Wasser und Abwasser aus der Hausgeldabrechnung auf den Mieter umlegen

Stand: 19.10.2026. Rechtsgrundlagen: BetrKV, BGB, WEG (gesetze-im-internet.de).

Wasser und Abwasser gehören zu den größten Posten einer Nebenkostenabrechnung, und in der Hausgeldabrechnung stehen sie manchmal in einem Betrag, manchmal getrennt nach Verbrauch und Grundgebühr. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie sie in die Abrechnung für den Mieter übernehmen. Er bietet allgemeine Informationen und ist keine Rechtsberatung.

Was § 2 Nr. 2 und 3 BetrKV umfassen

Wasserversorgung (Nr. 2): Dazu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren und die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern. Ebenfalls genannt sind die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Eichung sowie der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern sowie die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage oder Wasseraufbereitungsanlage.

Entwässerung (Nr. 3): Dazu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe.

Wie bei allen Betriebskosten muss die Umlage im Mietvertrag vereinbart sein (§ 556 Abs. 1 BGB). Warmwasser aus der zentralen Anlage läuft über die Heizkostenabrechnung (siehe Heizkosten aus der Hausgeldabrechnung auf den Mieter umlegen).

Verbrauch oder Miteigentumsanteile?

In der Eigentümergemeinschaft gibt es zwei typische Fälle:

Jede Wohnung hat einen Zähler. Die Hausgeldabrechnung weist Ihnen den Verbrauch Ihrer Wohnung und die darauf entfallenden Kosten aus. Das ist der einfache Fall. Sie übernehmen den Verbrauch und die Kosten, soweit sie auf die Mietzeit entfallen.
Es gibt keine Zähler in den Wohnungen. Die Gemeinschaft verteilt die Wasserkosten nach Miteigentumsanteilen, Wohnfläche oder einem anderen beschlossenen Schlüssel. Ihr Mieter bekommt dann einen Anteil nach diesem Schlüssel.

Das Mietrecht regelt die Weitergabe so:

Betriebskosten werden nach der Wohnfläche umgelegt, wenn nichts anderes vereinbart ist. Kosten, die von einem erfassten Verbrauch abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der den unterschiedlichen Verbrauch berücksichtigt (§ 556a Abs. 1 BGB).
Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, gilt der Maßstab, der für die Verteilung unter den Wohnungseigentümern gilt. Widerspricht er billigem Ermessen, wird nach Absatz 1 umgelegt (§ 556a Abs. 3 BGB).

Der Bundesgerichtshof hat zur Verbrauchsabrechnung zwei Linien gezogen. Der Vermieter muss Wasser nicht nach Verbrauch umlegen, solange nicht alle Wohnungen des Gebäudes Zähler haben (BGH, 12.03.2008, VIII ZR 188/07). Zweifelt der Mieter lediglich an der Billigkeit des Flächenmaßstabs, reicht das außerdem nicht aus, um den Schlüssel zu ändern. Wird nach dem erfassten Verbrauch abgerechnet, darf das im Normalfall auch für Fixkosten wie Grundgebühren und Zählermiete gelten. Das Gericht sieht eine Grenze bei erheblichem Leerstand im Haus, wenn die Mieter dadurch mit Fixkosten unzumutbar belastet würden (BGH, 06.10.2010, VIII ZR 183/09).

Zähler: Miete, Eichung, Ablesung

Die Kosten der Zählermiete und der Eichung nennt § 2 Nr. 2 BetrKV ausdrücklich. Die Kosten für den Kauf eines Zählers stehen dort nicht. Die Anschaffung ist wie bei anderen Geräten Sache des Eigentümers. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil zu Rauchwarnmeldern ausgeführt, dass die Anmietung von Wasserzählern nur deshalb umlagefähig ist, weil die Verordnung sie ausdrücklich als Ausnahmefall zulässt (BGH, 11.05.2022, VIII ZR 379/20, Rn. 36 f.).

Zur Eichung gibt es eine Entscheidung zu Wasserzählern. Beruhen die Verbrauchswerte auf einem geeichten Messgerät, spricht eine tatsächliche Vermutung für die Richtigkeit. Bei einem nicht mehr geeichten Gerät gilt diese Vermutung nicht. Der Vermieter muss dann nachweisen, dass die Werte stimmen (BGH, 17.11.2010, VIII ZR 112/10). Prüfen Sie bei der Hausgeldabrechnung deshalb, ob der Verwalter die Zähler rechtzeitig tauschen oder prüfen lässt. Wie lange eine Eichfrist läuft, steht nicht in der BetrKV. Fragen Sie den Messdienst oder den Verwalter.

