Hausmeister, Gartenpflege und Winterdienst: Was Sie aus der Hausgeldabrechnung umlegen dürfen

Stand: 19.10.2026. Rechtsgrundlagen: BetrKV, BGB, WEG (gesetze-im-internet.de).

In der Hausgeldabrechnung stehen Hausmeister, Gartenpflege und Winterdienst oft als eigene Zeilen. Umlagefähig sind sie nur mit Einschränkungen. Dieser Ratgeber zeigt, was Sie herausrechnen. Er ist allgemeine Information, keine Rechtsberatung.

Hausmeister: § 2 Nr. 14 BetrKV

Umlagefähig sind die Kosten für den Hauswart. Dazu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt. Das gilt aber nur, soweit die Arbeit nicht betrifft:

Instandhaltung, Instandsetzung oder Erneuerung,
Schönheitsreparaturen,
die Hausverwaltung.

Diese Anteile sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV keine Betriebskosten. Ein Hausmeister, der die Treppe fegt, das Licht kontrolliert und gelegentlich einen Wasserhahn repariert, hat also gemischte Kosten. Den Reparaturanteil müssen Sie herausrechnen.

Wie Sie den Anteil bestimmen

Das Gesetz nennt keinen Prozentsatz. Die Aufteilung muss sich aus den Unterlagen ergeben.

Fragen Sie den Verwalter nach dem Hausmeistervertrag und einer Tätigkeitsliste.
Trennen Sie Hausmeisterarbeiten (Reinigen, Kontrollieren, Streuen) von Reparaturen und Verwaltung.
Legen Sie einen Prozentsatz für den umlagefähigen Teil fest und halten Sie die Grundlage schriftlich fest.

Im Beispiel des Werkzeugs stehen 120,00 € Hausmeisterkosten in der Hausgeldabrechnung. Es werden 80 % als umlagefähig angesetzt, also 96,00 €. Bei 275 von 365 Mietertagen ergibt das 72,33 € für den Mieter. Die Werte wurden mit der Rechenbibliothek des Werkzeugs berechnet.

Kein doppelter Ansatz

§ 2 Nr. 14 BetrKV enthält eine zweite Regel. Führt der Hauswart Arbeiten aus, die unter die Nummern 2 bis 10 oder 16 fallen, dürfen Sie diese Arbeitskosten nicht noch einmal ansetzen. Pflegt der Hausmeister also den Garten oder räumt er Schnee, steckt die Arbeitszeit schon in seiner Vergütung. Rechnet zusätzlich eine Gartenfirma ab, achten Sie darauf, dass dieselbe Leistung nicht doppelt in der Abrechnung steht.

Gartenpflege: § 2 Nr. 10 BetrKV

Umlagefähig sind die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen. Dazu zählen:

die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen,
die Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand,
die Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.

Die Umgestaltung einer Anlage ist in der Aufzählung nicht genannt. Sie geht über die Pflege hinaus. Legen Sie sie im Zweifel nicht um und sprechen Sie sie mit dem Verwalter durch. Eine Sonderumlage für eine Neuanlage ist wie jede Instandsetzung nicht umlagefähig (siehe Nicht umlagefähige Kosten in der Hausgeldabrechnung).

Straßenreinigung und Winterdienst: § 2 Nr. 8 BetrKV

Nr. 8 nennt die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung. Zur Straßenreinigung gehören die Gebühren für die öffentliche Straßenreinigung und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen. Das Wort Winterdienst steht dort nicht. Ob Räumen und Streuen darunter fällt, wird in der Praxis meist bejaht. Dieser Ratgeber hat das nicht an einer Primärquelle geprüft. Nehmen Sie deshalb den Winterdienst im Mietvertrag ausdrücklich in die Betriebskostenliste auf. Ohne Vereinbarung trägt der Mieter keine Betriebskosten (§ 556 Abs. 1 BGB).

Steuerlich: Mieter und § 35a EStG

Ihr Mieter kann Hausmeister und Gartenpflege unter Umständen steuerlich geltend machen. Dazu braucht er die Beträge in der Abrechnung (siehe Haushaltsnahe Dienstleistungen in der Nebenkostenabrechnung).

Mit dem Werkzeug

Im Werkzeug erkennen Sie Hausmeister und Gartenpflege an den Stichworten. Bei Hausmeisterkosten setzen Sie den umlagefähigen Anteil unter 100 %, wenn die Tätigkeit gemischt ist. Das Werkzeug zeigt den Anteil in der Abrechnung an. Welchen Anteil Sie ansetzen, entscheiden Sie anhand der Unterlagen.

Häufige Fragen

Darf ich die Hausmeisterkosten voll umlegen?

Nur, soweit die Arbeit nicht Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder Hausverwaltung betrifft (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Führt der Hausmeister auch Reparaturen aus, rechnen Sie diesen Anteil heraus.

Was ist, wenn der Hausmeister auch den Garten pflegt?

Dann setzen Sie dessen Arbeitsleistung nur einmal an. Soweit der Hauswart Arbeiten ausführt, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Das betrifft die Gartenpflege nach Nr. 10, die Straßenreinigung nach Nr. 8 und die Gebäudereinigung nach Nr. 9.

Ist die Neugestaltung des Gartens eine Betriebskost?

Nach § 2 Nr. 10 BetrKV gehört die Pflege gärtnerisch angelegter Flächen dazu, einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen. Eine Umgestaltung der Anlage ist darin nicht genannt und geht über die Pflege hinaus. Legen Sie sie im Zweifel nicht um.

Steht der Winterdienst in § 2 BetrKV?

Das Wort Winterdienst steht in § 2 Nr. 8 BetrKV nicht. Genannt sind die Kosten der Straßenreinigung, dazu Gebühren und Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen. Nennen Sie den Winterdienst im Mietvertrag ausdrücklich, damit die Umlage vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB).

Quellen

Erstellen Sie Ihre Abrechnung mit dem Werkzeug auf der Startseite. Dieser Text ist allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Der Einzelfall hängt von Ihrem Mietvertrag ab.

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