Mieterwechsel und Leerstand: Nebenkosten zeitanteilig auf zwei Mieter verteilen

Stand: 19.10.2026. Rechtsgrundlagen: BetrKV, BGB, WEG (gesetze-im-internet.de).

Wechselt der Mieter mitten im Jahr, brauchen Sie zwei Abrechnungen für denselben Zeitraum. Jede deckt nur die Mietzeit des jeweiligen Mieters ab. Dieser Ratgeber zeigt, wie Sie die Kosten aus der Hausgeldabrechnung aufteilen. Er ist allgemeine Information, keine Rechtsberatung.

Jeder Mieter bekommt seine eigene Abrechnung

Der Abrechnungszeitraum ist meist das Kalenderjahr. Die Hausgeldabrechnung gilt für das ganze Jahr. Der Mieter zahlt aber nur für die Zeit, in der er in der Wohnung wohnt. Sie nehmen deshalb für jeden Mieter die umlagefähigen Kosten und rechnen den Anteil seiner Mietzeit aus.

Die Frist von zwölf Monaten gilt für jede Abrechnung (§ 556 Abs. 3 BGB). Sie beginnt nach dem Ende des Abrechnungszeitraums, nicht nach dem Auszug. Für 2025 ist das der 31.12.2026. Der Ratgeber Frist für die Nebenkostenabrechnung 2025 erklärt die Frist genauer.

Beispiel: Kosten über das Jahr verteilt

Angenommen, die Müllabfuhr kostet für Ihre Wohnung 365,00 € im Jahr (365 Tage, also 1,00 € pro Tag). Mieter A wohnt vom 01.01. bis 31.03.2025, die Wohnung steht im April leer, Mieter B zieht am 01.05.2025 ein.

Zeitraum	Tage	Anteil
Mieter A, 01.01. bis 31.03.	90	90,00 €
Leerstand, 01.04. bis 30.04.	30	30,00 €
Mieter B, 01.05. bis 31.12.	245	245,00 €

Die Zahlen wurden mit der Rechenbibliothek des Werkzeugs berechnet. Die 30,00 € für den Leerstand legen Sie auf niemanden um.

Leerstand trägt der Eigentümer

Der Mieter schuldet Betriebskosten nur, soweit es der Mietvertrag vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB). Ohne Mietvertrag gibt es keinen Mieter. Die Kosten für die Leerstandstage bleiben deshalb bei Ihnen. Das gilt auch, wenn die Kosten gleichbleiben, zum Beispiel bei Grundsteuer, Versicherung oder Müllgebühren. Rechnen Sie nicht die Tage, in denen die Wohnung leer stand, auf den Folgemieter hoch.

Heizung: Zwischenablesung nach § 9b HeizkostenV

Bei Wärme und Warmwasser gilt eine eigene Regel. Wechselt der Nutzer innerhalb eines Abrechnungszeitraums, hat der Gebäudeeigentümer eine Zwischenablesung der Erfassungsgeräte vorzunehmen (§ 9b Abs. 1 HeizkostenV). Das trifft bei vermieteten Eigentumswohnungen Sie als Wohnungseigentümer (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenV).

Danach gilt:

Kosten, die nach erfasstem Verbrauch verteilt werden, teilen Sie auf Grundlage der Zwischenablesung auf Vor- und Nachmieter auf.
Die übrigen Wärmekosten teilen Sie nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig auf, die übrigen Warmwasserkosten zeitanteilig (§ 9b Abs. 2 HeizkostenV).
Ist keine Zwischenablesung möglich oder zu ungenau, teilen Sie alle Kosten nach diesen Maßstäben auf (§ 9b Abs. 3 HeizkostenV).

Abweichende rechtsgeschäftliche Bestimmungen bleiben unberührt (§ 9b Abs. 4 HeizkostenV). Veranlassen Sie die Zwischenablesung rechtzeitig beim Messdienst, am besten zum Auszugstag. Zu den Heizkosten allgemein lesen Sie Heizkosten aus der Hausgeldabrechnung auf den Mieter umlegen.

Vorauszahlungen nicht vergessen

Vom Mieteranteil ziehen Sie ab, was dieser Mieter tatsächlich gezahlt hat. Zahlt der Nachmieter im Einzugsmonat nur anteilig, zählt der tatsächliche Betrag. Das Werkzeug kann Vorauszahlungen aus einem Monatsbetrag schätzen. Das ist nur eine Näherung. Tragen Sie im Zweifel die Summe ein, die Sie nach Ihren Kontoauszügen kennen.

Mit dem Werkzeug

Im Werkzeug tragen Sie den Abrechnungszeitraum und den Mietzeitraum des Mieters ein. Es rechnet tagegenau und legt nur die Tage des Mietzeitraums um. Für einen Mieterwechsel erstellen Sie die Abrechnung zweimal, einmal je Mieter, mit denselben Kostenposten und dem jeweiligen Mietzeitraum. Heizkosten aus dem Messdienstbericht tragen Sie ohne weiteren Zeitanteil ein, weil der Messdienst sie schon auf die Mietzeit bezieht.

Häufige Fragen

Muss ich bei einem Mieterwechsel eine Zwischenablesung machen?

Ja, für die Heizung. Wechselt innerhalb eines Abrechnungszeitraums der Nutzer, hat der Gebäudeeigentümer eine Zwischenablesung der Erfassungsgeräte der betroffenen Räume vorzunehmen (§ 9b Abs. 1 HeizkostenV). Bei vermieteten Eigentumswohnungen steht der Wohnungseigentümer dem Gebäudeeigentümer gleich (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenV).

Was gilt, wenn keine Zwischenablesung möglich ist?

Dann werden die gesamten Kosten nach den Maßstäben für die übrigen Kosten aufgeteilt. Bei Wärme sind das Gradtagszahlen oder Zeitanteile, bei Warmwasser Zeitanteile (§ 9b Abs. 2 und 3 HeizkostenV).

Wer trägt die Kosten in der Zeit zwischen zwei Mietern?

Sie als Eigentümer. Der Mieter schuldet Betriebskosten nur für sein Mietverhältnis (§ 556 Abs. 1 BGB). Für Tage ohne Mietvertrag gibt es keinen Mieter, auf den Sie umlegen könnten. Das Werkzeug legt deshalb nur die Tage des Mietzeitraums um.

Gilt für den Vormieter eine andere Frist?

Nein. Die Frist richtet sich nach dem Abrechnungszeitraum, nicht nach dem Ende des Mietverhältnisses. Die Abrechnung muss spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dessen Ende zugehen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB).

Quellen

Erstellen Sie Ihre Abrechnung mit dem Werkzeug auf der Startseite. Dieser Text ist allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Der Einzelfall hängt von Ihrem Mietvertrag ab.

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