Nebenkostenabrechnung für die Einliegerwohnung: Schlüssel, Heizung, eigener Anteil

Stand: 20.10.2026. Rechtsgrundlagen: BetrKV, BGB, WEG (gesetze-im-internet.de).

Wer ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung besitzt und dort selbst wohnt, rechnet die Nebenkosten anders ab als der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses. Die Rechenschritte sind dieselben, aber es gibt zwei Besonderheiten: Sie sind selbst einer der Nutzer, und für die Heizkosten gilt eine Ausnahme. Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen und ist keine Rechtsberatung im Einzelfall.

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Muss ich überhaupt abrechnen?

Das hängt von Ihrem Mietvertrag ab. Haben Sie Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, müssen Sie jährlich abrechnen (§ 556 Abs. 3 BGB). Haben Sie eine Pauschale vereinbart, gibt es keine Abrechnung, und der Mieter zahlt jeden Monat denselben Betrag (§ 556 Abs. 2 BGB). Das spart Arbeit. Der Nachteil: Steigen die Kosten, dürfen Sie die Pauschale nur erhöhen, wenn der Mietvertrag das erlaubt, und Sie müssen die Erhöhung in Textform begründen (§ 560 Abs. 1 BGB). Sinken die Kosten, müssen Sie die Pauschale herabsetzen (§ 560 Abs. 3 BGB). Mehr dazu im Ratgeber Nebenkostenpauschale oder Vorauszahlung.

Der Schlüssel: Wohnfläche ist der Standard

Haben Sie im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, legen Sie die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche um (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Was überhaupt umlagefähig ist, steht in § 2 der Betriebskostenverordnung. Eine Übersicht finden Sie im Ratgeber Umlagefähige Nebenkosten: die Liste.

Kosten, die vom erfassten Verbrauch abhängen, etwa Wasser mit eigenem Zähler, verteilen Sie nach einem Maßstab, der dem Verbrauch Rechnung trägt (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB). Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sind keine Betriebskosten und gehören nicht in die Abrechnung (§ 1 Abs. 2 BetrKV).

Ihr eigener Anteil bleibt bei Ihnen

Der Mieter schuldet nur den Teil der Kosten, der auf seine Wohnung entfällt. Der Anteil Ihrer eigenen Wohnung ist Ihre Sache. Ein Beispiel mit ausgedachten Zahlen: Das Haus hat 160 m² Wohnfläche, die Einliegerwohnung 50 m². Der Mieteranteil beträgt 50 geteilt durch 160, also 31,25 Prozent.

Die restlichen 1.155,00 € tragen Sie selbst. Das Beispiel setzt voraus, dass der Mietvertrag die Wohnfläche als Schlüssel nennt oder schweigt und die Müllabfuhr nicht über eigene Tonnen getrennt wird.

Heizkosten: Was § 2 HeizkostenV praktisch bedeutet

Die Heizkostenverordnung schreibt grundsätzlich vor, dass Heiz- und Warmwasserkosten nach dem erfassten Verbrauch verteilt werden. Nach § 2 HeizkostenV gilt dieser Vorrang aber nicht bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt. Dort gehen die Vorschriften der Verordnung den rechtsgeschäftlichen Bestimmungen also nicht vor. Was Sie im Mietvertrag vereinbart haben, bestimmt die Heizkostenabrechnung.

Praktisch ergeben sich daraus drei Fälle:

• Der Mietvertrag sieht eine Abrechnung nach Verbrauch vor, etwa mit Wärmemengenzähler oder Heizkostenverteilern. Dann rechnen Sie so ab.
• Der Mietvertrag sieht einen Festbetrag oder eine Heizkostenpauschale vor. Daran sind Sie nach § 2 HeizkostenV nicht durch die Verordnung gehindert.
• Der Mietvertrag erwähnt Heizkosten nicht. Dann ist offen, ob Sie sie überhaupt weitergeben können, denn der Mieter trägt Betriebskosten nur, soweit das vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Das Gesetz regelt diesen Fall nicht ausdrücklich. Lassen Sie ihn prüfen, bevor Sie Heizkosten abrechnen.

Gibt es nur einen gemeinsamen Zähler für beide Wohnungen, kennt das Gesetz keine feste Regel für die Trennung. Ohne Vereinbarung bleibt als Maßstab der Wohnflächenanteil (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Mit einem Zwischenzähler für die Einliegerwohnung haben Sie eine belastbarere Grundlage. Allgemeines zu Heizkosten und Warmwasser lesen Sie im Ratgeber Heizkosten auf den Mieter umlegen.

CO2-Kosten bei Gas und Öl

Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz nimmt Gebäude mit zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine bewohnt, nicht von der Aufteilung aus. § 7 Abs. 2 sagt für diesen Fall nur, dass der Mieter den auf ihn entfallenden Kohlendioxidkostenanteil nach dem mit Ihnen vereinbarten Verfahren zur Abrechnung der Heizkosten trägt. Der Anteil, den Sie als Vermieter tragen, richtet sich weiter nach § 5 des Gesetzes (§ 7 Abs. 1 CO2KostAufG). In der Heizkostenabrechnung müssen Sie den Mieteranteil, die Einstufung und die Berechnungsgrundlagen ausweisen (§ 7 Abs. 3). Fehlt das, darf der Mieter seinen Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4). Wie Ihre selbst bewohnte Fläche bei der Einstufung zu behandeln ist, sagt das Gesetz nicht ausdrücklich. Mehr dazu im Ratgeber CO2-Kosten aufteilen.

Frist und Mindestangaben

Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Danach können Sie keine Nachzahlung mehr verlangen, außer Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten. Die Details stehen im Ratgeber Frist für die Nebenkostenabrechnung 2025.

Der Bundesgerichtshof nennt als Mindestangaben einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung: die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und, soweit erforderlich, die Erläuterung der Verteilerschlüssel, die Berechnung des Mieteranteils und den Abzug der Vorauszahlungen (BGH, Urteil vom 20.01.2016, VIII ZR 93/15). Schreiben Sie also bei jedem Posten die Gesamtkosten des Hauses, den Schlüssel (hier: 50 m² von 160 m²) und den Mieteranteil hin. Typische Formfehler sind im Ratgeber Formelle Fehler in der Nebenkostenabrechnung beschrieben.

Mit dem Werkzeug abrechnen

Das Werkzeug Nebenkostenabrechnung erstellen legt Ihre Kosten nach Wohnfläche oder einem anderen Schlüssel um und zieht die Vorauszahlungen ab. Die Berechnung und das Ergebnis sehen Sie kostenlos. Das fertige PDF für alle Mietparteien kostet 19,90 €. Ob der Schlüssel zu Ihrem Mietvertrag passt, prüft das Werkzeug nicht. Wie es aussieht, zeigt ein Muster-PDF mit Beispieldaten (Zweifamilienhaus, Erdgeschoss selbst bewohnt, Aufdruck „MUSTER“).

Häufige Fragen

Quellen

• § 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten
• § 556a BGB: Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
• § 560 BGB: Veränderungen von Betriebskosten
• § 2 HeizkostenV: Vorrang vor rechtsgeschäftlichen Bestimmungen
• § 7 CO2KostAufG: Abrechnung des auf den Mieter entfallenden Anteils an den Kohlendioxidkosten
• § 1 BetrKV: Begriff der Betriebskosten
• § 2 BetrKV: Aufstellung der Betriebskosten
• BGH, Urteil vom 20.01.2016, VIII ZR 93/15: Mindestangaben der Betriebskostenabrechnung