Hausgeld, Vorauszahlungen und Nachzahlungen: So gehören sie in die Anlage V

Stand: 20.10.2026. Rechtsgrundlagen: BetrKV, BGB, WEG (gesetze-im-internet.de).

Mit der Nebenkostenabrechnung für Ihren Mieter ist die Arbeit noch nicht ganz getan. Spätestens bei der Steuererklärung stellt sich die Frage, wo die Vorauszahlungen, das Hausgeld und die Nachzahlungen hingehören. Bei der vermieteten Eigentumswohnung kommen zwei Abrechnungen zusammen, die oft in verschiedenen Jahren bezahlt werden. Dieser Ratgeber erklärt die Grundregeln und zeigt sie an einem Beispiel. Er bietet allgemeine Informationen und ist keine Steuerberatung. Die Zeilenangaben beziehen sich auf die Anlage V für 2025 und können sich in späteren Jahren ändern.

Es zählt das Jahr der Zahlung

Für Vermieter gilt im Einkommensteuerrecht das Zufluss- und Abflussprinzip. Einnahmen sind in dem Kalenderjahr bezogen, in dem sie Ihnen zugeflossen sind (§ 11 Abs. 1 Satz 1 EStG). Ausgaben sind für das Kalenderjahr abzusetzen, in dem Sie sie geleistet haben (§ 11 Abs. 2 Satz 1 EStG).

Für welches Jahr eine Zahlung gedacht ist, spielt dabei grundsätzlich keine Rolle. Das sorgt bei der Eigentumswohnung regelmäßig für Verwirrung. Die Hausgeldabrechnung für 2024 wird meist 2025 beschlossen, und ein Nachschuss an die Gemeinschaft wird 2025 bezahlt. Ihre Nebenkostenabrechnung für 2024 erhält der Mieter ebenfalls 2025, und er zahlt nach oder bekommt etwas zurück. Steuerlich gehören diese Beträge in die Erklärung für 2025.

Die Ausnahme: zehn Tage um den Jahreswechsel

Für regelmäßig wiederkehrende Zahlungen gibt es eine Sonderregel. Fließen sie kurze Zeit vor Beginn oder kurze Zeit nach Ende des Kalenderjahres zu, zu dem sie wirtschaftlich gehören, gelten sie als in diesem Jahr bezogen (§ 11 Abs. 1 Satz 2 EStG). Für Ausgaben gilt das entsprechend (§ 11 Abs. 2 Satz 2 EStG).

Kurze Zeit sind nach dem Bundesfinanzhof bis zu zehn Tage (BFH, Urteil vom 11.11.2014, VIII R 34/12). Innerhalb dieses Zeitraums muss die Zahlung nicht nur geleistet, sondern auch fällig geworden sein (BFH, Urteil vom 16.02.2022, X R 2/21). Die Finanzverwaltung wendet das ebenso an (H 11 EStH 2025).

Typische regelmäßige Zahlungen sind die Miete mit den Nebenkostenvorauszahlungen und das monatliche Hausgeld. Zwei Beispiele:

• Der Mieter überweist die Januarmiete 2026 samt Vorauszahlung am 29. Dezember 2025. Fällig ist sie Anfang Januar. Zahlung und Fälligkeit liegen in den zehn Tagen um den Jahreswechsel, also gehört der Betrag in die Erklärung für 2026.
• Der Mieter zahlt die Dezembermiete 2025 erst am 7. Januar 2026. Fällig war sie Anfang Dezember, also außerhalb des Zehn-Tage-Zeitraums. Die Ausnahme greift nicht, der Betrag zählt für 2026.

Nachzahlungen und Erstattungen aus einer Jahresabrechnung sind keine regelmäßig wiederkehrenden Zahlungen. Für sie bleibt es beim Jahr der Zahlung.

Was zu den Einnahmen gehört

Zu den Einnahmen aus Vermietung gehören auch die Umlagen, die Sie für Neben- oder Betriebskosten erheben (H 21.2 EStH 2025). Die Anleitung zur Anlage V 2025 unterscheidet drei Bausteine:

• Die Kaltmiete für Wohnungen ohne Umlagen tragen Sie in die Zeilen 13 bis 15 ein.
• Die laufend vereinnahmten Umlagen, also die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen Ihres Mieters, gehören in Zeile 20, und zwar immer in voller Höhe.
• Die Nachzahlung, die Ihr Mieter aufgrund der Abrechnung im Jahr an Sie geleistet hat, gehört in Zeile 21. Eine Erstattung an den Mieter tragen Sie dort mit vorangestelltem Minuszeichen ein. Nach der Anleitung ergeben sich diese Beträge regelmäßig aus der Nebenkostenabrechnung des Vorjahres.

