Hausgeld-Umlegen

Umlageschlüssel bei der Eigentumswohnung: Miteigentumsanteile oder Wohnfläche?

Stand: 19.10.2026. Rechtsgrundlagen: BetrKV, BGB, WEG (gesetze-im-internet.de).

Die Hausgeldabrechnung verteilt die Kosten nach einem anderen Maßstab als dem, den das Mietrecht als Auffangregel kennt. Wer die Beträge einfach übernimmt, rechnet leicht nach dem falschen Schlüssel ab. Dieser Ratgeber zeigt, welche Regel für welchen Fall gilt.

So verteilt die Eigentümergemeinschaft

Jeder Wohnungseigentümer trägt die Kosten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Anteils (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Der Anteil bestimmt sich nach dem im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG). Der Miteigentumsanteil gehört zum Wohnungseigentum und gibt Ihren Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum an (§ 1 Abs. 2 WEG).

Die Eigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine andere Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Für Heizung und Warmwasser gilt die Heizkostenverordnung unabhängig von Beschlüssen der Eigentümer (§ 3 Satz 1 HeizkostenV). Welcher Schlüssel für welche Position gilt, steht in der Hausgeldabrechnung oder in der Teilungserklärung.

Das Gesetz knüpft den Miteigentumsanteil nicht an die Wohnfläche. Er kann vom Flächenanteil Ihrer Wohnung abweichen.

So legt das Mietrecht um

Das Mietrecht stellt mehrere Regeln hintereinander:

  1. Vereinbarung geht vor. Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB).
  2. Verbrauch und Verursachung. Was vom erfassten Verbrauch oder der erfassten Verursachung abhängt, ist nach einem Maßstab umzulegen, der das berücksichtigt (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB). Für Heizung und Warmwasser gilt die Heizkostenverordnung vorrangig (siehe Heizkosten aus der Hausgeldabrechnung auf den Mieter umlegen).
  3. Vermietetes Wohnungseigentum. Ist Wohnungseigentum vermietet und haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, gilt abweichend von Absatz 1 der Maßstab, der zwischen den Wohnungseigentümern gilt (§ 556a Abs. 3 Satz 1 BGB).
  4. Widerspruch zum billigen Ermessen. Widerspricht dieser Maßstab billigem Ermessen, ist nach Absatz 1 umzulegen, also nach der Wohnfläche (§ 556a Abs. 3 Satz 2 BGB).

Der Mieter trägt Betriebskosten ohnehin nur, soweit es vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB). Zur Frage, welche Posten das sind, siehe Hausgeldabrechnung auf den Mieter umlegen.

Das Problem in der Praxis

Ein Zahlenbeispiel (ausgedacht): Die Gemeinschaft zahlt 6.000 € für Gartenpflege. Ihre Wohnung hat 85/1000 Miteigentumsanteile. Die Hausgeldabrechnung weist Ihnen 510 € zu. Ihre Wohnung hat 70 m², das Haus insgesamt 840 m². Nach Wohnfläche wären es 6.000 € mal 70 geteilt durch 840, also 500 €. Der Unterschied ist hier klein. Bei Wohnungen, deren Anteil und Fläche stärker auseinanderfallen, kann er größer sein.

Das gilt für jede Position, die nach Miteigentumsanteilen verteilt wird. Welchen Betrag Sie in die Abrechnung für den Mieter übernehmen dürfen, hängt dann vom Mietvertrag ab:

  • Der Mietvertrag nennt die Wohnfläche. Dann gilt der Wohnflächenanteil. Sie brauchen die Gesamtkosten der Position und die Gesamtwohnfläche des Hauses vom Verwalter. Die Jahresabrechnung enthält die Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft (§ 28 Abs. 2 WEG).
  • Der Mietvertrag nennt einen anderen Schlüssel. Dann gilt dieser.
  • Der Mietvertrag schweigt. Dann gilt der Schlüssel der Eigentümer, solange er nicht billigem Ermessen widerspricht (§ 556a Abs. 3 BGB). Wann das der Fall ist, definiert das Gesetz nicht. Zur Frage, ob Miteigentumsanteile als Maßstab im Mietverhältnis genügen, nennt dieser Ratgeber keine Entscheidung. Behandeln Sie die Frage als offen und lassen Sie größere Abweichungen prüfen.

