Fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler: Was Vermieter bis zum 31.12.2026 erledigen müssen

Kurz gesagt: Nicht fernablesbare Geräte zur Verbrauchserfassung müssen bis zum 31.12.2026 nachgerüstet oder ersetzt werden (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Sonst darf der Mieter seinen Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen. Bei fernablesbaren Geräten kommt die monatliche Verbrauchsinformation hinzu.

Stand: 20.10.2026. Rechtsgrundlagen: BetrKV, BGB, WEG (gesetze-im-internet.de).

Sie vermieten eine Eigentumswohnung? Im Werkzeug wählen Sie die PDF-Datei der Hausgeldabrechnung Ihrer Verwaltung aus, und es liest die Posten heraus. Die Datei bleibt auf Ihrem Gerät. Sie können die Posten auch selbst eintragen. Das Werkzeug trennt umlagefähige von nicht umlagefähigen Kosten und rechnet Nachzahlung oder Guthaben des Mieters aus. Das Ergebnis sehen Sie kostenlos, ohne Anmeldung.

Zum Werkzeug

Wer vermietet und eine zentrale Heizung mit Heizkostenverteilern oder Wärmezählern betreibt, hat eine Frist im Kalender: Geräte, die nicht aus der Ferne ablesbar sind, müssen bis zum 31.12.2026 nachgerüstet oder getauscht werden. Dieser Ratgeber fasst zusammen, was die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) dazu sagt. Er bietet allgemeine Informationen und ist keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsstand ist der 20.10.2026.

Was § 5 HeizkostenV vorschreibt

Die Verordnung unterscheidet drei Fälle:

Neu installierte Geräte nach dem 1. Dezember 2021 müssen fernablesbar sein (§ 5 Abs. 2 Satz 1).
Ab dem 1. Dezember 2022 dürfen nur noch Geräte installiert werden, die sicher an ein Smart-Meter-Gateway angebunden werden können und mit Geräten anderer Hersteller interoperabel sind (§ 5 Abs. 2 Satz 3 und Abs. 5).
Bestandsgeräte ohne Fernablesung müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden (§ 5 Abs. 3 Satz 1). Fernablesbare Geräte, die bis zum 1. Dezember 2022 eingebaut wurden, müssen die Anbindung an ein Smart-Meter-Gateway erst nach dem 31. Dezember 2031 erfüllen (§ 5 Abs. 4).

Betroffen sind Wärmezähler, Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler (§ 5 Abs. 1). Geräte, die ein Ableser in der Wohnung auslesen muss, sind also bis Jahresende zu ersetzen oder nachzurüsten.

Was heißt fernablesbar?

Das Gesetz definiert es knapp: Eine Ausstattung ist fernablesbar, wenn sie ohne Zugang zu einzelnen Nutzeinheiten abgelesen werden kann (§ 5 Abs. 2 Satz 2). Walk-by oder Drive-by, bei denen der Messdienst die Funkdaten im Treppenhaus oder von der Straße abgreift, werden im Text nicht erwähnt. Entscheidend ist nach der Definition, dass der Zugang zu den Wohnungen entfällt. Die Technik muss außerdem Datenschutz und Datensicherheit nach dem Stand der Technik gewährleisten.

Bei der Nachrüstung verweist § 5 Abs. 3 auf die Anforderungen der Absätze 2 und 5 insgesamt. Wie weit das bei Bestandsgeräten im Einzelnen reicht, etwa bei der Anbindbarkeit an ein Smart-Meter-Gateway, sagt der Text nicht deutlicher. Lassen Sie sich vom Messdienst bestätigen, dass die angebotenen Geräte die Anforderungen erfüllen.

Ausnahmen

Die Pflicht gilt nicht, wenn die Nachrüstung im Einzelfall wegen besonderer Umstände technisch nicht möglich ist oder durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen würde (§ 5 Abs. 3 Satz 2). Das ist auf den Einzelfall bezogen. Wenn Sie sich darauf berufen, halten Sie die Gründe schriftlich fest.

Daneben nennt § 11 HeizkostenV Räume und Gebäude, auf die die Vorschriften zur Wärmeversorgung nicht anzuwenden sind. Dazu gehören unter anderem:

Gebäude mit einem Heizwärmebedarf unter 15 kWh/(m²·a),
Räume, in denen Anbringung, Erfassung oder Kostenverteilung nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist. Unverhältnismäßig sind Kosten, die nicht durch Einsparungen erwirtschaftet werden, die in der Regel innerhalb von zehn Jahren erzielt werden können,
Räume, die vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig wurden und in denen der Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann,
Alters- und Pflegeheime, Studenten- und Lehrlingsheime,
Gebäude, die überwiegend mit Solar- oder Rückgewinnungswärme versorgt werden, sowie Befreiungen durch die nach Landesrecht zuständige Stelle im Einzelfall.

