Neue Gasheizung im Mietshaus: Ab 2028 teilen sich Vermieter und Mieter die CO2-Kosten hälftig

Kurz gesagt: Wer nach dem 29. Juli 2026 eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Haus einbaut, muss ab 2029 Biobrennstoff nutzen. Ab 2028 tragen Vermieter und Mieter CO2-Kosten und Gasnetzentgelte je zur Hälfte, das Stufenmodell gilt dann für diese Anlage nicht mehr.

Stand: 20.10.2026. Rechtsgrundlagen: BetrKV, BGB, WEG (gesetze-im-internet.de).

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Das Heizungsgesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es wurde durch das Gesetz vom 23. Juli 2026 geändert (BGBl. 2026 I Nr. 226). Die frühere 65-Prozent-Regel steht dort nicht mehr, § 71 ist als weggefallen gekennzeichnet. Für Vermieter ist vor allem eine Folge wichtig: Wer eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, bekommt eine Pflicht zu Biobrennstoffen und eine andere Kostenteilung mit dem Mieter. Dieser Ratgeber fasst den Gesetzestext zusammen. Er ist allgemeine Information, keine Rechtsberatung, und Rechtsstand ist der 20.10.2026.

Was beim Einbau einer neuen Heizung gilt

Wird eine Heizung in einem bestehenden Gebäude ersetzt, nennt § 42 Abs. 2 GModG die möglichen Optionen. Dazu gehören Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, elektrische Wärmepumpen, Solarthermie, Biomasse, Hybridheizungen, Stromdirektheizungen und der Anschluss an ein Wärmenetz. Für die Gas-, Öl- und Flüssiggasheizung sieht § 43 Abs. 1 GModG eine Pflicht vor, wenn sie nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaut wird. Der Eigentümer muss sicherstellen, dass ein Mindestanteil der bereitgestellten Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff erzeugt wird:

Ab	Mindestanteil an der Wärme
1. Januar 2029	10 %
1. Januar 2030	15 %
1. Januar 2035	30 %
1. Januar 2040	60 %

Teile der Pflicht lassen sich nach § 43 Abs. 3 bis 5 GModG auch mit Solarthermie, einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung oder einer Wärmepumpen-Hybridheizung erfüllen, jeweils unter bestimmten Voraussetzungen. Ist der Eigentümer nicht der Betreiber der Anlage, trifft die Pflicht den Betreiber (Abs. 6). Wärmepumpen, Wärmenetzanschluss und Solarthermie als Hauptheizung sind von dieser Pflicht nicht erfasst, weil § 43 nur Gas, Öl und Flüssiggas behandelt.

Hälftige Teilung statt Stufenmodell

Für diese neuen Anlagen ändert das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) die Verteilung der Kosten. Nach § 5a Abs. 3 tragen Vermieter und Mieter bei Wohnraummietverhältnissen in Bestandsgebäuden jeweils zur Hälfte:

die Gasnetzentgelte ab dem 1. Januar 2028 (Nr. 1),
die CO2-Kosten ab dem 1. Januar 2028, abweichend vom Stufenmodell des § 5 Abs. 2 (Nr. 2),
die Kosten der Pflichtbrennstoffe ab dem 1. Januar 2029, soweit der Brennstoffanteil höchstens 30 Prozent des insgesamt verbrauchten Brennstoffs beträgt (Nr. 3).

Bei den Pflichtbrennstoffen stellt das Gesetz auf den Preisbestandteil ab, den der Lieferant dafür ausweisen muss (§ 3 Abs. 1 Nr. 6, § 5a Abs. 1 Nr. 2). Das Bundeskartellamt prüft nach § 3a, ob dieser Preisbestandteil sachlich gerechtfertigt ist. Wie hoch der Betrag im Alltag ausfällt, lässt sich vor den ersten Rechnungen nicht sagen.

Das Gesetz gilt auch für bestimmte Neubauten. Nach § 5b werden die Regeln des § 5a entsprechend angewendet auf Gebäude, die bis zum 31. Dezember 2029 neu errichtet und erstmals genutzt werden. Das gilt nicht, wenn der Bauantrag vor dem 13. Mai 2026 gestellt wurde. Eine Evaluierung der Verteilungswirkung für Vermieter und Mieter ist für das Jahr 2036 vorgesehen (§ 5c).

Und wenn die alte Heizung weiterläuft?

Für eine Bestandsheizung ändert sich an der Kostenteilung nichts. Es bleibt beim Stufenmodell nach § 5 CO2KostAufG: Je höher der CO2-Ausstoß des Hauses pro Quadratmeter, desto größer der Anteil des Vermieters, bei sehr guten Gebäuden trägt der Mieter alles. Die Tabelle steht im Ratgeber CO2-Kosten aufteilen bei vermieteter Eigentumswohnung. Die neue Hälfte-Regel erfasst nur Anlagen nach § 43 Abs. 1 GModG.

Welcher Schlüssel in welcher Heizkostenabrechnung gilt

Abrechnungen bis einschließlich 2027: Stufenmodell nach § 5, für alle Heizungen. § 5a nennt als frühesten Stichtag den 1. Januar 2028.
Ab 2028, neue Anlage nach § 43 Abs. 1 GModG: Netzentgelte und CO2-Kosten hälftig.
Ab 2029, dieselbe Anlage: zusätzlich die Pflichtbrennstoff-Kosten hälftig, soweit der Anteil höchstens 30 Prozent beträgt.
Bestandsheizung: weiterhin Stufenmodell.

Der Vermieter ermittelt die Kosten in der jährlichen Heizkostenabrechnung. Den auf den Mieter entfallenden Teil verteilt er nach der vereinbarten Heizkostenverteilung auf Grundlage der §§ 6 bis 10 HeizkostenV (§ 7 Abs. 5 CO2KostAufG). Fehlt die Ermittlung oder werden die Informationen nicht ausgewiesen, darf der Mieter seinen Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4 und 5). Die Verteilung im Zweifamilienhaus beschreibt der Ratgeber Heizkostenabrechnung im Zweifamilienhaus.

Rechenbeispiel

Die Zahlen sind ausgedacht, die Annahmen stehen dabei. Ein Haus hat 160 m² Wohnfläche und verbraucht im Jahr 24.000 kWh Gas (Brennwert). Der Standard-Emissionsfaktor für Erdgas beträgt 0,0558 t CO2/GJ bei 3,2508 GJ/MWh (EBeV 2030, Anlage 2 Teil 4), also rund 0,1814 kg CO2 je kWh.

Ausstoß: 24.000 kWh × 0,1814 kg = rund 4.353 kg CO2, das sind 27,2 kg pro m² und Jahr.
Preis: angenommen 60 € je Tonne wie 2026 (Mittelwert des Preiskorridors von 55 bis 65 €, § 4 Abs. 1 Nr. 2 CO2KostAufG, § 10 Abs. 2 BEHG), ohne Umsatzsteuer. Ab 2027 gilt der Durchschnittspreis der Versteigerungen des Vorjahreszeitraums (§ 4 Abs. 1 Nr. 3). Der Preis für 2028 ist nicht bekannt.
CO2-Kosten: 4,353 t × 60 € = 261,21 €.

Nach dem Stufenmodell fällt das Haus in die Stufe „27 bis unter 32 kg“, der Vermieter trägt 40 Prozent: 104,48 €. Bei hälftiger Teilung trägt er 130,60 €, also 26,12 € mehr.

Anders sieht es bei einem gut gedämmten Haus aus. Mit 12.000 kWh im Jahr (13,6 kg pro m², Stufe „12 bis unter 17 kg“, Vermieteranteil 10 Prozent) betragen die CO2-Kosten 130,60 €. Nach dem Stufenmodell zahlt der Vermieter 13,06 €, bei hälftiger Teilung 65,30 €. Die Hälfte-Regel belastet den Vermieter also gerade dort stärker, wo das Stufenmodell ihn schont. Netzentgelte und Pflichtbrennstoffe sind in diesem Beispiel nicht enthalten, sie stehen auf der Lieferantenrechnung.

Härtefall nach § 5d und Informationspflicht

Unter engen Voraussetzungen trägt der Vermieter statt der Hälfte nur die CO2-Kosten nach dem Stufenmodell. Nach § 5d Abs. 1 müssen alle diese Punkte zusammentreffen:

Die Wohnung liegt nicht in einem durch Rechtsverordnung bestimmten angespannten Wohnungsmarkt.
Die vereinbarte Miete liegt unter 85 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Der Vermieter vermietet nicht mehr als sechs Wohnungen.
Das Gebäude gehört zur Effizienzklasse G oder H.
Die Kostenbeteiligung wäre für ihn eine persönliche Härte, die unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zu rechtfertigen ist.

Für angespannte Wohnungsmärkte enthält Satz 2 eine eigene Regel mit 70 Prozent. Ihr Wortlaut verweist auf „Absatz 2 Nummer 3 und 4“ und lässt sich nicht ohne Weiteres mit Satz 1 zusammenlesen. Er wird hier deshalb nicht im Einzelnen wiedergegeben. Bei der Abwägung nennt Abs. 2 unter anderem den Aufwand einer alternativen Beheizung und die Leistungsfähigkeit beider Seiten. Abs. 3 enthält eine Sonderregel für das vom Vermieter selbst bewohnte Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen und gemeinsamer Wärmeversorgung, wiederum nicht in angespannten Märkten.

Der Vermieter muss den Mieter bei Abschluss des Mietvertrags in Textform über das Vorliegen der Härtefall-Voraussetzungen informieren. Liegen sie erst später vor, muss die Information bei der erstmaligen Geltendmachung erfolgen, bei geänderten Umständen erneut. Umstände, die dem Mieter später mitgeteilt werden, zählen im jeweiligen Abrechnungszeitraum nicht (Abs. 4).

Die Kosten der Anlage selbst

Der Einbau einer Heizung nach § 42 GModG ist eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1a BGB. Die Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB nennt die Nr. 1a allerdings nicht, und die Sonderregel des § 559e setzt voraus, dass die Maßnahme Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten dem Grunde nach erfüllt. Ob und wie sich die Kosten einer reinen Gas- oder Ölheizung umlegen lassen, regelt das Gesetz nicht eindeutig. Das gilt auch für die Frage, ob im Einzelfall zugleich eine energetische Modernisierung nach Nr. 1 vorliegt. Bei einer Wärmepumpe ist der Weg im Gesetz vorgezeichnet, siehe Wärmepumpe und Modernisierungsumlage.

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Häufige Fragen

Muss ich eine alte Gasheizung austauschen?

Eine Austauschpflicht für funktionierende Anlagen steht in den hier gelesenen Vorschriften nicht. Die Pflichten des § 43 GModG knüpfen an den Neueinbau nach dem 29. Juli 2026 an. Läuft Ihre Bestandsheizung weiter, gilt für sie das bisherige Stufenmodell nach § 5 CO2KostAufG.

Ab wann teile ich CO2-Kosten und Netzentgelte hälftig mit dem Mieter?

Bei einer Anlage nach § 43 Abs. 1 GModG in einem Bestandsgebäude tragen Vermieter und Mieter die CO2-Kosten und die Gasnetzentgelte ab dem 1. Januar 2028 jeweils zur Hälfte (§ 5a Abs. 3 Nr. 1 und 2 CO2KostAufG). Die Kosten der Pflichtbrennstoffe kommen ab dem 1. Januar 2029 dazu, soweit der Brennstoffanteil höchstens 30 Prozent beträgt (§ 5a Abs. 3 Nr. 3).

Gilt die hälftige Teilung auch, wenn die Heizung wegen eines Defekts ausfällt?

Das Gesetz enthält Übergangsregeln für den irreparablen Ausfall der alten Heizung. Wird die neue Anlage weniger als zwölf Monate vor dem 1. Januar 2028 eingebaut, gelten die Absätze 1 bis 3 des § 5a für zwölf Monate ab dem Einbau nicht (§ 5a Abs. 4 Satz 1 CO2KostAufG). Für Einbauten im Jahr 2028 nach einem solchen Ausfall verschiebt § 43 Abs. 7 GModG die Biobrennstoff-Pflicht um zwölf Monate. Ob Ihr Fall darunter fällt, lässt sich nur am Einzelfall beurteilen.

Was ist der Härtefall nach § 5d CO2KostAufG?

Unter engen Voraussetzungen trägt der Vermieter nur die CO2-Kosten nach dem Stufenmodell statt der Hälfte. Alle Punkte des § 5d Abs. 1 müssen zusammentreffen, darunter höchstens sechs vermietete Wohnungen, Effizienzklasse G oder H und eine Miete unter 85 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete. Eine eigene Regel gilt für das selbstbewohnte Haus mit höchstens zwei Wohnungen (§ 5d Abs. 3). Der Mieter muss in Textform informiert werden (§ 5d Abs. 4).

Kann ich die Kosten der neuen Gasheizung auf die Miete umlegen?

Das Gesetz regelt das für reine Gas- und Ölanlagen nicht eindeutig. Der Einbau ist eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1a BGB, die Erhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB nennt diese Nummer aber nicht. Ob im Einzelfall zugleich eine energetische Modernisierung nach Nr. 1 vorliegt, ist eine Frage des Einzelfalls. Lassen Sie das vor einer Mieterhöhung prüfen.

Quellen

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