Heizkostenabrechnung selbst erstellen: Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus, ohne Messdienst
Wer im eigenen Haus vermietet und die Heizung selbst betreibt, muss die Heiz- und Warmwasserkosten nach der Heizkostenverordnung verteilen. Bei zwei, drei oder vier Wohnungen lohnt sich ein Messdienst oft kaum. Mit abgelesenen Heizkostenverteilern oder Wärmezählern können Sie die Abrechnung selbst rechnen. Unser Werkzeug führt Sie Schritt für Schritt durch.
Stand der Rechtsgrundlagen: 19.10.2026.
Rechenhilfe, keine Rechtsberatung. Das Werkzeug rechnet mit Ihren Angaben. Ob Ihre Erfassungsgeräte geeignet sind und welcher Verteilermaßstab vereinbart ist, prüfen Sie selbst. Ihre Eingaben bleiben im Browser.
Zum Heizkosten-Assistenten im Haus-Werkzeug
Muster-PDF ansehen (Beispieldaten). So sieht das fertige Dokument aus: Betriebskostenabrechnung mit der Heizkostenabrechnung als Anlage, hier mit Beispieldaten und dem Aufdruck „MUSTER“, den Ihr PDF nicht hat.
Was die Heizkostenverordnung verlangt
- Verbrauch erfassen: Der Vermieter stattet die Wohnungen mit Heizkostenverteilern oder Wärmezählern und mit Warmwasserzählern aus (§§ 4, 5 HeizkostenV).
- Nach Verbrauch verteilen: 50 bis 70 Prozent der Heizkosten nach dem erfassten Verbrauch, der Rest nach Wohnfläche (§ 7 Abs. 1). Für Warmwasser gilt dasselbe (§ 8 Abs. 1). In Häusern, die den Wärmeschutz von 1994 nicht erreichen, mit Öl- oder Gasheizung und überwiegend gedämmten Leitungen sind 70 Prozent Pflicht. Einen einmal gewählten Maßstab ändern Sie nur zum Beginn eines Abrechnungszeitraums (§ 6 Abs. 4).
- Heizung und Warmwasser trennen: Erzeugt eine Anlage beides, wird der Energieanteil für Warmwasser mit einem Wärmezähler gemessen. Nur wenn das unzumutbar aufwendig ist, gilt eine Formel aus der Warmwassermenge (§ 9).
- Pflichtangaben (§ 6a Abs. 3): Die Abrechnung nennt die eingesetzten Energieträger, Steuern und Abgaben und die Kosten für Geräte, Eichung und Ablesung (Nr. 1), Kontaktadressen von Verbraucherorganisationen oder Energieagenturen (Nr. 2), einen Hinweis zur Verbraucherstreitbeilegung (Nr. 3), einen Vergleich mit einem Durchschnittsnutzer (Nr. 4) und einen grafischen, witterungsbereinigten Vergleich mit dem vorherigen Abrechnungszeitraum (Nr. 5). Fehlt etwas davon, darf der Mieter um 3 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1).
- CO2-Kosten teilen: Bei Gas, Öl, Flüssiggas und Fernwärme tragen Vermieter und Mieter die CO2-Kosten nach einem Stufenmodell. Die Abrechnung weist den Anteil des Mieters, die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen aus (§ 7 Abs. 3 CO2KostAufG), sonst darf der Mieter die Heizkosten um 3 Prozent kürzen.
Eine Ausnahme gilt im Haus mit zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt: Dort darf der Mietvertrag einen anderen Maßstab vorsehen, etwa nur nach Wohnfläche (§ 2 HeizkostenV). Steht im Mietvertrag nichts anderes, gilt die Verordnung auch dort, mit den Pflichtangaben. Die CO2-Kostenaufteilung gilt in jedem Fall (§ 7 Abs. 2 CO2KostAufG).
Die Angaben nach § 6a im Werkzeug
- Witterungsbereinigung (Nr. 5): Der Assistent holt die Klimafaktoren des Deutschen Wetterdienstes für die Postleitzahl des Hauses und beide Abrechnungszeiträume. Bereinigt wird nur der Heizverbrauch, nach der Regel des Wetterdienstes: Verbrauch mal Klimafaktor. Warmwasser steht unbereinigt daneben. Das PDF zeigt beide Jahre als Balken und nennt die Faktoren. Der Wetterdienst veröffentlicht einen Faktor etwa sechs Wochen nach dem Ende des Zeitraums. Ist er noch nicht da oder läuft Ihr Zeitraum nicht in vollen Monaten, tragen Sie die Faktoren von Hand ein.
- Kontakte (Nr. 2): vorbelegt mit der Energieberatung der Verbraucherzentralen, die die Begründung der Verordnung nennt, und der Deutschen Energie-Agentur.
