Rauchwarnmelder in der Eigentumswohnung: Was Sie umlegen dürfen

Stand: 19.10.2026. Rechtsgrundlagen: BetrKV, BGB, WEG (gesetze-im-internet.de).

In vielen Eigentümergemeinschaften wurden Rauchwarnmelder gemeinsam beschafft, gemietet oder zur Wartung vergeben. In der Hausgeldabrechnung taucht das als Posten auf, zum Beispiel „Rauchwarnmelder Miete und Wartung“. Ob der Mieter dafür zahlen muss, ist inzwischen durch zwei Urteile des Bundesgerichtshofs weitgehend geklärt. Dieser Ratgeber fasst sie zusammen. Er bietet allgemeine Informationen und ist keine Rechtsberatung.

Drei Kostenarten, drei Antworten

Kostenart	Umlagefähig?	Grundlage
Kauf und Einbau der Geräte	nein, aber eventuell Modernisierungsmieterhöhung	keine Betriebskosten; § 559 BGB
Miete oder Leasing der Geräte	nein	BGH, 11.05.2022, VIII ZR 379/20
Regelmäßige Prüfung und Wartung	ja, wenn vertraglich vereinbart	BGH, 05.10.2022, VIII ZR 117/21
Austausch defekter Geräte, Reparatur	nein	Instandsetzung, § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV

Miete und Leasing: nicht umlagefähig

Die Frage war in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Der Bundesgerichtshof hat sie am 11. Mai 2022 entschieden: Die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern sind keine sonstigen Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV. Weil sie den Kosten für den Erwerb gleichzusetzen sind, handelt es sich um betriebskostenrechtlich nicht umlagefähige Aufwendungen (BGH, Urteil vom 11.05.2022, VIII ZR 379/20).

Der Gedanke dahinter: Wer Geräte mietet, statt sie zu kaufen, zahlt im Ergebnis für etwas, das sonst Anschaffungskosten wären. Die Anschaffung gehört nicht zu den Betriebskosten. Das Gericht wollte verhindern, dass ein Vermieter diese Regel umgeht, indem er mietet. Daran ändert auch nichts, dass die Betriebskostenverordnung bei Wasserzählern und Verbrauchserfassungsgeräten die Miete ausdrücklich zulässt. Das sind laut Bundesgerichtshof eigens geregelte Ausnahmen, die sich nicht auf andere Geräte übertragen lassen.

Für Sie heißt das: Steht in der Hausgeldabrechnung eine Position für die Miete der Rauchwarnmelder, rechnen Sie diesen Anteil heraus.

Wenn Miete und Wartung in einem Vertrag stecken

Oft bietet ein Dienstleister Geräte, Wartung und Fernwartung als Paket an. In dem Fall, über den der Bundesgerichtshof 2022 entschieden hat, ging es nur um den Teil des Preises, der auf die jährliche Miete der Geräte entfiel (9,74 € und 9,88 € in zwei Abrechnungsjahren). Bündelt Ihr Vertrag mehrere Leistungen, bitten Sie den Verwalter oder den Anbieter, die Wartung getrennt auszuweisen. Nur dann können Sie den Wartungsteil gesondert behandeln.

Wartung: sonstige Betriebskosten, aber mit Vertragsgrundlage

Am 5. Oktober 2022 hat der Bundesgerichtshof zur Wartung entschieden. Die Kosten für die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von in den Mieträumen angebrachten Rauchwarnmeldern sind im Wohnraummietverhältnis als sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV auf den Mieter umlegbar (BGH, Urteil vom 05.10.2022, VIII ZR 117/21). Zwei Punkte sind dabei wichtig:

Der Mietvertrag muss die Umlage erfassen. Im entschiedenen Fall sah der Vertrag die Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen vor. Das genügte dem Gericht auch für die Wartung der Rauchwarnmelder, deren Kosten erst nach Vertragsschluss entstanden waren. Ob eine allgemeine Klausel zu später neu entstehenden Kosten (Neukostenklausel) ausreicht, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Der Bundesgerichtshof hat diese Frage in dem Urteil ausdrücklich nicht entschieden.
Die Landesbauordnung steht nicht entgegen. Dass die Bauordnungen der Länder die Wartung oft den Bewohnern zuweisen, schließt die Umlage nicht aus. Diese Regeln betreffen laut Gericht nur das Verhältnis zur Behörde, nicht die Kostenverteilung zwischen Vermieter und Mieter.

Auch der Hinweis, die Wartung diene zugleich der eigenen Verkehrssicherungspflicht des Vermieters, macht sie nach dem Urteil nicht zu Verwaltungskosten, die nicht umlagefähig wären.

