Nachzahlung und Guthaben bei der vermieteten Eigentumswohnung: Wann gezahlt werden muss

Stand: 20.10.2026. Rechtsgrundlagen: BetrKV, BGB, WEG (gesetze-im-internet.de).

Die Nebenkostenabrechnung ist verschickt, und am Ende steht eine Zahl. Ist sie positiv, schuldet der Mieter Ihnen eine Nachzahlung. Ist sie negativ, bekommt er ein Guthaben zurück. Bei der vermieteten Eigentumswohnung kommt eine zweite Rechnung hinzu, denn auch die Hausgeldabrechnung der Gemeinschaft endet mit einem Saldo. Dieser Ratgeber erklärt, wann die Beträge fällig werden, wie Sie verrechnen dürfen und wann die Ansprüche verjähren. Er bietet allgemeine Informationen und ist keine Rechtsberatung.

Wann die Nachzahlung fällig wird

Das Gesetz nennt für die Nachzahlung keinen eigenen Termin. Es gilt deshalb die allgemeine Regel: Ist eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen, kann der Gläubiger die Leistung sofort verlangen (§ 271 Abs. 1 BGB).

Der Bundesgerichtshof hat daraus abgeleitet, dass der Anspruch des Vermieters grundsätzlich mit der Erteilung der formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig wird. Eine angemessene Frist, in der der Mieter die Abrechnung erst prüfen kann, muss nicht vorher verstreichen. Das Gericht hat sich damit ausdrücklich gegen eine Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum gestellt, die eine solche Prüffrist verlangte (BGH, Urteil vom 08.03.2006, VIII ZR 78/05, Rn. 20). Wenn Sie an anderer Stelle von einer Prüffrist von einem Monat lesen, stammt das aus Urteilen von Amts- und Landgerichten, nicht vom Bundesgerichtshof.

Entscheidend ist das Wort „formell ordnungsgemäß“. Nach dem Bundesgerichtshof gehören dazu bei Gebäuden mit mehreren Wohnungen regelmäßig eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und, soweit erforderlich, die Erläuterung der Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Zugleich betont das Gericht, dass an die Form keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind (BGH, Urteil vom 20.01.2016, VIII ZR 93/15, Rn. 10 und 13). Ist die Abrechnung schon formell unwirksam, wird die Nachzahlung nicht fällig. Wie eine vollständige Abrechnung aussieht, zeigt der Ratgeber Nebenkostenabrechnung für die Eigentumswohnung: Muster.

Ab wann der Mieter in Verzug ist

Fällig heißt noch nicht, dass der Mieter in Verzug ist. Zahlt er nicht, kommt er durch eine Mahnung in Verzug, die nach Eintritt der Fälligkeit erfolgt (§ 286 Abs. 1 BGB). Ohne Mahnung kommt der Schuldner einer Entgeltforderung spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung in Verzug. Gegenüber einem Verbraucher gilt das aber nur, wenn die Rechnung auf diese Folge besonders hinweist (§ 286 Abs. 3 BGB). Während des Verzugs fallen Zinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz an (§ 288 Abs. 1 BGB).

In der Praxis empfiehlt sich ein klares Schreiben. Nennen Sie in der Abrechnung ein Zahlungsdatum, das dem Mieter genug Zeit lässt, und Ihre Bankverbindung. Bleibt die Zahlung aus, erinnern Sie ihn schriftlich.

Wann der Mieter zurückhalten darf

Der Mieter darf die Nachzahlung verweigern, solange und soweit Sie einem berechtigten Verlangen nach Belegeinsicht nicht nachgekommen sind (BGH, Urteil vom 07.02.2018, VIII ZR 189/17). Bei der Eigentumswohnung liegen die Belege beim Verwalter. Wie Sie schnell an sie kommen, steht im Ratgeber Belegeinsicht bei der vermieteten Eigentumswohnung.

Einwendungen gegen die Abrechnung kann der Mieter bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang erheben (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Zahlt er zunächst und findet später einen Fehler, kann er also innerhalb dieser Frist noch widersprechen.

Das Guthaben: auszahlen oder verrechnen

Für ein Guthaben des Mieters gilt dieselbe Regel wie für die Nachzahlung. Der Anspruch des Mieters auf Erstattung von Überzahlungen wird grundsätzlich ebenfalls mit der Erteilung der Abrechnung fällig (BGH, Urteil vom 09.03.2005, VIII ZR 57/04, unter II 3 c). Sie sollten das Guthaben also zeitnah überweisen.

Statt zu überweisen, dürfen Sie mit einer eigenen Forderung aufrechnen. Das setzt voraus, dass Sie die Leistung bereits fordern können (§ 387 BGB). Ein Mietrückstand oder eine fällige Nachzahlung aus einer anderen Abrechnung eignen sich dafür, die Miete des nächsten Monats dagegen erst, wenn sie fällig ist. Die Aufrechnung erklären Sie gegenüber dem Mieter (§ 388 BGB), am besten schriftlich in der Abrechnung. In dem 2006 entschiedenen Fall hatte die Vermieterin ein Guthaben aus der Heizkostenabrechnung mit der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung verrechnet, und der Bundesgerichtshof hat das nicht beanstandet (VIII ZR 78/05). Möchten Sie das Guthaben mit der nächsten Miete verrechnen, sprechen Sie es mit dem Mieter ab.

Wenn Sie nicht rechtzeitig abrechnen

Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, wenn Sie die Verspätung zu vertreten haben (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB). Die Vorschrift schließt nur Nachforderungen des Vermieters aus. Ein Guthaben des Mieters erwähnt sie nicht, es bleibt also bestehen.

Rechnen Sie gar nicht ab, hat der Mieter weitere Rechte. Nach dem Ende des Mietverhältnisses kann er sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen verlangen (BGH, Urteil vom 09.03.2005, VIII ZR 57/04). Im laufenden Mietverhältnis darf er bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung jedenfalls die laufenden Vorauszahlungen zurückhalten (BGH, Urteil vom 29.03.2006, VIII ZR 191/05). Was gilt, wenn der Verwalter zu spät liefert, erklärt der Ratgeber Hausgeldabrechnung kommt zu spät.

Zieht der Mieter aus, bevor abgerechnet ist, dürfen Sie einen angemessenen Teil der Kaution bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05). Wie Sie die Kaution dann abrechnen, mit Zinsen, Aufrechnung und Einbehalt, rechnet das Werkzeug Kautionsabrechnung erstellen vor. Den Aufbau mit Beispielzahlen zeigt der Ratgeber Kautionsabrechnung Muster für Vermieter.

Wann Nachzahlung und Guthaben verjähren

Beide Ansprüche verjähren in der regelmäßigen Frist von drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den begründenden Umständen Kenntnis erlangt hat (§ 199 Abs. 1 BGB). Weil die Ansprüche mit der Abrechnung fällig werden, kommt es in der Regel auf das Jahr an, in dem die Abrechnung zugeht, nicht auf das Abrechnungsjahr.

Ein Beispiel: Die Abrechnung für 2025 geht dem Mieter am 10.11.2026 zu. Die Verjährung beginnt mit dem Schluss des Jahres 2026 und endet mit Ablauf des 31.12.2029. Eine Klage oder die Zustellung eines Mahnbescheids hemmt die Verjährung (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 und 3 BGB). Den Unterschied zur Abrechnungsfrist von zwölf Monaten und weitere Rechenbeispiele finden Sie im Ratgeber Nebenkostenabrechnung verjährt.

Einen Sonderfall hat der Bundesgerichtshof für vorbehaltene Nachberechnungen entschieden. Hatte sich der Vermieter wegen einer erwarteten rückwirkenden Neufestsetzung der Grundsteuer eine Nachberechnung vorbehalten, begann die Verjährung dieser Nachforderung nicht vor seiner Kenntnis vom neuen Bescheid (BGH, Urteil vom 12.12.2012, VIII ZR 264/12).

Die zweite Rechnung: Ihr Nachschuss an die Gemeinschaft

Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG). Sie können außerdem beschließen, wann Forderungen fällig werden (§ 28 Abs. 3 WEG). Ergibt Ihre Einzelabrechnung einen Nachschuss, schulden Sie ihn der Gemeinschaft. Ob Ihr Mieter seine Nachzahlung leistet, spielt dafür keine Rolle, denn der Mieter ist nicht Mitglied der Gemeinschaft.

Die beiden Salden haben auch inhaltlich wenig miteinander zu tun. Der Nachschuss an die Gemeinschaft umfasst alle Kosten Ihrer Wohnung einschließlich Rücklage und Verwaltung, abzüglich Ihrer Hausgeldvorschüsse. Die Nachzahlung des Mieters umfasst nur die umlagefähigen Kosten, abzüglich seiner Vorauszahlungen. Ein Beispiel (ausgedacht) für eine ganzjährig vermietete Wohnung im Jahr 2025:

Sie zahlen also 240,00 € an die Gemeinschaft und bekommen 60,00 € vom Mieter. Ebenso kann die Gemeinschaft Ihnen ein Guthaben auszahlen, während Ihr Mieter nachzahlen muss, oder umgekehrt. Ist die Differenz dauerhaft groß, lohnt ein Blick auf die Vorauszahlung des Mieters. Dazu steht mehr im Ratgeber Nebenkostenvorauszahlung anpassen.

So gehen Sie vor

1. Erstellen Sie die Abrechnung vollständig und nachvollziehbar und nennen Sie ein Zahlungsdatum.
2. Halten Sie fest, wann die Abrechnung dem Mieter zugegangen ist. Das Datum zählt für Fälligkeit und Verjährung.
3. Fordern Sie die Belege beim Verwalter an, bevor der Mieter danach fragt.
4. Überweisen Sie ein Guthaben zeitnah oder erklären Sie schriftlich, womit Sie es verrechnen.
5. Zahlen Sie Ihren Nachschuss an die Gemeinschaft zu dem Termin, den der Beschluss nennt, unabhängig vom Mieter.

Das Werkzeug auf der Startseite rechnet aus der Einzelabrechnung den umlagefähigen Anteil aus, zieht die Vorauszahlungen ab und zeigt, ob eine Nachzahlung oder ein Guthaben herauskommt.

Häufige Fragen

Quellen

• § 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten (Absatz 3: Abrechnung und Fristen)
• § 271 BGB: Leistungszeit
• § 286 BGB: Verzug des Schuldners
• § 288 BGB: Verzugszinsen und sonstiger Verzugsschaden
• § 387 BGB: Voraussetzungen der Aufrechnung
• § 388 BGB: Erklärung der Aufrechnung
• § 195 BGB: Regelmäßige Verjährungsfrist
• § 199 BGB: Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist
• § 204 BGB: Hemmung der Verjährung durch Rechtsverfolgung
• § 16 WEG: Nutzungen und Kosten
• § 28 WEG: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht
• BGH, Urteil vom 08.03.2006, VIII ZR 78/05 (Fälligkeit ohne Prüffrist, Rn. 20)
• BGH, Urteil vom 20.01.2016, VIII ZR 93/15 (Mindestangaben einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung, Rn. 10)
• BGH, Urteil vom 09.03.2005, VIII ZR 57/04 (Fälligkeit von Nachforderung und Guthaben, Rückzahlung nach Mietende)
• BGH, Urteil vom 29.03.2006, VIII ZR 191/05 (Zurückbehaltungsrecht im laufenden Mietverhältnis)
• BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05 (Einbehalt eines Teils der Kaution)
• BGH, Urteil vom 12.12.2012, VIII ZR 264/12 (Verjährung bei vorbehaltener Nachberechnung)
• BGH, Urteil vom 07.02.2018, VIII ZR 189/17 (keine Zahlungspflicht ohne Belegeinsicht)