Aufzugskosten aus der Hausgeldabrechnung auf den Mieter umlegen

Stand: 19.10.2026. Rechtsgrundlagen: BetrKV, BGB, WEG (gesetze-im-internet.de).

In vielen Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen gibt es einen Aufzug. In der Hausgeldabrechnung steht er als eigene Zeile oder als Teil mehrerer Positionen. Dieser Ratgeber zeigt, was davon in die Nebenkostenabrechnung für den Mieter gehört. Er bietet allgemeine Informationen und ist keine Rechtsberatung.

Was § 2 Nr. 7 BetrKV umfasst

Umlagefähig sind die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs. Die Verordnung nennt dazu:

die Kosten des Betriebsstroms,
die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage,
die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft,
die Kosten der Reinigung der Anlage.

In der Praxis sind das der Stromverbrauch, der laufende Wartungsvertrag, die wiederkehrende Prüfung durch eine zugelassene Stelle und die Reinigung der Kabine. Voraussetzung bleibt, dass der Mietvertrag die Aufzugskosten als Betriebskosten nennt (§ 556 Abs. 1 BGB).

Reparatur und Wartung trennen

Nicht umlagefähig sind Kosten, die aufgewendet werden müssen, um Mängel durch Abnutzung, Alterung und Witterung zu beseitigen (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Beim Aufzug heißt das: Ein neuer Türantrieb, ein ausgetauschter Motor oder die Erneuerung der Steuerung sind Instandsetzung. Auch die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, wenn die Gemeinschaft für den Aufzug vorsorgt, bleibt bei Ihnen. Ob eine Leistung zur Wartung oder zur Reparatur gehört, zeigt die Rechnung. Lassen Sie sich im Zweifel vom Verwalter die Rechnungen des Aufzugsunternehmens zeigen.

Der Vollwartungsvertrag

Viele Gemeinschaften schließen einen Vollwartungsvertrag. Er deckt häufig mehr ab als die reine Wartung, zum Beispiel Störungsbeseitigung oder Ersatzteile. Der Bundesgerichtshof hat sich dazu im Zusammenhang mit einer Hausmeister-Notdienstpauschale geäußert. Danach ist die in Wartungsverträgen vereinbarte Vergütung nicht ohne Weiteres vollständig umlagefähig. Es ist zu unterscheiden, ob und in welchem Umfang sie Leistungen des Betriebskostenkatalogs oder andere Leistungen abgilt, etwa Reparaturen, die nicht mehr als Teil einer Wartung gelten können (BGH, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19, Rn. 23).

Eine feste Quote für den Reparaturanteil nennt weder das Gesetz noch der Bundesgerichtshof. Sie brauchen eine nachvollziehbare Grundlage: den Vertrag, eine Aufstellung der Firma oder eine Rückfrage beim Verwalter. Rechnen Sie im Zweifel vorsichtig und halten Sie fest, wie Sie den Anteil ermittelt haben.

Notrufsystem

Moderne Aufzüge haben einen Notruf, der Eingeschlossene mit einer besetzten Stelle verbindet. Dafür fällt oft eine monatliche Gebühr an. Der Bundesgerichtshof hat die Notrufbereitschaft für einen Personenaufzug ausdrücklich als Sonderfall behandelt. Er verweist darauf, dass § 2 Nr. 7 BetrKV die Beaufsichtigung und Überwachung der Anlage nennt und dass der Betreiber sicherstellen muss, dass auf Notrufe aus einem Fahrkorb in angemessener Zeit reagiert wird. Weil sich dieses Ziel nur mit einer ständig besetzten Notrufbereitschaft erreichen lasse, bejaht das Gericht die Umlagefähigkeit der entsprechenden Kosten (BGH, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19, Rn. 24).

Das gilt für den Aufzugsnotruf. Eine allgemeine Notdienstpauschale an den Hausmeister, die jede denkbare Störung im Haus abdeckt, ist nach demselben Urteil dagegen nicht umlagefähig.

Der Mieter im Erdgeschoss

Ein häufiger Streit: Der Mieter im Erdgeschoss fährt nie mit dem Aufzug. Muss er trotzdem zahlen?