Was Sie mit bestehenden Mietverträgen tun

Prüfen Sie die Betriebskostenklausel. Nennt sie Rauchwarnmelder, Brandschutzanlagen, Brandmeldeanlagen oder die Wartung technischer Anlagen? Nennt sie nur eine allgemeine Formel für sonstige Betriebskosten, ist die Lage nicht gesichert. Am einfachsten nehmen Sie bei einem neuen Vertrag die Wartung der Rauchwarnmelder ausdrücklich in die Aufzählung auf. Bei laufenden Verträgen sprechen Sie mit dem Mieter oder lassen die Klausel von einer Fachperson prüfen. Ohne Vereinbarung gilt der Grundsatz: Betriebskosten trägt der Mieter nur, soweit das vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB).

Kauf und Austausch

Die Kosten für den Kauf der Geräte sind keine Betriebskosten. Der Bundesgerichtshof weist in seinem Urteil von 2022 darauf hin, dass Vermieter die Anschaffungskosten unter den dafür geltenden Voraussetzungen über eine Modernisierungsmieterhöhung nach den §§ 559 ff. BGB weitergeben können. Das ist ein anderes Verfahren mit eigenen Voraussetzungen. Die Jahresmiete darf dabei um höchstens 8 Prozent der aufgewendeten Kosten steigen (§ 559 Abs. 1 BGB). Der Austausch kaputter Geräte ist wie jede Instandsetzung nicht umlagefähig (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Das Gericht hat offengelassen, ob in besonderen Einzelfällen, etwa bei einem vorgeschriebenen turnusmäßigen Austausch von Kleinteilen in einer bereits angeschafften Anlage, die Materialkosten ausnahmsweise umgelegt werden könnten.

Rechenbeispiel (ausgedacht)

Die Hausgeldabrechnung enthält für Ihre Wohnung die Position „Rauchwarnmelder Miete und Wartung“ über 54,00 €. Auf Nachfrage teilt der Verwalter mit, dass davon 36,00 € auf die Miete und 18,00 € auf die jährliche Prüfung entfallen.

Teil	Betrag	Umlagefähig?
Miete der Geräte	36,00 €	nein
Wartung	18,00 €	ja, wenn der Vertrag sie erfasst

Der Mieter wohnt 275 von 365 Tagen in der Wohnung. Ist die Wartung vertraglich umlagefähig, setzen Sie 18,00 € × 275 / 365 = 13,56 € an. Ist sie es nicht, bleibt der Posten bei Ihnen.

So gehen Sie vor

Lassen Sie sich die Rauchwarnmelder-Position vom Verwalter nach Miete, Wartung und Sonstigem aufschlüsseln.
Prüfen Sie die Betriebskostenklausel im Mietvertrag.
Setzen Sie nur den Wartungsteil an, und nur bei einer tragfähigen Vereinbarung.
Rechnen Sie den Betrag zeitanteilig auf die Mietzeit um.

Zur Einordnung der übrigen Positionen hilft der Ratgeber Nicht umlagefähige Kosten in der Hausgeldabrechnung. Das Werkzeug auf der Startseite übernimmt die zeitanteilige Rechnung.

Häufige Fragen

Darf ich die Miete für Rauchwarnmelder auf den Mieter umlegen?

Nein. Der Bundesgerichtshof hat 2022 entschieden, dass die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern keine sonstigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV sind. Sie sind den Kosten für den Erwerb gleichzusetzen und deshalb nicht umlagefähig (BGH, 11.05.2022, VIII ZR 379/20).

Sind die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder umlagefähig?

Die Kosten der regelmäßigen Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft können als sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden, wenn die Umlage vertraglich vereinbart ist (BGH, 05.10.2022, VIII ZR 117/21). In dem entschiedenen Fall genügte eine Klausel, die die Umlage der Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen vorsah.

Was gilt, wenn der Mietvertrag nichts zu Rauchwarnmeldern sagt?

Dann ist die Umlage der Wartung unsicher. Ob eine allgemeine Klausel für später entstehende Kosten (Neukostenklausel) ausreicht, hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich offengelassen. Sprechen Sie mit dem Mieter oder lassen Sie die Klausel prüfen.

Kann ich den Kaufpreis der Geräte über die Miete weitergeben?

Als Betriebskosten können Sie ihn nicht weitergeben. Der Einbau kann eine Modernisierung sein. Dann kommt unter den Voraussetzungen der §§ 555b und 559 BGB eine Mieterhöhung um 8 Prozent der aufgewendeten Kosten in Betracht. Das ist ein anderes Verfahren als die Nebenkostenabrechnung.

Quellen

Erstellen Sie Ihre Abrechnung mit dem Werkzeug auf der Startseite. Dieser Text ist allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Der Einzelfall hängt von Ihrem Mietvertrag ab.

Abrechnung erstellen