Hausgeld-Umlegen

Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung bei vermieteter Eigentumswohnung

Stand: 19.10.2026. Rechtsgrundlagen: BetrKV, BGB, WEG (gesetze-im-internet.de).

Die Grundsteuer ist bei einer vermieteten Eigentumswohnung ein Sonderfall: Sie ist umlagefähig, steht aber nicht in der Hausgeldabrechnung. Dieser Ratgeber zeigt, woher Sie den Betrag nehmen und was sich durch die Grundsteuerreform ändert.

Warum die Grundsteuer nicht in der Hausgeldabrechnung steht

Schuldner der Grundsteuer ist derjenige, dem der Steuergegenstand zugerechnet ist (§ 10 Abs. 1 GrStG). Bei Wohnungseigentum ist das der einzelne Eigentümer. Das Bewertungsgesetz behandelt jedes Wohnungseigentum und Teileigentum als eigenes Grundstück (§ 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG). Die Steuer wird deshalb für Ihre Einheit gesondert festgesetzt (§ 27 Abs. 1 GrStG). Der Verwalter zahlt sie nicht aus der Gemeinschaftskasse.

Die Hausgeldabrechnung zeigt deshalb in aller Regel keine Grundsteuer für Ihre Wohnung. Den Betrag finden Sie in Ihrem eigenen Grundsteuerbescheid.

Die Grundsteuer ist umlagefähig

Zu den Betriebskosten zählen die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, „hierzu gehört namentlich die Grundsteuer“ (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Das Gesetz definiert Betriebskosten als Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück laufend entstehen (§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Der Mieter muss sie aber nur tragen, wenn das vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB). Lesen Sie Ihren Mietvertrag. Prüfen Sie, ob die Grundsteuer dort genannt ist oder ob der Vertrag auf die Betriebskostenverordnung verweist. Ob ein solcher Verweis im Einzelfall genügt, hängt vom Wortlaut ab. Lassen Sie das bei Zweifeln prüfen.

Welche Beträge in die Abrechnung gehören

Die Grundsteuer wird für das Kalenderjahr festgesetzt (§ 27 Abs. 1 GrStG) und entsteht mit dem Beginn des Kalenderjahres (§ 9 Abs. 2 GrStG). Bei einem Abrechnungszeitraum, der dem Kalenderjahr entspricht, nehmen Sie den Jahresbetrag aus dem Bescheid.

Weil der Bescheid nur Ihre Wohnung betrifft, brauchen Sie keinen Verteilerschlüssel zwischen mehreren Parteien. Der Betrag gehört, soweit er vereinbart ist, in die Abrechnung des Mieters dieser Wohnung. Bei einem Mieterwechsel im Jahr teilen Sie ihn nach Tagen auf (siehe Nebenkostenabrechnung aus der Hausgeldabrechnung erstellen).

Gehört zu Ihrer Wohnung ein Stellplatz als eigenes Teileigentum, kann dafür ein eigener Bescheid vorliegen. Umlegen dürfen Sie diesen Betrag nur, wenn der Stellplatz mitvermietet ist und der Mietvertrag die Kosten dafür dem Mieter auferlegt.

Was sich durch die Grundsteuerreform ändert

Auf den 1. Januar 2025 fand eine Hauptveranlagung der Grundsteuermessbeträge statt (§ 36 Abs. 1 GrStG). Die neu festgesetzten Beträge gelten ab dem Kalenderjahr 2025 (§ 36 Abs. 2 GrStG). Bescheide durften schon vor diesem Zeitpunkt erteilt werden (§ 36 Abs. 3 GrStG).

Für Sie heißt das: Die erste Nebenkostenabrechnung mit der neuen Grundsteuer ist die für das Jahr 2025. Sie muss dem Mieter spätestens am 31.12.2026 zugehen (siehe Frist für die Nebenkostenabrechnung 2025). Die Abrechnungen bis 2024 enthalten noch die alte Grundsteuer.

Zwei Punkte sollten Sie beachten:

  • Hebesatz: Die Gemeinde legt den Hebesatz fest (§ 25 Abs. 1 GrStG). Der Beschluss über die Festsetzung oder Änderung ist bis zum 30. Juni eines Kalenderjahres mit Wirkung vom Jahresbeginn zu fassen. Danach ist er nur noch möglich, wenn der Hebesatz die letzte Festsetzung nicht überschreitet (§ 25 Abs. 3 GrStG). Ein Bescheid kann sich im Lauf des Jahres also noch ändern. Verwenden Sie den Betrag aus dem aktuellen Bescheid.
  • Landesrecht: Einige Länder haben eigene Grundsteuergesetze. Die Fußnoten zu § 2 und § 13 GrStG in der amtlichen Gesetzessammlung nennen zum Beispiel Baden-Württemberg, Hamburg und Niedersachsen. Maßgeblich ist, was in Ihrem Bescheid steht. An der Umlagefähigkeit nach § 2 Nr. 1 BetrKV ändert das nichts.

Vorauszahlungen anpassen

Ist die Grundsteuer durch den neuen Bescheid gestiegen, sind die Vorauszahlungen Ihres Mieters möglicherweise zu niedrig. Nach einer Abrechnung kann jede Seite eine Anpassung auf eine angemessene Höhe durch Erklärung in Textform vornehmen (§ 560 Abs. 4 BGB). Bei einer Betriebskostenpauschale kann der Vermieter Erhöhungen durch Erklärung in Textform umlegen, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist und die Erklärung den Grund erläutert (§ 560 Abs. 1 BGB).

So gehen Sie vor

  1. Mietvertrag prüfen: Ist die Grundsteuer als Betriebskostenart vereinbart?
  2. Aktuellen Grundsteuerbescheid für das Abrechnungsjahr heraussuchen.
  3. Den Jahresbetrag (bei Mieterwechsel nur den Anteil der Mietzeit) in die Abrechnung übernehmen.
  4. Den Bescheid zu den Belegen legen. Der Mieter kann Einsicht in die Belege verlangen (§ 556 Abs. 4 BGB).

Mit dem Werkzeug

Tragen Sie die Grundsteuer im Werkzeug auf der Startseite als eigene Zeile ein, zum Beispiel „Grundsteuer 312,00“. Das Werkzeug ordnet sie § 2 Nr. 1 BetrKV zu und rechnet den Zeitanteil Ihres Mieters aus. Es ist eine Rechenhilfe. Ob die Grundsteuer in Ihrem Mietvertrag vereinbart ist, prüfen Sie selbst.

Häufige Fragen

Warum steht die Grundsteuer nicht in meiner Hausgeldabrechnung?

Schuldner der Grundsteuer ist, wem der Steuergegenstand zugerechnet ist (§ 10 Abs. 1 GrStG). Jedes Wohnungseigentum gilt als eigenes Grundstück im Sinne des Bewertungsgesetzes (§ 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG). Die Steuer für Ihre Wohnung wird deshalb an Sie festgesetzt und nicht über die Gemeinschaftskasse bezahlt.

Darf ich die Grundsteuer auf den Mieter umlegen?

Ja, wenn der Mietvertrag es vorsieht. Die Grundsteuer gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks und steht in § 2 Nr. 1 BetrKV. Der Mieter trägt Betriebskosten nur, soweit es vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Welche Abrechnung enthält erstmals die neue Grundsteuer?

Die neuen Steuermessbeträge gelten ab dem Kalenderjahr 2025 (§ 36 Abs. 2 GrStG). Bei einem Abrechnungszeitraum, der dem Kalenderjahr entspricht, ist das die Abrechnung für 2025. Sie muss dem Mieter bis zum 31.12.2026 zugehen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB).

Kann ich die Vorauszahlungen anpassen, wenn die Grundsteuer steigt?

Sind Vorauszahlungen vereinbart, kann jede Seite sie nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Bei einer Pauschale gilt § 560 Abs. 1 und 2 BGB, wenn der Mietvertrag die Umlage von Erhöhungen vorsieht.

Quellen

Erstellen Sie Ihre Abrechnung mit dem Werkzeug auf der Startseite. Dieser Text ist allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Der Einzelfall hängt von Ihrem Mietvertrag ab.

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