Nebenkostenvorauszahlung des Mieters anpassen, wenn das Hausgeld steigt

Stand: 19.10.2026. Rechtsgrundlagen: BetrKV, BGB, WEG (gesetze-im-internet.de).

Die Nebenkostenabrechnung ist fertig, und der Mieter muss nachzahlen. Oder das Hausgeld der Eigentümergemeinschaft steigt, und Sie fragen sich, ob der Mieter ab sofort mehr vorauszahlen muss. Dieser Ratgeber zeigt, was das Gesetz erlaubt, wo die Grenze liegt und wie ein Schreiben aussehen kann. Er bietet allgemeine Informationen und ist keine Rechtsberatung.

Was das Gesetz erlaubt

Sind im Mietvertrag Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, kann nach einer Abrechnung jede Vertragspartei durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen (§ 560 Abs. 4 BGB). Dieser Satz enthält drei Punkte:

Jede Vertragspartei. Auch der Mieter kann die Vorauszahlung senken, wenn die Abrechnung ein Guthaben ergeben hat.
Nach einer Abrechnung. Liegt keine Abrechnung vor, gibt es kein Anpassungsrecht. Bei einem neuen Mietverhältnis legen Sie die Höhe im Vertrag fest. Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden (§ 556 Abs. 2 Satz 2 BGB).
Auf eine angemessene Höhe. Gemeint ist ein Betrag, der die voraussichtlichen Kosten des kommenden Zeitraums ungefähr trifft. Der Mieter soll weder ein großes Guthaben noch eine hohe Nachzahlung bekommen.

Zustimmen muss der Mieter nicht. Die Regel gilt nur bei Vorauszahlungen. Bei einer Betriebskostenpauschale gelten die Absätze 1 bis 3 von § 560 BGB.

Hausgeld ist nicht gleich Vorauszahlung

Das Hausgeld legt die Eigentümergemeinschaft im Wirtschaftsplan fest (§ 28 Abs. 1 WEG). Es deckt alle Kosten der Gemeinschaft, auch die Zuführung zur Erhaltungsrücklage und die Verwaltervergütung. Beides gehört nicht zu den Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV) und steht nicht in der Abrechnung für den Mieter. Eine Hausgelderhöhung berechtigt deshalb nicht dazu, die Vorauszahlung im gleichen Umfang anzuheben.

Entscheidend ist, was die Abrechnung für die umlagefähigen Kosten ergibt. Ein höherer Betrag ist nach der Rechtsprechung erlaubt, wenn Kostensteigerungen bereits absehbar sind. Der Bundesgerichtshof sagt, die letzte Abrechnung sei die Grundlage der Anpassung. Sie schließe aber nicht aus, andere bereits eingetretene oder noch eintretende Umstände zu berücksichtigen, die die Kosten im laufenden Jahr voraussichtlich beeinflussen. Einen abstrakten Sicherheitszuschlag von zum Beispiel 10 Prozent hält er nicht für zulässig (BGH, Urteil vom 28.09.2011, VIII ZR 294/10).

Für Sie heißt das: Zeigt der neue Wirtschaftsplan, dass etwa die Gebäudeversicherung oder die Müllgebühr spürbar teurer wird, können Sie diese Steigerung einrechnen. Pauschale Aufschläge brauchen eine Begründung, die der Mieter nachvollziehen kann.

Rechenbeispiel (ausgedacht)

Ihr Mieter hat 2025 monatlich 150,00 € vorausgezahlt, also 1.800,00 € im Jahr. Die Abrechnung ergibt umlagefähige Kosten von 2.220,00 €. Das Ergebnis ist eine Nachzahlung von 420,00 €.

Im neuen Wirtschaftsplan steigt das Hausgeld Ihrer Wohnung um 70,00 € im Monat, also um 840,00 € im Jahr. Die Aufschlüsselung des Verwalters zeigt:

Posten	Mehrkosten im Jahr	Umlagefähig?
Erhaltungsrücklage und Verwaltervergütung	780,00 €	nein
Gebäudeversicherung	60,00 €	ja
Summe	840,00 €

Angemessen ist eine Vorauszahlung auf Grundlage von 2.220,00 € plus 60,00 €, also 2.280,00 € im Jahr. Das sind 190,00 € im Monat, 40,00 € mehr als bisher. Eine Erhöhung um die vollen 70,00 € wäre nicht gedeckt. Rechnen Sie die Zahlen mit dem Werkzeug auf der Startseite nach, wenn Sie eigene Posten haben.

Voraussetzung: eine saubere Abrechnung

Die Anpassung steht und fällt mit der Abrechnung. Der Bundesgerichtshof hat 2012 seine frühere Linie aufgegeben, nach der eine formell ordnungsgemäße Abrechnung ausreichte. Seitdem gilt: Eine Anpassung ist nur insoweit begründet, als sie auf einer auch inhaltlich korrekten Abrechnung beruht. Hat die Abrechnung Fehler, die das Ergebnis zulasten des Mieters verschieben, und sind nach der Korrektur die bisherigen Vorauszahlungen weiter angemessen, darf der Vermieter sie nicht erhöhen (BGH, Urteil vom 15.05.2012, VIII ZR 245/11).

Prüfen Sie deshalb vor dem Schreiben, ob nicht umlagefähige Posten wie Rücklage oder Verwaltung herausgerechnet sind und ob der Zeitanteil stimmt. Wie das geht, steht im Ratgeber Nebenkostenabrechnung aus der Hausgeldabrechnung erstellen.

Form und Zeitpunkt

Das Gesetz verlangt Textform. Gemeint ist eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, in der Sie als Erklärender genannt sind (§ 126b BGB). Ein Brief oder eine E-Mail genügt, eine Unterschrift ist nicht nötig. Sie sollten den Zugang trotzdem nachweisen können.

Die Anpassung wirkt nur für die Zukunft. Der Bundesgerichtshof hat das 2011 ausdrücklich entschieden (BGH, Urteil vom 18.05.2011, VIII ZR 271/10). Eine feste Frist nennt § 560 Abs. 4 BGB nicht. Nennen Sie im Schreiben einen Monat, der sicher nach dem Zugang liegt, zum Beispiel den Ersten des übernächsten Monats. Eine Begründungspflicht wie bei der Pauschale (§ 560 Abs. 1 Satz 2 BGB) enthält Absatz 4 nicht. Mit einer kurzen Rechnung vermeiden Sie trotzdem Rückfragen und Streit.

Musterformulierung

Passen Sie den Text an Ihren Fall an und tragen Sie die Zahlen aus Ihrer Abrechnung ein.

Betreff: Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung

Sehr geehrte/r [Name des Mieters],

mit meiner Betriebskostenabrechnung vom [Datum] für den Zeitraum [01.01.2025 bis 31.12.2025] habe ich Ihnen die Kosten für Ihre Wohnung [Anschrift] mitgeteilt. Die umlagefähigen Kosten betrugen [2.220,00 €], Ihre Vorauszahlungen [1.800,00 €].

Nach § 560 Abs. 4 BGB passe ich die monatliche Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe an. Grundlage sind die abgerechneten Kosten von [2.220,00 €] sowie die bereits feststehende Erhöhung der Gebäudeversicherung um [60,00 €] im Jahr. Das ergibt [2.280,00 €] im Jahr, also [190,00 €] im Monat.

Die Vorauszahlung beträgt damit ab dem [01.12.2026] monatlich [190,00 €] statt bisher [150,00 €]. Die übrigen Mietbestandteile bleiben unverändert.

Bei Fragen zur Berechnung schicke ich Ihnen gern die Unterlagen.

Mit freundlichen Grüßen [Name und Anschrift des Vermieters]

So gehen Sie vor

Prüfen Sie im Mietvertrag, ob Vorauszahlungen vereinbart sind und keine Pauschale.
Kontrollieren Sie die Abrechnung auf nicht umlagefähige Posten.
Lesen Sie im Wirtschaftsplan, welche umlagefähigen Kosten absehbar steigen.
Rechnen Sie die angemessene Jahressumme aus und teilen Sie sie durch zwölf.
Schicken Sie das Schreiben in Textform und wählen Sie einen Monat in der Zukunft.

Zur Abgrenzung der Posten hilft der Ratgeber Hausgeldabrechnung auf den Mieter umlegen: Was darf rein?. Die Fristen der Abrechnung selbst erklärt der Ratgeber Frist der Nebenkostenabrechnung.

Häufige Fragen

Darf ich die Vorauszahlung erhöhen, weil mein Hausgeld gestiegen ist?

Nicht allein deshalb. Das Hausgeld enthält Posten wie die Rücklage und die Verwaltervergütung, die der Mieter nicht trägt. Die Anpassung richtet sich nach den umlagefähigen Betriebskosten. Steigen darunter einzelne Posten absehbar, etwa die Versicherung, dürfen Sie das berücksichtigen (BGH, 28.09.2011, VIII ZR 294/10).

Brauche ich dafür die Zustimmung des Mieters?

Nein. Nach § 560 Abs. 4 BGB genügt eine Erklärung in Textform, also zum Beispiel ein Brief oder eine E-Mail mit Ihrem Namen. Voraussetzung ist, dass Vorauszahlungen vereinbart sind und eine Abrechnung vorliegt.

Ab wann gilt die neue Vorauszahlung?

Die neue Vorauszahlung gilt nicht rückwirkend. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Anpassung nur für die Zukunft möglich ist (BGH, 18.05.2011, VIII ZR 271/10). Eine feste Ankündigungsfrist nennt § 560 Abs. 4 BGB nicht. Wählen Sie einen Monat, der sicher nach dem Zugang liegt.

Was gilt, wenn meine Abrechnung Fehler enthält?

Dann kann die Anpassung unwirksam sein. Der Bundesgerichtshof verlangt eine auch inhaltlich korrekte Abrechnung. Eine Erhöhung ist nach seiner Rechtsprechung nur begründet, soweit sie auf einer solchen Abrechnung beruht (BGH, 15.05.2012, VIII ZR 245/11). Prüfen Sie die Abrechnung deshalb vorher.

Quellen

Erstellen Sie Ihre Abrechnung mit dem Werkzeug auf der Startseite. Dieser Text ist allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Der Einzelfall hängt von Ihrem Mietvertrag ab.

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