Hausgeld-Umlegen

Heizkosten aus der Hausgeldabrechnung auf den Mieter umlegen

Stand: 19.10.2026. Rechtsgrundlagen: BetrKV, BGB, WEG (gesetze-im-internet.de).

Heizkosten sind meist der größte Posten der Nebenkostenabrechnung. Für sie gilt nicht nur das Mietrecht im BGB, sondern eine eigene Verordnung. Dieser Ratgeber erklärt, wie Sie die Heizkosten aus der Hausgeldabrechnung für Ihren Mieter richtig übernehmen.

Die Heizkostenverordnung gilt auch für Sie

Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) regelt, wie die Kosten zentraler Heizungs- und Warmwasseranlagen auf die Nutzer verteilt werden (§ 1 Abs. 1 HeizkostenV). Bei einer vermieteten Eigentumswohnung steht der Wohnungseigentümer im Verhältnis zum Mieter dem Gebäudeeigentümer gleich (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenV). Sie sind also selbst verpflichtet, die Kosten auf Grundlage der Verbrauchserfassung zu verteilen (§ 6 Abs. 1 HeizkostenV).

Die Verordnung geht rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor, also auch einer anderen Regelung im Mietvertrag (§ 2 HeizkostenV). Ausgenommen sind Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt. Im Wohnungseigentum gilt sie unabhängig von Beschlüssen und Vereinbarungen der Eigentümer (§ 3 Satz 1 HeizkostenV).

Wie die Kosten verteilt werden

Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 Prozent und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch zu verteilen. Die übrigen Kosten werden nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum verteilt (§ 7 Abs. 1 Satz 1 und 5 HeizkostenV). Für die Warmwasserkosten gilt dieselbe Spanne (§ 8 Abs. 1 HeizkostenV).

Die Wahl der Abrechnungsmaßstäbe bleibt dem Gebäudeeigentümer überlassen (§ 6 Abs. 4 HeizkostenV). Im Wohnungseigentum gelten dafür die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes und die Vereinbarungen der Eigentümer (§ 3 Satz 2 HeizkostenV). Der Prozentsatz steht meist in der Heizkostenabrechnung des Messdienstes.

Die Abrechnung des Messdienstes übernehmen

In der Praxis liest ein Messdienst die Heizkostenverteiler und Zähler ab und erstellt die Heizkostenabrechnung für jede Wohnung. Die Hausgeldabrechnung weist die Heizkosten Ihrer Wohnung dann oft als einen Betrag aus oder legt die Einzelabrechnung bei. Das ist die Praxis, nicht eine gesetzliche Vorgabe. Wie es bei Ihnen aussieht, steht in Ihren Unterlagen.

Für die Abrechnung an den Mieter gilt:

  1. Betrag aus der Einzelabrechnung nehmen. Verteilen Sie die Heizkosten nicht selbst nach Wohnfläche. Die Verbrauchswerte Ihrer Wohnung stehen in der Abrechnung des Messdienstes.
  2. Nur die Kosten der Heizung und des Warmwassers ansetzen. Das sind die Kosten nach § 2 Nr. 4 und 5 BetrKV, zu denen die Kosten des verbrauchten Brennstoffs und des Betriebsstroms zählen (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV). Steht in der Hausgeldabrechnung nur der Einkauf an Brennstoff, fragen Sie nach dem Verbrauch des Abrechnungszeitraums.
  3. Zeitraum prüfen. Stimmt der Zeitraum der Messdienst-Abrechnung nicht mit dem Ihres Mietvertrags überein, fragen Sie den Messdienst.
  4. Nicht umlagefähige Posten fernhalten. Reparaturen an der Heizungsanlage sind Instandsetzung (siehe Nicht umlagefähige Kosten in der Hausgeldabrechnung).