Der Bundesgerichtshof hat 2006 entschieden, dass die formularvertragliche Beteiligung des Mieters einer Erdgeschosswohnung an den Aufzugskosten ihn nicht unangemessen benachteiligt (BGH, Urteil vom 20.09.2006, VIII ZR 103/06). In dem Fall waren die Kosten nach der Wohnfläche umgelegt worden, obwohl der Aufzug den Mietern keinen objektiven Gebrauchsvorteil brachte.
Eine Grenze zog der Bundesgerichtshof 2009. Eine formularmäßige Vereinbarung, die einen Mieter anteilig mit Kosten für einen Aufzug belastet, mit dem seine Wohnung nicht erreicht werden kann, weil der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil liegt, benachteiligt den Mieter unangemessen (BGH, Urteil vom 08.04.2009, VIII ZR 128/08).

Beide Urteile betrafen Formularverträge. Ob Ihre Klausel dazu passt, hängt vom Einzelfall ab.

Was in der Eigentümergemeinschaft hinzukommt

Die Gemeinschaft verteilt die Aufzugskosten oft nicht auf alle Eigentümer gleich. Manche Teilungserklärungen nehmen die Erdgeschosswohnungen aus. Dann steht in Ihrer Hausgeldabrechnung gar kein Aufzugsanteil, und es gibt nichts umzulegen. Gehört der Aufzug zu den Kosten Ihrer Wohnung, gilt für die Verteilung auf den Mieter zuerst der Mietvertrag. Fehlt eine Vereinbarung, wird nach dem Maßstab umgelegt, der unter den Wohnungseigentümern gilt, es sei denn, er widerspricht billigem Ermessen (§ 556a Abs. 3 BGB).

Rechenbeispiel (ausgedacht)

In Ihrer Hausgeldabrechnung steht für den Aufzug ein Anteil von 780,00 € für Ihre Wohnung:

Position	Betrag	Umlagefähig?
Betriebsstrom	120,00 €	ja
Wartungsvertrag	360,00 €	ja
Notrufgebühr	60,00 €	ja
Prüfung durch eine zugelassene Stelle	90,00 €	ja
Reparatur des Türantriebs	150,00 €	nein
Summe	780,00 €

Umlagefähig sind 120 + 360 + 60 + 90 = 630,00 €. Wohnt der Mieter 275 von 365 Tagen in der Wohnung, ergibt das 630,00 € × 275 / 365 = 474,66 €. Die 150,00 € für die Reparatur bleiben bei Ihnen.

So gehen Sie vor

Prüfen Sie im Mietvertrag, ob Aufzugskosten als Betriebskosten genannt sind.
Schauen Sie in die Hausgeldabrechnung und in die Belege. Trennen Sie Betrieb, Wartung, Prüfung und Notruf von Reparaturen.
Fragen Sie beim Vollwartungsvertrag nach dem Reparaturanteil.
Rechnen Sie den Betrag zeitanteilig auf die Mietzeit um.

Zur Abgrenzung der übrigen Posten hilft der Ratgeber Hausgeldabrechnung auf den Mieter umlegen: Was darf rein?. Das Werkzeug auf der Startseite rechnet den Zeitanteil für Sie.

Häufige Fragen

Welche Aufzugskosten darf ich umlegen?

§ 2 Nr. 7 BetrKV nennt die Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie der Reinigung der Anlage. Reparaturen und der Austausch von Bauteilen gehören nicht dazu (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).

Muss ein Mieter im Erdgeschoss den Aufzug mitbezahlen?

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die formularvertragliche Beteiligung des Erdgeschossmieters ihn nicht unangemessen benachteiligt (BGH, 20.09.2006, VIII ZR 103/06). Die Umlage muss im Mietvertrag vereinbart sein. Anders liegt es, wenn die Wohnung mit dem Aufzug gar nicht erreichbar ist (BGH, 08.04.2009, VIII ZR 128/08).

Sind die Kosten eines Aufzug-Notrufs umlagefähig?

Der Bundesgerichtshof hat die Notrufbereitschaft für einen Personenaufzug als Sonderfall behandelt und die Umlagefähigkeit der Kosten bejaht (BGH, 18.12.2019, VIII ZR 62/19, Rn. 24). Eine allgemeine Notdienstpauschale für einen Hausmeister ist dagegen nicht umlagefähig.

Was ist mit einem Vollwartungsvertrag?

Die Vergütung aus Wartungsverträgen ist nach dem Bundesgerichtshof nicht ohne Weiteres vollständig umlagefähig. Es kommt darauf an, ob sie Leistungen des Betriebskostenkatalogs oder auch Reparaturen abgilt (BGH, 18.12.2019, VIII ZR 62/19, Rn. 23). Reparaturanteile müssen Sie herausrechnen.

Quellen

Erstellen Sie Ihre Abrechnung mit dem Werkzeug auf der Startseite. Dieser Text ist allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Der Einzelfall hängt von Ihrem Mietvertrag ab.

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