Verrechnen Sie beim Auszug eines Mieters die Kaution mit offenen Nebenkosten, ist der einbehaltene Betrag ebenfalls eine Mieteinnahme. Die Anleitung nennt dafür Zeile 25.

Was zu den Werbungskosten gehört

Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Das Hausgeld für eine vermietete Wohnung gehört grundsätzlich dazu. Die Anlage V 2025 unterscheidet auf der Kostenseite:

• Neben- und Betriebskosten, die Sie auf den Mieter umgelegt haben, gehören in die Zeilen 73 bis 75. Rechnet eine Hausverwaltung ab, tragen Sie dort nach der Anleitung auch die Nachzahlung aus der Hausgeldabrechnung ein, allerdings ohne die Beiträge zur Erhaltungsrücklage. Eine Erstattung der Hausverwaltung behandeln Sie ebenso.
• Neben- und Betriebskosten, die Sie nicht umgelegt haben, etwa die Verwaltervergütung oder Kontoführungsgebühren, gehören in die Zeilen 76 bis 78.

Das Formular will die umgelegten Kosten also neben den Umlagen sehen. Für Ihr steuerliches Ergebnis heißt das: Die umlagefähigen Kosten und die Zahlungen des Mieters gleichen sich im Lauf der Jahre weitgehend aus. Was Sie nicht umlegen dürfen, mindert dagegen dauerhaft Ihren Überschuss. Welche Posten das sind, steht im Ratgeber Nicht umlagefähige Kosten in der Hausgeldabrechnung.

Die Erhaltungsrücklage: abziehbar erst bei Verausgabung

Ein Teil Ihres Hausgelds fließt in die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Diesen Teil können Sie im Jahr der Zahlung nicht abziehen. Der Bundesfinanzhof hat 2025 entschieden, dass die Zuführung zur Erhaltungsrücklage auch nach der WEG-Reform von 2020 keine Werbungskosten begründet. Der nötige Zusammenhang mit der Vermietung entsteht erst, wenn und soweit die Gemeinschaft die Mittel für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt (BFH, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24, Leitsatz und Rz. 21).

Das Gericht begründet das auch damit, dass erst bei der Ausgabe feststeht, ob es sich steuerlich um sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand oder um Herstellungskosten handelt (Rz. 24). Der Abzug geht nach dem Urteil nicht verloren, sondern verschiebt sich in das Jahr, in dem die Mittel eingesetzt werden (Rz. 23). Die Finanzverwaltung folgt dem (H 21.2 EStH 2025), und auch die Anleitung zur Anlage V weist darauf hin.

Für Sie heißt das: Bitten Sie den Verwalter um eine Aufstellung, welche Beträge die Gemeinschaft im Jahr aus der Rücklage für Erhaltungsmaßnahmen ausgegeben hat und welcher Anteil auf Ihre Wohnung entfällt. Mehr zur Rücklage im Verhältnis zum Mieter lesen Sie im Ratgeber Instandhaltungsrücklage in der Nebenkostenabrechnung.

Rechenbeispiel (ausgedacht)

Sie vermieten eine Eigentumswohnung das ganze Jahr 2025 an denselben Mieter. Die Kaltmiete beträgt 800,00 € im Monat, die Nebenkostenvorauszahlung 200,00 €. Ihr Hausgeld beträgt 330,00 € im Monat. Laut Wirtschaftsplan entfallen davon 200,00 € auf umlagefähige Kosten, 60,00 € auf Verwaltung und kleinere Reparaturen und 70,00 € auf die Erhaltungsrücklage. Im Jahr 2025 passiert außerdem Folgendes:

• Im April zahlt der Mieter 130,00 € nach, das Ergebnis seiner Nebenkostenabrechnung für 2024.
• Im Juni zahlen Sie einen Nachschuss von 180,00 € aus der Hausgeldabrechnung 2024 an die Gemeinschaft. Er betrifft umlagefähige Kosten.
• Die Gemeinschaft lässt das Dach reparieren und bezahlt das aus der Rücklage. Auf Ihre Wohnung entfallen 450,00 €.