Der Beschluss der Eigentümer bindet den Mieter nicht

Der Bundesgerichtshof hat 2017 zur verspäteten WEG-Abrechnung entschieden (Urteil vom 25. Januar 2017, VIII ZR 249/15). In den Gründen hält er fest, dass der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung gegenüber dem Mieter keine Bindung entfaltet. Die Verteilung der Kosten erfolgt bei der WEG-Abrechnung und bei der Betriebskostenabrechnung nach unterschiedlichen Maßstäben: Umfang und Umlagemaßstab der Mieterkosten richten sich in erster Linie nach der vertraglichen Vereinbarung der Mietvertragsparteien. Dazu gehört auch, dass Verwaltung und Instandhaltung nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Das Urteil nennt noch die frühere Fassung des § 28 WEG. Die Jahresabrechnung steht heute in § 28 Abs. 2 WEG.

Den schon vereinbarten Schlüssel ändern

Ein vereinbarter Schlüssel lässt sich nicht beliebig ändern. Das Gesetz sieht nur eine Möglichkeit vor: Der Vermieter kann durch Erklärung in Textform bestimmen, dass Betriebskosten künftig ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden, der dem erfassten Verbrauch oder der erfassten Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig (§ 556a Abs. 2 BGB). Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam (§ 556a Abs. 4 BGB).

Was Sie tun können

  1. Mietvertrag prüfen: Welcher Schlüssel steht dort?
  2. Beim Verwalter die Gesamtkosten je Position und die Gesamtwohnfläche anfordern.
  3. In der Abrechnung den Schlüssel nennen, den Sie verwendet haben, damit der Mieter ihn nachvollziehen kann.

Im Werkzeug auf der Startseite tragen Sie den verwendeten Verteilerschlüssel als Hinweis ein. Das Werkzeug rechnet mit den Beträgen, die Sie eingeben. Es prüft nicht, ob der Schlüssel zu Ihrem Mietvertrag passt.

Häufige Fragen

Nach welchem Schlüssel muss ich die Betriebskosten auf den Mieter umlegen?

Zuerst gilt, was die Vertragsparteien vereinbart haben. Haben sie nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Bei vermietetem Wohnungseigentum gilt ohne Vereinbarung der Maßstab, der zwischen den Wohnungseigentümern gilt (§ 556a Abs. 3 Satz 1 BGB).

Wann gilt trotz WEG-Schlüssel die Wohnfläche?

Widerspricht der WEG-Maßstab billigem Ermessen, ist nach Absatz 1 und damit nach der Wohnfläche umzulegen (§ 556a Abs. 3 Satz 2 BGB). Das Gesetz nennt keine Schwellenwerte, ab wann das der Fall ist. Bei deutlichen Abweichungen sollten Sie den Einzelfall prüfen lassen.

Muss ich verbrauchsabhängige Kosten auch nach Verbrauch umlegen?

Ja. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB). Für Heizung und Warmwasser gilt zusätzlich die Heizkostenverordnung.

Bindet der Beschluss der Eigentümer über die Jahresabrechnung auch meinen Mieter?

Nein. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung gegenüber dem Mieter keine Bindung entfaltet (BGH, Urteil vom 25. Januar 2017, VIII ZR 249/15). Maßgeblich für das Mietverhältnis sind Mietvertrag und Mietrecht.

Quellen

Erstellen Sie Ihre Abrechnung mit dem Werkzeug auf der Startseite. Dieser Text ist allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Der Einzelfall hängt von Ihrem Mietvertrag ab.

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