Hausgeld-Umlegen

Müllgebühren in der Nebenkostenabrechnung: Was umlagefähig ist und wie Sie verteilen

Kurz gesagt: Müllgebühren sind umlagefähig. Ohne Vereinbarung verteilen Sie sie nach Wohnfläche, bei erfasster Müllmenge nach Verursachung. Den Anteil leerer Wohnungen tragen Sie als Vermieter selbst.

Stand: 21.10.2026. Rechtsgrundlagen: BetrKV, BGB, WEG (gesetze-im-internet.de).

Sie vermieten eine Eigentumswohnung? Im Werkzeug wählen Sie die PDF-Datei der Hausgeldabrechnung Ihrer Verwaltung aus, und es liest die Posten heraus. Die Datei bleibt auf Ihrem Gerät. Sie können die Posten auch selbst eintragen. Das Werkzeug trennt umlagefähige von nicht umlagefähigen Kosten und rechnet Nachzahlung oder Guthaben des Mieters aus. Das Ergebnis sehen Sie kostenlos, ohne Anmeldung.

Zum Werkzeug

Die Müllabfuhr gehört zu den Posten, die in fast jeder Nebenkostenabrechnung stehen. Die Gebühren steigen in vielen Gemeinden, und die Verteilung sorgt oft für Streit, etwa wenn ein Single so viel zahlt wie eine Familie. Dieser Ratgeber zeigt, was umlagefähig ist und welcher Schlüssel gilt. Er bietet allgemeine Informationen und ist keine Rechtsberatung.

Was § 2 Nr. 8 BetrKV umfasst

Die Verordnung fasst die Kosten der Straßenreinigung und der Müllbeseitigung in einer Nummer zusammen. Zur Müllbeseitigung gehören namentlich:

  • die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren,
  • die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, zum Beispiel eines privaten Entsorgers,
  • die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern und Müllabsauganlagen,
  • die Kosten des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.

Das Wort „namentlich“ zeigt, dass die Aufzählung Beispiele nennt. Zur Müllabfuhr zählen deshalb alle Tonnen, die die Gemeinde für das Grundstück abrechnet, also Restmüll, Biotonne und Papiertonne, soweit dafür Gebühren anfallen. Voraussetzung bleibt, dass der Mietvertrag die Umlage vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB).

Grenzfälle

Sperrmüll. Betriebskosten sind Kosten, die laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Holt die Gemeinde Sperrmüll regelmäßig gegen Gebühr ab, gehört das zur Müllbeseitigung. Räumen Sie einmalig den Keller oder die Wohnung eines ausgezogenen Mieters, fehlt die Regelmäßigkeit. Solche Kosten tragen Sie selbst oder verlangen sie vom Verursacher. Ob Kosten für Sperrmüll, den Unbekannte auf dem Grundstück abstellen, umlagefähig sind, ist umstritten. Dieser Ratgeber hat dazu keine Entscheidung des Bundesgerichtshofs geprüft. Legen Sie solche Kosten im Zweifel nicht um.

Tonnenreinigung. Die Reinigung der Mülltonnen steht nicht ausdrücklich in § 2 Nr. 8 BetrKV. Fällt sie regelmäßig an, nennen Sie sie im Mietvertrag ausdrücklich, gegebenenfalls als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV. Ohne eine solche Nennung ist die Umlage unsicher.

Tonnen an die Straße stellen. Erledigt das der Hausmeister, steckt die Arbeitszeit in seiner Vergütung. Diese Arbeitsleistung dürfen Sie nicht zusätzlich bei der Müllbeseitigung ansetzen (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Mehr dazu im Ratgeber Hausmeister und Gartenpflege auf den Mieter umlegen.

Neue Tonnen und Reparaturen. Der Ersatz einer beschädigten Tonne oder eines Müllschluckers dient der Instandhaltung und gehört nicht zu den Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).

Der Umlageschlüssel

Haben Sie mit dem Mieter nichts anderes vereinbart, verteilen Sie die Müllkosten nach dem Anteil der Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Verbreitet sind auch Schlüssel nach Personen oder Wohneinheiten. Diese brauchen eine Vereinbarung im Mietvertrag.

Wird die Müllmenge je Wohnung erfasst, etwa durch eine Müllschleuse mit Chip oder eigene Tonnen je Mietpartei, gilt § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB. Kosten, die von einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Steht im Mietvertrag ein anderer Schlüssel, können Sie durch Erklärung in Textform bestimmen, dass künftig nach der erfassten Verursachung abgerechnet wird. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig (§ 556a Abs. 2 BGB).

Personenschlüssel und Leerstand

Bei einem Personenschlüssel müssen Sie die Personenzahl je Wohnung über das Jahr festhalten, auch bei Ein- und Auszügen. Für eine leere Wohnung gibt es keinen Mieter. Der Mieter trägt Betriebskosten nur aufgrund seines Mietvertrags (§ 556 Abs. 1 BGB), der Anteil der leeren Wohnung bleibt deshalb bei Ihnen. Das Gesetz regelt nicht, mit wie vielen Personen eine leere Wohnung zählt. Würde sie mit null Personen angesetzt, trügen die übrigen Mieter ihren Anteil mit. Setzen Sie deshalb für leere Wohnungen eine Personenzahl an und tragen Sie diesen Anteil selbst.

