Allgemeinstrom und Hausstrom in der Nebenkostenabrechnung: Was Sie umlegen dürfen

Kurz gesagt: Umlagefähig ist der Strom für die Außenbeleuchtung und die gemeinsam genutzten Gebäudeteile. Strom für Heizung, Aufzug oder Waschküche gehört zu eigenen Kostenarten, Leuchtmittel und Reparaturen bleiben beim Vermieter.

Stand: 21.10.2026. Rechtsgrundlagen: BetrKV, BGB, WEG (gesetze-im-internet.de).

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Fast jedes Mehrfamilienhaus hat einen Zähler für den Allgemeinstrom, oft auch Hausstrom genannt. Über ihn laufen das Licht im Treppenhaus, die Außenbeleuchtung und häufig noch andere Verbraucher. Dieser Ratgeber zeigt, was davon Sie als Beleuchtung umlegen dürfen, was in eine andere Kostenart gehört und was beim Vermieter bleibt. Er bietet allgemeine Informationen und ist keine Rechtsberatung.

Was § 2 Nr. 11 BetrKV umfasst

Die Betriebskostenverordnung spricht nicht von Allgemeinstrom, sondern von den Kosten der Beleuchtung. Dazu gehören die Kosten des Stroms für:

die Außenbeleuchtung, etwa an Hauseingang, Wegen und Hof,
die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen.

Voraussetzung ist wie bei jeder Betriebskostenart, dass der Mietvertrag die Umlage vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB). Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung oder die ausdrückliche Nennung der Beleuchtung ist üblich.

Was über denselben Zähler läuft, aber woanders hingehört

Der Allgemeinstromzähler misst oft mehr als das Licht. Die Verordnung ordnet den Strom für einige Anlagen ausdrücklich anderen Kostenarten zu:

Verbraucher	Kostenart	Fundstelle
Umwälzpumpe, Brenner, Steuerung der Zentralheizung	Heizkosten	§ 2 Nr. 4 Buchstabe a BetrKV, § 7 Abs. 2 HeizkostenV
Aufzug	Aufzugskosten	§ 2 Nr. 7 BetrKV
Gemeinschaftswaschmaschine und Trockner	Einrichtungen für die Wäschepflege	§ 2 Nr. 16 BetrKV
Verstärker der Antennen- oder Breitbandanlage	Antenne, Breitband, Glasfaser	§ 2 Nr. 15 BetrKV
Entwässerungspumpe	Entwässerung	§ 2 Nr. 3 BetrKV
Müllkompressor, Müllabsauganlage	Müllbeseitigung	§ 2 Nr. 8 BetrKV

Wichtig ist vor allem der Heizungsstrom. Er gehört zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage und wird nach der Heizkostenverordnung zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch verteilt (§ 7 Abs. 1 HeizkostenV). Steckt er zusätzlich im Allgemeinstrom, zahlt der Mieter ihn doppelt oder nach dem falschen Schlüssel. Auch der Aufzugsstrom sollte getrennt bleiben, weil für die Aufzugskosten eigene Regeln gelten, etwa beim Mieter im Erdgeschoss (siehe Aufzugskosten in der Nebenkostenabrechnung). Die Beleuchtung der Waschküche bleibt dagegen bei Nr. 11, denn die Waschküche ist dort ausdrücklich genannt.

Für den Strom einer Gartenpumpe oder elektrischer Gartengeräte nennt § 2 Nr. 10 BetrKV keinen Betriebsstrom. Ordnen Sie solche Kosten der Gartenpflege zu und nennen Sie sie im Zweifel im Mietvertrag, damit klar ist, dass sie umgelegt werden.

Zwischenzähler oder Schätzung

Am saubersten trennen Sie die Verbraucher mit Zwischenzählern, etwa einem eigenen Zähler für die Heizungsanlage. Dann ziehen Sie den gemessenen Verbrauch vom Allgemeinstrom ab und verteilen ihn in der richtigen Kostenart. Ohne Zwischenzähler bleibt nur eine Schätzung, zum Beispiel aus der Leistung der Heizungspumpe und ihren Laufstunden. Halten Sie fest, wie Sie gerechnet haben, damit der Mieter die Aufteilung bei der Belegeinsicht nachvollziehen kann.

Umlageschlüssel

Haben Sie mit dem Mieter nichts anderes vereinbart, verteilen Sie den Allgemeinstrom nach dem Anteil der Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Ein anderer Schlüssel, etwa nach Wohneinheiten, braucht eine Vereinbarung im Mietvertrag. Für die Beleuchtung gibt es keine Erfassung je Wohnung, deshalb spielt die Verbrauchsregel in § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB hier keine Rolle.

Bei der Wahl des Stromtarifs gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Ein deutlich überteuerter Vertrag kann Einwände des Mieters auslösen.