Dazu kommen Ihre übrigen Werbungskosten wie Abschreibung und Schuldzinsen, die das Beispiel weglässt. Die 840,00 € Rücklagenzuführung des Jahres 2025 wirken sich erst aus, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltung ausgibt. Ob Reparaturen in die Zeilen 76 bis 78 oder zu den Erhaltungsaufwendungen gehören, klären Sie im Zweifel mit Ihrem Steuerberater.

Haushaltsnahe Dienstleistungen: nicht für die vermietete Wohnung

In der Hausgeldabrechnung stehen oft Beträge für Hausmeister, Gartenpflege oder Handwerker, die als haushaltsnahe Aufwendungen ausgewiesen sind. Als Vermieter können Sie dafür die Steuerermäßigung nach § 35a EStG in der Regel nicht nutzen. Sie gilt nur, soweit die Aufwendungen keine Werbungskosten sind (§ 35a Abs. 5 Satz 1 EStG), und nur für Leistungen in einem Haushalt des Steuerpflichtigen (§ 35a Abs. 4 Satz 1 EStG). Anders ist es, wenn Sie eine Wohnung selbst bewohnen.

Ihr Mieter dagegen kann die Ermäßigung für seinen Anteil an den Nebenkosten beanspruchen. Welche Angaben er dafür braucht, steht im Ratgeber Haushaltsnahe Dienstleistungen in der Nebenkostenabrechnung.

So gehen Sie vor

1. Legen Sie Ihre Kontoauszüge des Jahres neben die Anlage V. Maßgeblich ist das Datum der Zahlung, nicht das Jahr, für das gezahlt wurde.
2. Prüfen Sie die Zahlungen in den letzten zehn Tagen des Jahres und den ersten zehn Tagen des neuen Jahres auf die Zehn-Tage-Regel.
3. Trennen Sie Kaltmiete, laufende Vorauszahlungen und Nachzahlungen oder Erstattungen aus Nebenkostenabrechnungen.
4. Teilen Sie das gezahlte Hausgeld anhand des Wirtschaftsplans auf: umgelegte Kosten, nicht umgelegte Kosten und Rücklage.
5. Fragen Sie beim Verwalter nach, welche Beträge im Jahr aus der Rücklage für Erhaltung ausgegeben wurden.

Wann Nachzahlung und Guthaben gegenüber dem Mieter fällig werden, erklärt der Ratgeber Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung. Mit dem Werkzeug auf der Startseite trennen Sie in der Einzelabrechnung umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten. Diese Aufteilung hilft Ihnen auch bei der Anlage V.

Die Anlage V mit ELSTER oder Steuersoftware ausfüllen

Die Steuererklärung können Sie kostenlos direkt in ELSTER abgeben, dem Portal der Finanzverwaltung. Viele Vermieter nutzen stattdessen Steuersoftware, die Schritt für Schritt durch die Anlage V führt und Eingaben prüft. Welcher Weg zu Ihnen passt, hängt davon ab, wie viel Hilfe Sie beim Ausfüllen möchten.

Häufige Fragen

Quellen

• § 11 EStG: Vereinnahmung und Verausgabung
• § 9 EStG: Werbungskosten
• § 21 EStG: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
• § 35a EStG: Steuerermäßigung bei haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen (Absatz 4 und 5)
• Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2025, H 11 („Allgemeines“, kurze Zeit bis zu zehn Tagen, Fälligkeit im Zeitraum)
• Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2025, H 21.2 (Umlagen als Einnahmen; Beiträge zur Erhaltungsrücklage erst bei Verausgabung abziehbar)
• Anleitung zur Anlage V (2025), Formular-Management-System der Bundesfinanzverwaltung (Steuerformulare, Einkommensteuer 2025, Anleitungen; Zeilen 13 bis 25, 55 bis 78)
• BFH, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24 (Zuführung zur Erhaltungsrücklage keine Werbungskosten, Rz. 11, 21, 23, 24)
• BFH, Urteil vom 11.11.2014, VIII R 34/12 (kurze Zeit bis zu zehn Tagen)
• BFH, Urteil vom 16.02.2022, X R 2/21 (Zahlung und Fälligkeit innerhalb der kurzen Zeit)
• § 19 WEG: Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss (Absatz 2 Nr. 4: Erhaltungsrücklage)
• § 28 WEG: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht