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Heizkostenabrechnung im Zweifamilienhaus: Was gilt, wenn Sie selbst im Haus wohnen

Kurz gesagt: Bei höchstens zwei Wohnungen, von denen Sie eine selbst bewohnen, gehen Vereinbarungen im Mietvertrag der Heizkostenverordnung vor (§ 2 HeizkostenV). Gibt es keine abweichende Vereinbarung, rechnen Sie nach der Verordnung ab: 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch, der Rest nach Fläche.

Stand: 20.10.2026. Rechtsgrundlagen: BetrKV, BGB, WEG (gesetze-im-internet.de).

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Wer in einem Haus mit zwei Wohnungen selbst wohnt und die andere vermietet, steht bei den Heizkosten zwischen zwei Regeln: der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) und dem, was im Mietvertrag steht. Dieser Ratgeber zeigt, was der Wortlaut der Verordnung für diesen Fall sagt, wie die Verteilung nach Verbrauch und Fläche rechnerisch funktioniert und was in die Abrechnung gehört. Er bietet allgemeine Informationen und ist keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsstand ist der 20.10.2026.

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Was § 2 HeizkostenV sagt

§ 2 lautet: Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften der Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor. Das heißt: In einem solchen Haus bricht die Verordnung nicht Ihren Mietvertrag. Haben Sie dort eine Heizkostenpauschale, einen Festbetrag oder die Verteilung allein nach Fläche vereinbart, gilt das.

Was § 2 nicht sagt: dass die Verordnung für solche Häuser nicht gilt. § 1 beschreibt den Anwendungsbereich und kennt diese Ausnahme nicht. Wo der Mietvertrag also nichts Abweichendes regelt, ist nach dem Wortlaut damit zu rechnen, dass die Verordnung angewendet wird. Dann gelten Verbrauchserfassung und die Verteilung nach den §§ 6 bis 9.

Ob das Gesetz einen Mieter schützt, der nach dem Mietvertrag nur eine Pauschale zahlt, oder ob § 12 Abs. 1 Satz 1 (Kürzung um 15 Prozent bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung “entgegen den Vorschriften dieser Verordnung”) in diesem Haustyp greift, steht nicht ausdrücklich im Text. Wer vermietet, ohne etwas zu Heizkosten zu vereinbaren, sollte außerdem wissen: Der Mieter trägt Betriebskosten nur, soweit das vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Den Fall ohne jede Heizkostenklausel lassen Sie besser prüfen, bevor Sie abrechnen. Mehr zu diesem Haustyp lesen Sie im Ratgeber Nebenkostenabrechnung für die Einliegerwohnung.

Der Grundsatz: Verbrauch und Fläche

Die Verordnung verlangt, dass der Gebäudeeigentümer den anteiligen Verbrauch der Nutzer erfasst (§ 4 Abs. 1) und die Kosten danach verteilt (§ 6 Abs. 1). Ihre eigene Wohnung nimmt der Wortlaut nicht aus: Verteilt wird auf die Nutzer der versorgten Räume (§ 1 Abs. 1). Rechnerisch ist Ihre Wohnung also eine zweite Nutzeinheit.

Für die Wärme gilt (§ 7 Abs. 1):

  • Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage verteilen Sie nach dem erfassten Wärmeverbrauch.
  • Die übrigen Kosten verteilen Sie nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum.
  • In älteren Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllen, mit Öl- oder Gasheizung und überwiegend gedämmten freiliegenden Leitungen, sind es 70 Prozent nach Verbrauch (§ 7 Abs. 1 Satz 2).

Für Warmwasser aus einer zentralen Anlage gilt dieselbe Spanne von 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch, der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche (§ 8 Abs. 1). Den Maßstab wählen Sie selbst (§ 6 Abs. 4 Satz 1). Ändern können Sie ihn nur für künftige Abrechnungszeiträume und nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums, etwa nach energetischen Sanierungen oder aus anderen sachgerechten Gründen (§ 6 Abs. 4 Satz 2 und 3).

Heizung und Warmwasser trennen

Erwärmt dieselbe Anlage Heizung und Warmwasser, müssen Sie die einheitlich entstandenen Kosten zuerst aufteilen (§ 9 Abs. 1). Bei Heizkesseln richtet sich der Anteil nach dem Brennstoff- oder Energieverbrauch. Die Wärmemenge für Warmwasser ist mit einem Wärmezähler zu messen (§ 9 Abs. 2 Satz 1). Nur wenn das mit unzumutbar hohem Aufwand verbunden ist, erlaubt der Text die Formel Q = 2,5 × V × (tw − 10) mit dem gemessenen Warmwasservolumen V in Kubikmetern und der Warmwassertemperatur tw. Danach verteilen Sie den Heizungsanteil nach § 7 Abs. 1 und den Warmwasseranteil nach § 8 Abs. 1 (§ 9 Abs. 4).

Was zu den Kosten gehört

Zu den Kosten des Betriebs der Heizungsanlage zählen Brennstoffe und ihre Lieferung, der Betriebsstrom, die Bedienung, Überwachung und Pflege, die regelmäßige Prüfung und Einstellung durch eine Fachkraft, die Reinigung, die Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Miete oder Verwendung der Messgeräte samt Eichung und die Kosten der Berechnung, Aufteilung und der Informationen nach § 6a (§ 7 Abs. 2). Reparaturen und die Anschaffung einer neuen Anlage stehen dort nicht.

Beispielrechnung

Ein Haus hat zwei Wohnungen: Ihre eigene mit 110 m² und die vermietete mit 60 m². Die Heizkosten des Jahres betragen 2.400 €. Sie verteilen 70 Prozent nach Verbrauch und 30 Prozent nach Fläche. Heizkostenverteiler zeigen 10.000 Verbrauchseinheiten, davon 6.000 in Ihrer Wohnung und 4.000 in der vermieteten.

  • 70 Prozent nach Verbrauch: 2.400 € × 0,70 = 1.680 €.
  • 30 Prozent nach Fläche: 2.400 € × 0,30 = 720 €.
Posten Ihre Wohnung Mieterwohnung Summe
Fläche 110 m² 60 m² 170 m²
Verbrauchseinheiten 6.000 4.000 10.000
Verbrauchsanteil (1.680 €) 1.008,00 € (60 %) 672,00 € (40 %) 1.680,00 €
Flächenanteil (720 €) 465,88 € 254,12 € (60/170) 720,00 €
Heizkosten gesamt 1.473,88 € 926,12 € 2.400,00 €
Vorauszahlungen (12 × 70,00 €) 840,00 €
Nachzahlung des Mieters 86,12 €

Hätten Sie im Mietvertrag stattdessen die Verteilung allein nach Fläche vereinbart, läge der Mieteranteil bei 2.400 € × 60 geteilt durch 170, also bei 847,06 €. Die Nachzahlung betrüge dann 7,06 €. Die Zahlen sind ausgedacht. Das Beispiel rechnet nur mit Heizkosten, Warmwasser und CO2-Kosten sind nicht enthalten.

CO2-Kosten bei Gas und Öl

Bei Gas- und Ölheizungen kommt die Aufteilung der CO2-Kosten nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) dazu. Der Vermieter ermittelt den Kohlendioxidausstoß in Kilogramm je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr (§ 5 Abs. 1). Je nach Wert trägt der Mieter zwischen 100 Prozent (unter 12 kg) und 5 Prozent (ab 52 kg) der CO2-Kosten, in Stufen von zehn Prozentpunkten (Anlage zum Gesetz). Für Häuser mit zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine bewohnt, sagt § 7 Abs. 2 nur, dass der Mieter seinen Anteil nach dem vereinbarten Verfahren zur Abrechnung der Heizkosten trägt. In der Heizkostenabrechnung weisen Sie den Mieteranteil, die Einstufung und die Berechnungsgrundlagen aus (§ 7 Abs. 3). Fehlt das, darf der Mieter den Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4). Weitere Einzelheiten finden Sie im Ratgeber CO2-Kosten aufteilen. Für eine nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaute Gas- oder Ölheizung gelten ab 2028 andere Regeln, auch für das selbstbewohnte Zweifamilienhaus (§ 5d Abs. 3 CO2KostAufG). Sie stehen im Ratgeber Neue Gasheizung als Vermieter.

Pflichtangaben nach § 6a

Beruht die Abrechnung auf dem tatsächlichen Verbrauch oder auf Ablesewerten von Heizkostenverteilern, müssen Sie den Nutzern für Abrechnungszeiträume ab dem 1. Dezember 2021 mit der Abrechnung folgende Informationen zugänglich machen (§ 6a Abs. 3 Satz 1):

  1. Informationen über a) den Anteil der eingesetzten Energieträger, b) die erhobenen Steuern, Abgaben und Zölle, c) die Entgelte für Gebrauchsüberlassung und Verwendung der Messgeräte einschließlich Eichung sowie für Ablesung und Abrechnung,
  2. Kontaktinformationen, darunter Internetadressen von Verbraucherorganisationen, Energieagenturen oder ähnlichen Einrichtungen,
  3. bei einem Verbrauchervertrag die Information über die Möglichkeit von Streitbeilegungsverfahren nach dem Verbraucherstreitbeilegungsgesetz,
  4. einen Vergleich mit dem Verbrauch eines normierten oder durch Vergleichstests ermittelten Durchschnittsnutzers derselben Nutzerkategorie,
  5. einen Vergleich des witterungsbereinigten Energieverbrauchs des jüngsten Abrechnungszeitraums mit dem des vorhergehenden Zeitraums in grafischer Form.

Beruht die Abrechnung nicht auf dem Verbrauch, etwa bei einer vereinbarten Verteilung nach Fläche, müssen mindestens die Angaben nach Nummer 2 und 3 enthalten sein (§ 6a Abs. 5). Eine eigene Ausnahme für Häuser mit zwei Wohnungen enthält § 6a nicht. Fehlen die Angaben ganz oder teilweise, kann der Mieter 3 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 3). Wer sich auf § 2 verlassen will, trägt also ein Restrisiko, das mit einigen Zeilen mehr in der Abrechnung vermeidbar ist.

Fernablesbare Geräte bis 31.12.2026

Heizkostenverteiler und Zähler, die nicht aus der Ferne ablesbar sind, müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder getauscht werden (§ 5 Abs. 3 Satz 1). Ausnahmen gibt es bei technischer Unmöglichkeit oder unbilliger Härte (§ 5 Abs. 3 Satz 2). Wer die Pflicht versäumt, riskiert 3 Prozent Kürzung (§ 12 Abs. 1 Satz 2). Ob und wie das in Ihrem Haustyp gilt, behandelt der Ratgeber Fernablesbare Zähler: Pflicht bis 31.12.2026.

Frist für die Abrechnung

Die Heizkostenabrechnung gehört zur Betriebskostenabrechnung. Haben Sie Vorauszahlungen vereinbart, müssen Sie jährlich abrechnen und die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen (§ 556 Abs. 3 BGB). Für den Zeitraum 1.1. bis 31.12.2025 ist das der 31.12.2026. Danach können Sie keine Nachzahlung mehr verlangen, außer Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten. Der Mieter hat seinerseits zwölf Monate ab Zugang, um Einwendungen mitzuteilen.

Heizkostenabrechnung selbst erstellen

  1. Mietvertrag lesen. Steht dort eine Pauschale, ein Festbetrag oder ein Verteilerschlüssel für Heizkosten? Das bestimmt, ob Sie nach Verbrauch oder nach Vertrag rechnen.
  2. Kosten sammeln. Brennstoffrechnungen, Wartung, Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, Stromkosten der Anlage und Messdienstkosten, jeweils für den Abrechnungszeitraum (§ 7 Abs. 2).
  3. Heizung und Warmwasser trennen, wenn eine Anlage beides erzeugt (§ 9).
  4. Verbrauch ablesen, in beiden Wohnungen, und die Flächen bereithalten.
  5. Verteilen, zum Beispiel 70 zu 30 wie im Beispiel, und den Mieteranteil mit den Vorauszahlungen verrechnen.
  6. CO2-Kosten und Pflichtangaben ergänzen und die Abrechnung vor Fristende zustellen.

Eine kostenlose Tabelle zum Selbstrechnen finden Sie im Ratgeber Heizkostenabrechnung Vorlage Excel, wie das fertige Dokument aufgebaut ist im Ratgeber Heizkostenabrechnung Muster für Vermieter. Das Werkzeug Heizkostenabrechnung erstellen rechnet die Verteilung für Sie aus. Es prüft nicht, ob Ihr Mietvertrag dazu passt. Die restlichen Betriebskosten wie Grundsteuer oder Versicherung legen Sie mit Nebenkostenabrechnung erstellen um. Allgemeines zu Heiz- und Warmwasserkosten lesen Sie auch im Ratgeber Heizkosten auf den Mieter umlegen und zur Frist im Ratgeber Frist für die Nebenkostenabrechnung 2025.

Häufige Fragen

Muss ich im Zweifamilienhaus nach Verbrauch abrechnen?

Nicht zwingend. Bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, gehen die Vorschriften der Heizkostenverordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen nicht vor (§ 2 HeizkostenV). Haben Sie im Mietvertrag etwa eine Pauschale oder die Verteilung nach Fläche vereinbart, hat das Vorrang. Die Verordnung nimmt solche Häuser nicht aus ihrem Anwendungsbereich aus (§ 1). Wo der Vertrag nichts Abweichendes regelt, ist deshalb nach dem Wortlaut mit der Anwendung der Verordnung zu rechnen.

Wie verteile ich die Heizkosten nach der Verordnung?

Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch zu verteilen. Die übrigen Kosten verteilen Sie nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Bei Warmwasser gilt dieselbe Spanne (§ 8 Abs. 1). Welchen Anteil Sie wählen, bleibt Ihnen überlassen (§ 6 Abs. 4).

Muss ich auch in meiner eigenen Wohnung einen Zähler oder Heizkostenverteiler einbauen?

Die Verordnung verlangt die Erfassung des anteiligen Verbrauchs der Nutzer der versorgten Räume (§ 1 Abs. 1, § 4 Abs. 1). Eine Ausnahme für die Wohnung des Vermieters enthält der Wortlaut nicht. Ohne Messung Ihres eigenen Verbrauchs lässt sich der Mieteranteil nicht sauber bestimmen. Vereinbaren Sie mit dem Mieter dagegen eine Pauschale oder die Verteilung nach Fläche, brauchen Sie keine Verbrauchswerte.

Was passiert, wenn die Abrechnung die Pflichtangaben nicht enthält?

Teilt der Gebäudeeigentümer die Informationen nach § 6a nicht oder nicht vollständig mit, darf der Mieter den auf ihn entfallenden Anteil der Heiz- und Warmwasserkosten um 3 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV). Fehlt bei Gas- oder Ölheizung die Ausweisung der CO2-Kosten, sind es ebenfalls 3 Prozent (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG). Bei 926 Euro Heizkostenanteil wären das rund 28 Euro.

Bis wann muss die Heizkostenabrechnung 2025 beim Mieter sein?

Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Für das Kalenderjahr 2025 ist das der 31.12.2026. Danach ist die Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, Sie haben die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Quellen

Erstellen Sie Ihre Abrechnung mit dem Werkzeug auf der Startseite. Dieser Text ist allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Der Einzelfall hängt von Ihrem Mietvertrag ab.

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