Was nicht umlagefähig ist

Leuchtmittel und Reparaturen. § 2 Nr. 11 BetrKV nennt nur den Strom. Der Tausch defekter Lampen, neue Bewegungsmelder oder die Reparatur einer Außenleuchte sprechen für Instandhaltung oder Instandsetzung, die nicht zu den Betriebskosten gehört (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).
Ladestrom für Elektroautos. Eine Wallbox steht nicht im Katalog des § 2 BetrKV. Rechnen Sie den Ladestrom direkt mit dem Nutzer ab.
Baustrom. Strom für eine Sanierung oder Modernisierung dient nicht dem laufenden Betrieb des Gebäudes (§ 1 Abs. 1 BetrKV).
Eigene Nutzung. Strom für Räume, die nur Sie nutzen, etwa eine eigene Werkstatt im Keller, gehört nicht zu den gemeinsam genutzten Gebäudeteilen.

Eigentumswohnung: Übernahme aus der Hausgeldabrechnung

Vermieten Sie eine Eigentumswohnung, steht der Allgemeinstrom als eigene Zeile in der Hausgeldabrechnung, meist mit dem Anteil Ihrer Wohnung. Diesen Anteil übernehmen Sie in die Nebenkostenabrechnung. Fehlt eine Vereinbarung im Mietvertrag, gilt der Maßstab, nach dem die Gemeinschaft die Kosten verteilt, es sei denn, er widerspricht billigem Ermessen (§ 556a Abs. 3 BGB). Fragen Sie den Verwalter, ob der Heizungsstrom im Allgemeinstrom steckt oder schon in der Heizkostenabrechnung des Messdienstes. Mehr dazu im Ratgeber Hausgeldabrechnung auf den Mieter umlegen: Was darf rein?.

Rechenbeispiel (ausgedacht)

Ein Haus mit drei Wohnungen und 200 m² Wohnfläche. Die Stromrechnung für den Allgemeinstromzähler beträgt 960,00 € für 2.400 kWh, im Durchschnitt also 0,40 € je kWh. Ein Zwischenzähler an der Heizung zeigt 900 kWh.

Heizungsstrom: 900 kWh × 0,40 € = 360,00 €. Dieser Betrag wandert zu den Heizkosten.
Beleuchtung: 960,00 € − 360,00 € = 600,00 €.
Anteil einer Wohnung mit 70 m²: 600,00 € × 70 / 200 = 210,00 €.

Wohnt der Mieter nur einen Teil des Jahres in der Wohnung, rechnen Sie den Betrag zusätzlich zeitanteilig um.

Mit dem Werkzeug

Für ein eigenes Haus verteilt das Werkzeug Nebenkostenabrechnung erstellen die Beleuchtung nach Wohnfläche oder einem vereinbarten Schlüssel. Die Berechnung sehen Sie kostenlos, das fertige PDF für alle Mietparteien kostet 19,90 €. Für eine vermietete Eigentumswohnung übernehmen Sie den Allgemeinstrom im Werkzeug auf der Startseite aus der Hausgeldabrechnung, das fertige PDF ohne Aufdruck kostet einmalig 14,90 €. Welche Verbraucher im Allgemeinstrom stecken, prüft das Werkzeug nicht, das klären Sie anhand der Zähler und Belege.

Häufige Fragen

Was gehört zum Allgemeinstrom?

§ 2 Nr. 11 BetrKV nennt die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküchen. Das Wort Allgemeinstrom steht nicht in der Verordnung, gemeint ist in der Praxis meist diese Position.

Darf der Strom der Heizungsanlage im Allgemeinstrom stehen?

Der Betriebsstrom der zentralen Heizung gehört zu den Kosten des Betriebs der Heizungsanlage (§ 2 Nr. 4 Buchstabe a BetrKV, § 7 Abs. 2 HeizkostenV). Er wird mit den Heizkosten nach der Heizkostenverordnung verteilt. Läuft er über den Allgemeinstromzähler, rechnen Sie ihn heraus, am besten über einen Zwischenzähler.

Sind Glühbirnen und Leuchtmittel umlagefähig?

§ 2 Nr. 11 BetrKV nennt nur die Kosten des Stroms. Leuchtmittel sind dort nicht aufgeführt. Der Austausch defekter Lampen und Reparaturen an der Beleuchtung sprechen eher für Instandhaltung, die nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV nicht zu den Betriebskosten gehört. Legen Sie sie im Zweifel nicht um.

Darf ich den Strom einer Wallbox über den Allgemeinstrom abrechnen?

Eine Ladestation für Elektroautos ist in § 2 BetrKV nicht genannt. Der Ladestrom dient dem Fahrzeug eines einzelnen Nutzers und nicht dem Betrieb des Gebäudes. Rechnen Sie ihn getrennt mit dem Nutzer ab, zum Beispiel über einen eigenen Zähler, und nicht über die Betriebskosten aller Mieter.

Quellen

Erstellen Sie Ihre Abrechnung mit dem Werkzeug auf der Startseite. Dieser Text ist allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Der Einzelfall hängt von Ihrem Mietvertrag ab.

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