Mieterwechsel im Abrechnungszeitraum

Wechselt der Nutzer innerhalb des Abrechnungszeitraums, ist eine Zwischenablesung vorzunehmen (§ 9b Abs. 1 HeizkostenV). Die nach Verbrauch zu verteilenden Kosten werden auf Grundlage der Zwischenablesung aufgeteilt. Die übrigen Kosten teilt man nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig auf (§ 9b Abs. 2 HeizkostenV). Ist eine Zwischenablesung nicht möglich, werden die gesamten Kosten nach diesen Maßstäben aufgeteilt (§ 9b Abs. 3 HeizkostenV). Veranlassen Sie die Zwischenablesung rechtzeitig beim Messdienst.

Das Kürzungsrecht des Mieters

Werden die Kosten der Wärme oder des Warmwassers entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darf der Mieter seinen Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV). Das trifft zum Beispiel zu, wenn Sie Heizkosten pauschal nach Fläche verteilen, obwohl Verbrauchserfassung vorgeschrieben ist.

Ein Kürzungsrecht von 3 Prozent besteht außerdem, wenn eine vorgeschriebene fernablesbare Ausstattung fehlt oder die Informationen nach § 6a HeizkostenV nicht oder nicht vollständig mitgeteilt werden (§ 12 Abs. 1 Satz 2 und 3 HeizkostenV).

Wichtig für Eigentümer: Im Verhältnis des Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft gilt das Kürzungsrecht nicht (§ 12 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV). Der Mieter kann sein Kürzungsrecht aber gegen Sie geltend machen. Fehlt die Verbrauchserfassung im Haus, sprechen Sie das Thema beim Verwalter an.

CO2-Kosten und Frist

Bei Brennstoffen wie Gas und Heizöl muss die Heizkostenabrechnung zusätzlich den auf den Mieter entfallenden CO2-Kostenanteil ausweisen (siehe CO2-Kosten aufteilen bei vermieteter Eigentumswohnung). Auch Heizkosten unterliegen der Abrechnungsfrist von zwölf Monaten nach § 556 Abs. 3 BGB (siehe Frist für die Nebenkostenabrechnung 2025). Fordern Sie die Messdienst-Abrechnung früh an.

Mit dem Werkzeug

Das Werkzeug auf der Startseite übernimmt die Heizkosten als fertigen Betrag aus der Abrechnung Ihres Messdienstes. Es berechnet keine Heizkostenverteilung und keine CO2-Kostenaufteilung. Prüfen Sie die Zahlen des Messdienstes vor der Übernahme.

Häufige Fragen

Gilt die Heizkostenverordnung auch für meine vermietete Eigentumswohnung?

Ja. Bei Vermietung einer Eigentumswohnung steht der Wohnungseigentümer im Verhältnis zum Mieter dem Gebäudeeigentümer gleich (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenV). Die Verordnung gilt unabhängig von abweichenden Vereinbarungen oder Beschlüssen der Eigentümer (§ 3 Satz 1 HeizkostenV).

Wie viel der Heizkosten muss nach Verbrauch verteilt werden?

Mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage werden nach dem erfassten Wärmeverbrauch verteilt. Der Rest wird nach Wohn- oder Nutzfläche oder umbautem Raum verteilt (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Für Warmwasser gilt dieselbe Spanne (§ 8 Abs. 1 HeizkostenV).

Darf der Mieter die Heizkosten kürzen?

Werden die Kosten entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darf der Mieter seinen Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV). Für fehlende fernablesbare Ausstattung und fehlende Verbrauchsinformationen sieht Satz 2 und 3 eine Kürzung um 3 Prozent vor.

Kann ich als Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft kürzen?

Nein. Das Kürzungsrecht gilt nach § 12 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV nicht im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft. Gegenüber Ihrem Mieter tragen Sie das Risiko aber selbst.

Quellen

Erstellen Sie Ihre Abrechnung mit dem Werkzeug auf der Startseite. Dieser Text ist allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Der Einzelfall hängt von Ihrem Mietvertrag ab.

Abrechnung erstellen