Ob eine Ausnahme bei Ihnen greift, hängt vom Gebäude ab.

Haus mit zwei Wohnungen und eigener Wohnung

Nach § 2 HeizkostenV gehen die Vorschriften der Verordnung bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, den vertraglichen Bestimmungen nicht vor. Was das für die Nachrüstpflicht bedeutet, ist gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt. Sicher ist: Der Mietvertrag hat Vorrang. Wenn dort eine Abrechnung nach Verbrauch mit Verteilern vereinbart ist, rechnen Sie so ab. Ob der Mieter dann trotzdem das Kürzungsrecht aus § 12 hat, ist offen. Mehr zu diesem Haustyp lesen Sie im Ratgeber Nebenkostenabrechnung für die Einliegerwohnung.

Einfamilienhaus und vermietete Eigentumswohnung

Die Verordnung regelt die Verteilung der Heizkosten auf die Nutzer der versorgten Räume (§ 1 Abs. 1). Ein Haus, das Sie allein bewohnen, ist davon nicht betroffen, weil es niemanden gibt, auf den verteilt wird. Vermieten Sie ein ganzes Einfamilienhaus an eine einzige Partei, nennt das Gesetz diesen Fall nicht gesondert. Prüfen Sie ihn im Einzelfall.

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung stellt § 1 Abs. 2 Nr. 3 den Wohnungseigentümer im Verhältnis zum Mieter dem Gebäudeeigentümer gleich. Anbringung und Auswahl der Geräte entscheidet aber die Eigentümergemeinschaft nach den Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes (§ 3 HeizkostenV). Fragen Sie die Verwaltung, ob und wann getauscht wird. Das Kürzungsrecht des § 12 Abs. 1 Satz 2 und 3 gilt nach dem Wortlaut nicht im Verhältnis des einzelnen Eigentümers zur Gemeinschaft (§ 12 Abs. 1 Satz 4), aber gegenüber Ihrem Mieter.

Folgen bei Versäumnis

Haben Sie entgegen § 5 Abs. 2 oder 3 keine fernablesbare Ausstattung installiert, darf der Mieter den auf ihn entfallenden Anteil der Heiz- und Warmwasserkosten um 3 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 2). Bei angenommenen 900 € Heizkosten eines Mieters wären das 27 € im Jahr. Außerdem kann der Nutzer verlangen, dass Sie Ihre Pflichten zur Verbrauchserfassung erfüllen (§ 4 Abs. 4).

Monatliche Verbrauchsinformation nach § 6a

Sobald fernablesbare Geräte installiert sind, müssen Sie den Nutzern seit 1. Januar 2022 monatlich eine Verbrauchsinformation mitteilen (§ 6a Abs. 1 Nr. 2). Sie enthält mindestens (§ 6a Abs. 2):

den Verbrauch des letzten Monats in Kilowattstunden,
den Vergleich mit dem Vormonat und mit dem gleichen Monat des Vorjahres, soweit diese Daten erhoben wurden,
einen Vergleich mit einem normierten oder durch Vergleichstests ermittelten Durchschnittsnutzer derselben Nutzerkategorie.

Eine Form schreibt der Text nicht vor. Papier, E-Mail oder Portal sind dort nicht geregelt. Klären Sie mit dem Messdienst, ob die Information in Ihrem Vertrag enthalten ist und wie Ihre Mieter sie erhalten.

Fehlen die Informationen nach § 6a ganz oder teilweise, kann der Mieter ebenfalls um 3 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 3).

Was kostet das und was ist umlagefähig?

Zu Marktpreisen nennen wir keine Zahlen, weil es dafür keine amtliche Quelle gibt.

Zur Umlage sagt § 7 Abs. 2 HeizkostenV, dass zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage gehören:

die Kosten der Anmietung oder anderen Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung,
die Kosten der Verwendung dieser Ausstattung einschließlich der Eichung,
die Kosten der Berechnung, Aufteilung und der Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen nach § 6a.

Die Betriebskostenverordnung nennt in § 2 Nr. 4 Buchstabe a Anmietung, Verwendung, Eichung sowie Berechnung und Aufteilung. Der Kauf der Geräte steht nirgends. Betriebskosten sind Kosten, die laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Eine einmalige Anschaffung passt nach dem Wortlaut nicht dazu. Wer mietet, muss den Mietern die Kosten vorher mitteilen. Die Anmietung ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer binnen eines Monats widerspricht (§ 4 Abs. 2 Satz 2).