- Streitbeilegung (Nr. 3): Sie wählen, ob Sie als Privatperson oder als Unternehmer vermieten. Das PDF enthält den passenden Satz mit der Universalschlichtungsstelle des Bundes.
- Durchschnittsnutzer (Nr. 4): Nach der Begründung der Verordnung ist ein Vergleich mit Durchschnittsnutzern aus den Datenbeständen von Messdiensten gemeint, nicht mit den anderen Mietern im Haus. Solche Werte gibt es für private Vermieter nicht öffentlich. Das Werkzeug verweist auf den Heizspiegel von co2online und nennt den Verbrauch Ihres Gebäudes je m², oder Sie tragen einen eigenen Vergleichswert ein. Ob das genügt, ist nicht geklärt. Ein Restrisiko der 3-Prozent-Kürzung bleibt.
Wann der Assistent passt und wann ein Messdienst besser ist
Der Assistent passt, wenn alle Wohnungen dieselbe Geräteart haben (nur Heizkostenverteiler oder nur Wärmezähler), Sie die Werte selbst ablesen können und das Haus höchstens acht Wohnungen hat. Er rechnet Grund- und Verbrauchskosten, die Aufteilung nach § 9, Mieterwechsel und Leerstand tagegenau (mit Zwischenablesung oder, wenn sie nicht möglich war, nach Tagen) und die CO2-Aufteilung. Das Ergebnis geht als Einzelbetrag je Mietpartei in die Nebenkostenabrechnung, und jede Mietpartei bekommt eine eigene Heizkostenabrechnung als Anlage. Auf Wunsch enthält jede Abrechnung auch die Anpassung der Vorauszahlung nach § 560 Abs. 4 BGB, berechnet aus den Kosten dieser Abrechnung einschließlich Heizung.
Ein Messdienst ist die bessere Wahl, wenn im Haus unterschiedliche Geräte hängen (dann ist eine Vorerfassung nötig, § 5 Abs. 7 HeizkostenV), wenn Leitungen überwiegend ungedämmt sind (§ 7 Abs. 1 Satz 3), wenn Sie Funkgeräte mieten und die monatlichen Verbrauchsinformationen nach § 6a ohnehin vom Dienstleister kommen, oder wenn Sie Gewerbeeinheiten im Haus haben.
Fernablesbare Geräte bis 31.12.2026: Heizkostenverteiler und Zähler, die nicht aus der Ferne ablesbar sind, müssen bis Ende 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Sonst darf der Mieter um 3 Prozent kürzen. Details im Ratgeber Fernablesbare Zähler: Pflicht bis 2026.
CO2-Einstufung kostenlos berechnen
Der Rechner ordnet Ihr Gebäude nach der Anlage zum CO2-Kostenaufteilungsgesetz ein. Die CO2-Menge in Kilogramm steht auf der Gas-, Öl- oder Fernwärmerechnung (§ 3 CO2KostAufG). Fehlt sie, rechnet er mit dem Standard-Emissionsfaktor aus der Brennstoffmenge.
| Stufe | kg CO2 je m² und Jahr | Mieter | Vermieter |
|---|---|---|---|
| 1 | unter 12 | 100 % | 0 % |
| 2 | 12 bis unter 17 | 90 % | 10 % |
| 3 | 17 bis unter 22 | 80 % | 20 % |
| 4 | 22 bis unter 27 | 70 % | 30 % |
| 5 | 27 bis unter 32 | 60 % | 40 % |
| 6 | 32 bis unter 37 | 50 % | 50 % |
| 7 | 37 bis unter 42 | 40 % | 60 % |
| 8 | 42 bis unter 47 | 30 % | 70 % |
| 9 | 47 bis unter 52 | 20 % | 80 % |
| 10 | ab 52 | 5 % | 95 % |
So kommen Sie zur fertigen Abrechnung
- Im Haus-Werkzeug Wohnungen und Mietparteien eintragen.
- Bei der Heizposition den Schlüssel „Heizkosten selbst berechnen (HeizkostenV)“ wählen und den Assistenten ausfüllen: Anlage, Geräte, bisheriger Verbrauchsanteil, Kosten, Aufteilung, Ablesewerte, CO2 und die Angaben nach § 6a.
- Ergebnis und Vorschau prüfen. Berechnung und Vorschau sind kostenlos. Das PDF mit Betriebskostenabrechnung und Heizkostenabrechnung je Mietpartei kostet einmalig 19,90 € je Haus und Abrechnungszeitraum.
Quellen
- Heizkostenverordnung, gesetze-im-internet.de
- Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz, gesetze-im-internet.de
- EBeV 2030, Anlage 2 (Standard-Emissionsfaktoren)
- Bundesrat-Drucksache 643/21 (Begründung zu § 6a HeizkostenV)
- Klimafaktoren für Energieverbrauchsausweise, Quelle: Deutscher Wetterdienst (Lizenz CC BY 4.0)
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