresarbeitszahl-Nachweis halbiert sich die Kostenbasis. Wie die Halbierung mit Pauschale und Förderabzug zusammenwirkt, regelt das Gesetz ebenfalls nicht ausdrücklich.

Der Zuschuss der KfW bleibt in jedem Fall beim Vermieter, er senkt aber die Umlagebasis. Ob die Förderung sich insgesamt rechnet, hängt auch von der Steuer ab. Dazu enthält dieser Ratgeber keine Aussage.

Ankündigung und Erklärung

Ankündigung (§ 555c Abs. 1 BGB): spätestens drei Monate vor Beginn in Textform. Sie nennt Art und Umfang der Maßnahme, voraussichtlichen Beginn und Dauer sowie die zu erwartende Erhöhung und die künftigen Betriebskosten. Genannt wird der Erhöhungsbetrag dort für Erhöhungen nach § 559 oder § 559c, § 559e erwähnt die Vorschrift nicht ausdrücklich. Auf Form und Frist des Härteeinwands soll hingewiesen werden (Abs. 2).
Erklärung (§ 559b BGB): in Textform, mit Berechnung der Erhöhung aus den entstandenen Kosten und Erläuterung. Der Mieter schuldet die höhere Miete ab dem dritten Monat nach Zugang, bei fehlender oder fehlerhafter Ankündigung oder mehr als 10 Prozent Abweichung sechs Monate später (Abs. 2).
Vereinfachtes Verfahren (§ 559c BGB): bis 10.000 € Kosten je Wohnung, mit pauschal 30 Prozent Abzug für Erhaltung, ohne Härteprüfung. Bei Heizungseinbau nach Nr. 1 oder 1a bleibt die Härteprüfung bestehen. Danach sind fünf Jahre lang keine weiteren Erhöhungen nach § 559 oder § 559e möglich (Abs. 4). § 559f erwähnt das vereinfachte Verfahren nicht. Wie beides zusammenspielt, ist im Gesetz nicht geregelt.

Der CO2-Kostenanteil entfällt

Bei einer Gasheizung trägt der Vermieter einen Teil der CO2-Kosten, im Stufenmodell bis zu 95 Prozent, und bei neuen Gas- oder Ölanlagen ab 2028 die Hälfte, siehe Neue Gasheizung als Vermieter. Das Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten gilt für Brennstoffe, für die Standardwerte für Emissionsfaktoren festgelegt sind (§ 2 Abs. 1 CO2KostAufG). In der Standardwert-Tabelle der EBeV 2030 stehen unter anderem Heizöl, Flüssiggas, Erdgas und Kohlen. Strom steht dort nicht. Für den Wärmepumpenstrom sieht das Gesetz deshalb keinen CO2-Kostenanteil des Vermieters vor. Der Strom gehört zu den Heizkosten des Mieters (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV). Wie sich die Betriebskosten für den Mieter entwickeln, spielt bei der Härteprüfung eine Rolle.

Mit dem Werkzeug

Was Sie nach dem Einbau auf die Miete umlegen dürfen, rechnet der kostenlose Rechner für die Modernisierungsumlage aus. Er zieht die Förderung ab, setzt pauschal 15 Prozent für ohnehin fällige Reparaturen an, begrenzt die Erhöhung auf höchstens 0,50 € je m² (Kappung) und halbiert die Kosten, wenn der Effizienznachweis fehlt (§ 559f).

Das Werkzeug Heizkostenabrechnung erstellen rechnet Heizkosten und CO2-Aufteilung nach dem Stufenmodell für kleine Häuser. Bei einer Wärmepumpe fällt die CO2-Aufteilung weg, die Verteilung der Heizkosten nach Verbrauch und Fläche bleibt. Das Ergebnis sehen Sie kostenlos, das PDF für alle Mietparteien kostet 19,90 €.

Häufige Fragen

Wie viel Prozent der Wärmepumpen-Kosten darf ich auf die Miete umlegen?

Das Gesetz sieht bei geförderter Wärmepumpe 10 Prozent der aufgewendeten Kosten abzüglich der Fördermittel vor (§ 559e Abs. 1 Satz 1 BGB). Wird eine mögliche Förderung nicht in Anspruch genommen, gelten 8 Prozent nach § 559 BGB (§ 559e Abs. 1 Satz 2). Die Erhöhung für die Heizungsmaßnahme ist auf 0,50 € je Quadratmeter Wohnfläche und Monat innerhalb von sechs Jahren begrenzt (§ 559e Abs. 3).

Was bedeutet die Jahresarbeitszahl von 2,5?

Eine volle Umlage setzt nach § 559f Abs. 1 BGB den Nachweis voraus, dass die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe mindestens 2,5 beträgt. Ein Fachunternehmer muss ihn erbringen, die Berechnung folgt der Richtlinie VDI 4650 Blatt 1 (Berichtigung 2024-08) oder einem vergleichbaren Verfahren, in der Regel vor der Inbetriebnahme. Fehlt der Nachweis, zählt nur die Hälfte der Kosten (§ 559f Abs. 2).

Wann ist kein Nachweis der Jahresarbeitszahl nötig?

Nach § 559f Abs. 1 Satz 2 BGB entfällt er, wenn das Gebäude nach 1996 errichtet wurde, mindestens nach der Wärmeschutzverordnung 1994 gebaut ist oder deren Anforderungen beim Jahres-Heizwärmebedarf nicht überschreitet, nach einer Sanierung mindestens § 38 GModG entspricht oder mit höchstens 55 °C Vorlauftemperatur bei Norm-Außentemperatur beheizt werden kann.

Ab wann zahlt der Mieter die höhere Miete?

Der Mieter schuldet die erhöhte Miete ab dem dritten Monat nach Zugang der Erklärung in Textform (§ 559b Abs. 2 Satz 1 BGB). Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn die Maßnahme nicht ordnungsgemäß nach § 555c angekündigt wurde oder die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt (§ 559b Abs. 2 Satz 2).

Fallen bei der Wärmepumpe CO2-Kosten für mich an?

Das CO2KostAufG gilt für Brennstoffe, für die Standardwerte für Emissionsfaktoren festgelegt sind (§ 2 Abs. 1). Strom steht nicht in der Tabelle der EBeV 2030, Anlage 2 Teil 4. Einen CO2-Kostenanteil des Vermieters nach dem Stufenmodell sieht das Gesetz für Strom daher nicht vor. Der Strom zur Wärmeerzeugung gehört zu den Heizkosten (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV).

Quellen

Erstellen Sie Ihre Abrechnung mit dem Werkzeug auf der Startseite. Dieser Text ist allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Der Einzelfall hängt von Ihrem Mietvertrag ab.

Abrechnung erstellen