Checkliste bis 31.12.2026

Bestand prüfen. Welche Geräte hängen in den Wohnungen, wann wurden sie eingebaut, welche Funktechnik haben sie? Fragen Sie beim Messdienst nach.
Vertrag lesen. Wem gehören die Geräte, sind sie gemietet, was kostet der Tausch?
Angebote einholen. Bitten Sie um Angebote für Miete und Kauf und um die schriftliche Bestätigung, dass die Geräte die Anforderungen aus § 5 Abs. 2 und 5 erfüllen.
Eigentümergemeinschaft einbeziehen. Bei Eigentumswohnungen entscheidet die Gemeinschaft über Anbringung und Auswahl (§ 3).
Mieter informieren. Mieten Sie die Geräte, teilen Sie ihnen vorher die Kosten mit (§ 4 Abs. 2 Satz 2).
Verbrauchsinformation einrichten. Ab dem Einbau fernablesbarer Geräte brauchen Ihre Mieter die monatliche Information.

Heizkosten in der Abrechnung

Die Heizkosten aus der Abrechnung des Messdienstes übernehmen Sie je Mietpartei in die Nebenkostenabrechnung. Mit dem Werkzeug Nebenkostenabrechnung erstellen tragen Sie sie ein und rechnen sie zusammen mit den übrigen Betriebskosten ab. Zum Umlegen von Heiz- und Warmwasserkosten lesen Sie auch Heizkosten auf den Mieter umlegen. Bei Gas und Öl kommen die CO2-Kosten dazu, siehe CO2-Kosten aufteilen.

Häufige Fragen

Gilt die Pflicht auch im Zweifamilienhaus?

Bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, gehen die Vorschriften der Heizkostenverordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen nicht vor (§ 2 HeizkostenV). Ob die Pflicht zur Fernablesbarkeit dort trotzdem gilt oder ob der Mietvertrag Vorrang hat, regelt das Gesetz nicht ausdrücklich. Wer sicher gehen will, rüstet nach oder lässt den Fall rechtlich prüfen.

Was passiert, wenn ich nicht nachrüste?

Der Mieter hat das Recht, den auf ihn entfallenden Anteil der Heiz- und Warmwasserkosten um 3 Prozent zu kürzen, wenn der Gebäudeeigentümer entgegen § 5 Abs. 2 oder 3 keine fernablesbare Ausstattung installiert hat (§ 12 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenV). Dasselbe gilt, wenn die Informationen nach § 6a nicht oder nicht vollständig mitgeteilt werden (§ 12 Abs. 1 Satz 3).

Darf ich die Kosten auf den Mieter umlegen?

Zu den umlagefähigen Heizkosten zählen ausdrücklich die Kosten der Anmietung oder anderen Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Kosten ihrer Verwendung einschließlich Eichung sowie die Kosten der Berechnung, Aufteilung und der Informationen nach § 6a (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV). Der Kauf der Geräte wird dort nicht genannt.

Zählt eine Ablesung per Funk vom Treppenhaus aus als fernablesbar?

Das Gesetz definiert Fernablesbarkeit so: Die Ausstattung kann ohne Zugang zu einzelnen Nutzeinheiten abgelesen werden (§ 5 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV). Die Begriffe Walk-by oder Drive-by kommen im Text nicht vor. Für neu installierte Geräte kommt die Anbindbarkeit an ein Smart-Meter-Gateway hinzu. Lassen Sie sich vom Messdienst schriftlich bestätigen, dass Ihre Geräte die Anforderungen erfüllen.

Muss ich bei fernablesbaren Geräten jeden Monat etwas an den Mieter schicken?

Ja. Wenn fernablesbare Ausstattungen installiert wurden, ist seit 1. Januar 2022 monatlich eine Verbrauchsinformation mitzuteilen (§ 6a Abs. 1 Nr. 2 HeizkostenV). Sie muss den Verbrauch des letzten Monats in Kilowattstunden, zwei Vergleiche mit dem eigenen Verbrauch und einen Vergleich mit einem Durchschnittsnutzer enthalten (§ 6a Abs. 2). Eine bestimmte Form schreibt der Text nicht vor.

Quellen

Erstellen Sie Ihre Abrechnung mit dem Werkzeug auf der Startseite. Dieser Text ist allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Der Einzelfall hängt von Ihrem Mietvertrag ab.

Abrechnung erstellen