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Kappungsgrenze Köln 2026: 15 % bis 28.02.2030

Stand der Angaben: 22.10.2026. Verbindlich ist allein der Text der Verordnung im amtlichen Gesetzblatt.

In Köln gilt die Kappungsgrenze von 15 %. Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen, statt der üblichen 20 Prozent.

Grundlage
Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereiches bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften im Land Nordrhein-Westfalen (Mieterschutzverordnung NRW - MietSchVO NRW) vom 28. Januar 2025, zuletzt geändert durch Verordnung vom 28. Oktober 2025
Fundstelle
GV. NRW. 2025 S. 111; Änderung GV. NRW. 2025 S. 848
Gilt bis
28.02.2030
Quelle
Verordnungstext
Land
Kappungsgrenze in Nordrhein-Westfalen mit allen Gemeinden der Verordnung

Mieterhöhung für Köln berechnen

Was Sie in Köln beachten sollten

Rechenbeispiel für Köln

Zahlte ein Mieter in Köln vor drei Jahren 800,00 € Kaltmiete und liegt die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher, darf die Miete höchstens auf 920,00 € steigen, also um 120,00 €. Mit der Regelgrenze von 20 Prozent wären es 960,00 €.

Die Kappungsgrenze ist nur eine Obergrenze. Zusätzlich darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen, liegt diese niedriger, gilt sie. Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein, und das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zugehen (§ 558 Abs. 1 BGB). Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen für die Kappungsgrenze nicht mit.

Mietspiegel Köln

Art
einfacher Mietspiegel
Stand
2025 (Stand April 2025)
Herausgeber
Rheinische Immobilienbörse e.V. mit Mieterverein Köln, Haus- und Grundbesitzervereinen u.a. (unter Mitarbeit Stadt Köln, Amt für Wohnungswesen); kein städtischer Herausgeber
Link
Mietspiegel von Köln
Online-Rechner
nein

Was sagt der Mietspiegel zur Miete in Köln?

Der Kölner Mietspiegel nennt Spannen statt fester Werte. Für eine Wohnung mit 50 bis 69,9 m², Baujahr 1961 bis 1975, in mittlerer Wohnlage und mit Heizung und Bad/WC liegt die Spanne bei 7,10 bis 9,90 €/m². In einfacher Wohnlage sind es 6,90 bis 9,50 €/m², in sehr guter Wohnlage 7,80 bis 10,30 €/m². Für das Rechenbeispiel unten nehmen wir die Mitte der Spanne in mittlerer Lage, 8,50 €/m² (Kölner Mietspiegel, Stand April 2025, Gruppe 2, Größe B, Ausstattung 2).

Rechenbeispiel mit diesem Wert

Eine Wohnung mit 60 m² kommt bei 8,50 €/m² auf eine Vergleichsmiete von 510,00 € kalt im Monat. Angenommen, die Miete lag vor drei Jahren bei 408,00 €. Dann erlaubt die Kappungsgrenze von 15 % höchstens 469,20 €. Hier ist also die Kappungsgrenze die niedrigere Grenze: Die neue Miete darf höchstens 469,20 € betragen, 40,80 € weniger als die Vergleichsmiete. Das ist nur ein Beispiel. Für Ihre Wohnung suchen Sie im Mietspiegel die Werte heraus, die zu ihren Merkmalen passen.

Laufzeit des Mietspiegels
Der Mietspiegel mit Stand April 2025 hat kein Enddatum. Laut Rheinischer Immobilienbörse wird er etwa alle zwei Jahre aktualisiert.
Mietpreisbremse (nur bei Neuvermietung)
Köln steht in der Mieterschutzverordnung NRW. Die Mietpreisbremse gilt dort bis 31.12.2029 (MietSchVO NRW, Anlage Nr. 28 und § 3 Abs. 2).
Wichtig
Köln hat einen einfachen Mietspiegel (§ 558c BGB), keinen qualifizierten. Zusammengestellt wird er bei der Rheinischen Immobilienbörse unter Mitarbeit unter anderem von Mieter- und Eigentümervereinen und der Stadt Köln. Weil er nicht qualifiziert ist, müssen Sie seine Angaben in Ihrem Erhöhungsschreiben nicht nennen, wenn Sie die Erhöhung anders begründen, etwa mit drei Vergleichswohnungen (§ 558a Abs. 3 BGB gilt nur für qualifizierte Mietspiegel) (Quelle).
Beratung vor Ort
Kölner Haus- und Grundbesitzerverein, Mieterverein Köln

Der Mietspiegel zählt, weil Sie das Mieterhöhungsverlangen begründen müssen (§ 558a BGB). Der Mietspiegel ist das übliche Begründungsmittel, möglich sind auch eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Gutachten oder drei Vergleichswohnungen. Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, müssen Sie seine Angaben für die Wohnung auch dann nennen, wenn Sie die Erhöhung mit einem anderen Mittel begründen (§ 558a Abs. 3 BGB). Qualifiziert heißt: Er wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der zuständigen Behörde oder von Vermieter- und Mieterverbänden anerkannt (§ 558d Abs. 1 BGB).

Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt bei der Neuvermietung und beruht auf einer anderen Verordnung. Für die Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis zählt allein die Kappungsgrenze.

Mieterhöhung für Köln berechnen

Der Mieterhöhungsrechner prüft Köln gegen die Verordnungslisten und stellt den Prozentsatz ein. Sie tragen die Miete von vor drei Jahren, die aktuelle Miete und die Vergleichsmiete ein und sehen die höchste neue Miete und die Fristen. Das Ergebnis ist kostenlos. Das fertige Mieterhöhungsverlangen mit Zustimmungserklärung als PDF kostet einmalig 6,90 € (Muster ansehen), ohne Abo und ohne Konto.

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Häufige Fragen

Wie hoch ist die Kappungsgrenze in Köln?

In Köln liegt sie bei 15 Prozent, die Verordnung gilt bis 28.02.2030. Bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen.

Zählen Modernisierung und Betriebskosten für die Kappungsgrenze mit?

Nein. Mieterhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) und Änderungen bei den Betriebskosten (§ 560 BGB) werden bei der Kappungsgrenze nicht mitgerechnet. Zusätzlich darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.

Muss ich für eine Mieterhöhung in Köln den Mietspiegel nennen?

Pflicht ist der Mietspiegel nicht, die Begründung geht auch mit einem Gutachten oder drei Vergleichswohnungen (§ 558a Abs. 2 BGB). Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, müssen Sie seine Angaben für Ihre Wohnung aber auch dann nennen (§ 558a Abs. 3 BGB). Ob es für Köln einen solchen gibt, erfragen Sie bei der Stadtverwaltung.

Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete in Köln?

Der Kölner Mietspiegel nennt Spannen je nach Baujahr, Größe, Lage und Ausstattung. Eine Wohnung mit 50 bis 69,9 m², Baujahr 1961 bis 1975, mittlere Lage, mit Heizung und Bad/WC, liegt bei 7,10 bis 9,90 €/m².

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