Wirtschaftlichkeit

Bei der Abrechnung gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 BGB), ebenso bei Veränderungen von Betriebskosten (§ 560 Abs. 5 BGB). Für die Müllabfuhr heißt das vor allem: Die Zahl und Größe der Tonnen sollten zum Bedarf des Hauses passen. Bleiben große Restmülltonnen dauerhaft halb leer, kann ein Mieter einwenden, dass kleinere Tonnen genügt hätten. Prüfen Sie bei Ihrer Gemeinde, ob ein kleineres Volumen oder ein längerer Abholrhythmus möglich ist.

Eigentumswohnung: Übernahme aus der Hausgeldabrechnung

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung zahlt meist die Gemeinschaft die Müllgebühren und verteilt sie in der Hausgeldabrechnung. Diesen Anteil übernehmen Sie in die Nebenkostenabrechnung. Fehlt eine Vereinbarung mit dem Mieter, gilt der Maßstab, nach dem die Gemeinschaft verteilt, es sei denn, er widerspricht billigem Ermessen (§ 556a Abs. 3 BGB). Erhalten Sie den Gebührenbescheid für Ihre Wohnung direkt von der Gemeinde, übernehmen Sie den Betrag aus diesem Bescheid. Mehr zur Übernahme im Ratgeber Hausgeldabrechnung auf den Mieter umlegen: Was darf rein?.

Rechenbeispiel (ausgedacht)

Ein Haus mit drei Wohnungen und 240 m² Wohnfläche. Die Müllgebühren für das Jahr betragen 1.200,00 €. Der Mietvertrag sieht die Verteilung nach Wohnfläche vor.

  • Wohnung A, 60 m², ganzjährig vermietet: 1.200,00 € × 60 / 240 = 300,00 €.
  • Wohnung B, 80 m², vom 1. Januar bis 31. März leer (90 Tage), danach neu vermietet (275 Tage). Anteil der Wohnung: 1.200,00 € × 80 / 240 = 400,00 €. Davon tragen Sie für den Leerstand 400,00 € × 90 / 365 = 98,63 €, der neue Mieter 400,00 € × 275 / 365 = 301,37 €.
  • Wohnung C, 100 m², ganzjährig vermietet: 1.200,00 € × 100 / 240 = 500,00 €.

Die Mieter von A und C zahlen nicht mehr, weil B eine Zeit lang leer stand.

Mit dem Werkzeug

Für ein eigenes Haus verteilt das Werkzeug Nebenkostenabrechnung erstellen die Müllgebühren nach Wohnfläche, Personen, Wohneinheiten oder Verbrauch. Leere Wohnungen zählen im Nenner mit, ihr Anteil bleibt beim Vermieter. Die Berechnung sehen Sie kostenlos, das fertige PDF für alle Mietparteien kostet 19,90 €. Für eine vermietete Eigentumswohnung übernehmen Sie den Müllanteil im Werkzeug auf der Startseite aus der Hausgeldabrechnung, das fertige PDF ohne Aufdruck kostet einmalig 14,90 €. Ob der Schlüssel zu Ihrem Mietvertrag passt, prüft das Werkzeug nicht.

Häufige Fragen

Darf ich die Müllgebühren nach Personen verteilen?

Ja, wenn Sie das mit dem Mieter vereinbart haben. Ohne Vereinbarung gilt der Anteil der Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Wird die Müllmenge je Wohnung erfasst, etwa über eine Müllschleuse mit Chip, ist nach der erfassten Verursachung zu verteilen (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB).

Wer zahlt die Müllgebühren für eine leere Wohnung?

Der Vermieter. Der Mieter trägt Betriebskosten nur aufgrund seines Mietvertrags (§ 556 Abs. 1 BGB). Für eine leere Wohnung gibt es keinen Mieter, deren Anteil bleibt deshalb beim Vermieter und darf nicht auf die übrigen Mieter verteilt werden.

Ist die Abholung von Sperrmüll umlagefähig?

Betriebskosten sind Kosten, die laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Eine regelmäßige Sperrmüllabfuhr für das Haus lässt sich zur Müllbeseitigung nach § 2 Nr. 8 BetrKV zählen. Eine einmalige Räumung, etwa nach dem Auszug eines Mieters, verursacht dagegen keine laufenden Kosten. Verlangen Sie diese Kosten vom Verursacher, wenn er feststeht.

Sind die Kosten der Mülltonnenreinigung umlagefähig?

§ 2 Nr. 8 BetrKV nennt die Reinigung der Tonnen nicht ausdrücklich. Ob sie als nicht öffentliche Maßnahme der Müllbeseitigung gilt, ist nicht eindeutig. Nennen Sie sie im Mietvertrag ausdrücklich, gegebenenfalls als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV, wenn sie regelmäßig anfällt.

Quellen

Erstellen Sie Ihre Abrechnung mit dem Werkzeug auf der Startseite. Dieser Text ist allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Der Einzelfall hängt von Ihrem Mietvertrag ab.

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