Niederschlagswasser

Viele Gemeinden berechnen Schmutzwasser und Niederschlagswasser getrennt. Die BetrKV nennt in Nr. 3 die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung. Das Wort Niederschlagswasser steht dort nicht. Ob die Regenwassergebühr darunterfällt, regelt die Verordnung also nicht ausdrücklich. In der Praxis führen Verwalter und Vermieter sie meist als Entwässerungsgebühr mit. Sicherer ist es, wenn der Mietvertrag die Entwässerung nennt und die Hausgeldabrechnung die Gebühr als eigene Zeile zeigt. Einen Verbrauch gibt es dafür nicht, die Gemeinde berechnet sie meist nach der versiegelten Fläche des Grundstücks. Weisen Sie sie in der Abrechnung getrennt aus und nennen Sie den Maßstab, nach dem die Gemeinschaft sie verteilt.

Rechenbeispiel (ausgedacht)

Ihr Mieter zieht am 01.07. ein. Der Wohnungswasserzähler steht beim Einzug auf 1.210 m³ und am 31.12. auf 1.238 m³. Der Verbrauch beträgt 28 m³. Aus der Hausgeldabrechnung ergibt sich ein Preis von 3,60 € je m³ für Wasser und Abwasser zusammen. Die Grundgebühr und die Zählermiete betragen für die Wohnung zusammen 36,00 € im Jahr.

Posten	Rechnung	Betrag
Verbrauch	28 m³ × 3,60 €	100,80 €
Grundgebühr und Zählermiete	36,00 € × 184 / 365	18,15 €
Summe für den Mieter		118,95 €

Der Zeitraum vom 01.07. bis zum 31.12. hat 184 Tage. Der Verbrauch wird nach dem Zählerstand verteilt, die Fixkosten nach Tagen. Stehen keine Zählerstände zum Einzugstag zur Verfügung, geben Sie in der Abrechnung an, wie Sie den Verbrauch geschätzt haben.

So gehen Sie vor

Prüfen Sie im Mietvertrag, ob Wasser und Abwasser als Betriebskosten vereinbart sind und mit welchem Maßstab.
Suchen Sie in der Hausgeldabrechnung den Verbrauch Ihrer Wohnung und die Einzelposten.
Lesen Sie den Zählerstand bei Ein- und Auszug ab und halten Sie ihn schriftlich fest.
Übernehmen Sie die Fixkosten zeitanteilig. Die Kosten für Leerstandszeiten tragen Sie selbst (siehe Mieterwechsel und Leerstand in der Nebenkostenabrechnung).
Nennen Sie in der Abrechnung den verwendeten Maßstab. Mehr zur Wahl des Schlüssels steht im Ratgeber Umlageschlüssel: Miteigentumsanteile oder Wohnfläche?.

Das Werkzeug auf der Startseite rechnet die Kosten zeitanteilig um und zeigt das Ergebnis mit den Vorauszahlungen.

Häufige Fragen

Muss ich Wasser nach Verbrauch abrechnen?

Nicht in jedem Fall. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter zur Umlage nach Verbrauch nicht verpflichtet ist, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind (BGH, 12.03.2008, VIII ZR 188/07). Haben Sie mit dem Mieter einen Maßstab vereinbart, gilt dieser. Erfasste Verbrauchskosten sind nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB verbrauchsabhängig umzulegen.

Sind Zählermiete und Eichung umlagefähig?

Ja. § 2 Nr. 2 BetrKV nennt die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern und die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Eichung sowie der Berechnung und Aufteilung. Die Anschaffung eines Zählers steht dort nicht.

Was passiert, wenn die Eichfrist des Zählers abgelaufen ist?

Bei geeichten Messgeräten spricht eine tatsächliche Vermutung für richtige Werte. Bei nicht mehr geeichten Geräten fehlt diese Vermutung, und der Vermieter muss die Richtigkeit der Werte nachweisen (BGH, 17.11.2010, VIII ZR 112/10).

Wer trägt die Grundgebühr, wenn die Wohnung leer steht?

Steht die Wohnung leer, trägt der Eigentümer die Fixkosten der Leerstandszeit selbst. Der Bundesgerichtshof lässt es grundsätzlich zu, auch Fixkosten nach Verbrauch umzulegen, zieht aber eine Grenze bei erheblichem Leerstand im Haus (BGH, 06.10.2010, VIII ZR 183/09).

Quellen

Erstellen Sie Ihre Abrechnung mit dem Werkzeug auf der Startseite. Dieser Text ist allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Der Einzelfall hängt von Ihrem Mietvertrag ab.

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