Hausgeld-Umlegen

Nicht umlagefähige Kosten in der Hausgeldabrechnung

Stand: 19.10.2026. Rechtsgrundlagen: BetrKV, BGB, WEG (gesetze-im-internet.de).

Die Hausgeldabrechnung enthält Kosten, die Sie als Vermieter nicht auf den Mieter umlegen dürfen. Das Gesetz zieht die Grenze in § 1 Abs. 2 BetrKV. Dieser Ratgeber geht die typischen Posten durch.

Die Grundregel

Betriebskosten sind laufende Kosten, die durch das Eigentum und den bestimmungsmäßigen Gebrauch entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Zwei Gruppen gehören ausdrücklich nicht dazu (§ 1 Abs. 2 BetrKV):

  1. Verwaltungskosten: die Kosten der zur Verwaltung erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, der Aufsicht, der Geschäftsführung sowie von Jahresabschlussprüfungen.
  2. Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten: Kosten, die während der Nutzungsdauer aufgewendet werden müssen, um durch Abnutzung, Alterung und Witterung entstehende Mängel zu beseitigen.

Zuführung zur Erhaltungsrücklage

Die Eigentümergemeinschaft sammelt eine Rücklage für künftige Erhaltungsmaßnahmen an. Das gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). In der Hausgeldabrechnung steht die Zuführung oft als eigene Zeile, in älteren Abrechnungen als „Instandhaltungsrücklage“. Sie ist Vorsorge für Instandhaltung und Instandsetzung und deshalb nicht umlagefähig.

Das Gleiche gilt für Reparaturen, die später aus der Rücklage bezahlt werden. Auch sie sind Instandsetzung und stehen in der Abrechnung meist als Entnahme.

Verwaltervergütung

Das Honorar des Verwalters ist ein klassischer Fall der Verwaltungskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV). Es steht in der Hausgeldabrechnung oft als „Verwaltungskosten“, „Verwaltervergütung“ oder „Hausverwaltung“. Nicht umlagefähig.

Reparaturen und Instandhaltung

Alles, was Mängel beseitigt, ist Instandsetzung. Beispiele aus Hausgeldabrechnungen sind die Reparatur des Daches, der Fassade oder einer Pumpe. Auch Erneuerung und Sanierung sind keine laufenden Betriebskosten. Nicht umlagefähig.

Vorsicht bei Wartungsverträgen: Die Wartung einer Anlage kann Teil der Betriebskosten sein, zum Beispiel die Prüfung der Betriebsbereitschaft eines Aufzugs (§ 2 Nr. 7 BetrKV). Die Beseitigung von Schäden bleibt aber Instandsetzung. Trennen Sie beides, wenn die Rechnung beides enthält.

Bankgebühren

Kosten für das Konto der Eigentümergemeinschaft gehören üblicherweise zur Verwaltung. In § 2 BetrKV ist die Kontoführung nicht genannt. Das Werkzeug ordnet sie deshalb als nicht umlagefähig ein.

Hausmeister und gemischte Posten

Die Kosten für den Hauswart sind umlagefähig, soweit seine Vergütung nicht Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Wenn der Hausmeister auch repariert, müssen Sie den Anteil herausrechnen. Fragen Sie den Verwalter nach der Aufteilung.

Sonstige Posten

  • Rechts- und Gerichtskosten der Gemeinschaft: in § 2 BetrKV nicht genannt. Bei Zweifeln nicht umlegen.
  • Sonderumlagen für Sanierungen: Instandsetzung oder Erneuerung, nicht umlagefähig.
  • Kabel und Breitband: Seit dem 1. Juli 2024 sind nur noch die in § 2 Nr. 15 BetrKV genannten Kosten umlagefähig, etwa der Betriebsstrom. Grundgebühren für Breitbandanschlüsse sind es nach dem Wortlaut seit diesem Datum nicht mehr.
  • Sonstige Betriebskosten (Nr. 17): nur, wenn der Mietvertrag die Kostenart benennt.

Und wenn der Mietvertrag mehr vorsieht?

Der Mieter trägt Betriebskosten nur, soweit es vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine Vereinbarung, die den Mieter schlechter stellt, als § 556 Abs. 1 BGB es vorsieht, ist unwirksam (§ 556 Abs. 5 BGB). Verlassen Sie sich nicht darauf, dass eine Klausel mehr trägt als das Gesetz. Der Mieter kann Belegeinsicht verlangen (§ 556 Abs. 4 BGB) und hat zwölf Monate Zeit für Einwendungen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB).

Mit dem Werkzeug prüfen

Das Werkzeug auf der Startseite ordnet Ihre Posten per Stichwort vor und markiert nicht umlagefähige Kosten. Es ist ein Vorschlag. Prüfen Sie jede Zuordnung selbst, auch gegen Ihren Mietvertrag.

Häufige Fragen

Welche Kosten der Hausgeldabrechnung sind nicht umlagefähig?

Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten und Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). In der Hausgeldabrechnung betrifft das vor allem die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, die Verwaltervergütung, Reparaturen am Gemeinschaftseigentum und die Kosten der Kontoführung.

Warum ist die Instandhaltungsrücklage nicht umlagefähig?

Die Eigentümer sammeln mit der Rücklage Geld für spätere Erhaltungsmaßnahmen an (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Die Erhaltungskosten selbst sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV keine Betriebskosten. Die Ansparung dafür ist es ebenfalls nicht.

Darf ich einen Teil der Hausmeisterkosten umlegen?

Ja, soweit die Vergütung nicht Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Gemischte Kosten müssen Sie aufteilen und die Aufteilung belegen können.

Was passiert, wenn ich nicht umlagefähige Kosten trotzdem abrechne?

Der Mieter kann der Abrechnung widersprechen und Belege einsehen (§ 556 Abs. 3 und 4 BGB). Zu viel abgerechnete Posten bergen das Risiko, dass Sie Beträge zurückzahlen müssen. Bei Streit holen Sie rechtlichen Rat ein.

Quellen

Erstellen Sie Ihre Abrechnung mit dem Werkzeug auf der Startseite. Dieser Text ist allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Der Einzelfall hängt von Ihrem Mietvertrag ab.

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