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Kappungsgrenze München 2026: 15 % bis 31.12.2029

Stand der Angaben: 22.10.2026. Verbindlich ist allein der Text der Verordnung im amtlichen Gesetzblatt.

In München gilt die Kappungsgrenze von 15 %. Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen, statt der üblichen 20 Prozent.

Grundlage
Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung – MiSchuV) vom 16. Dezember 2025, geändert durch Verordnung zur Änderung der Mieterschutzverordnung vom 16. Juni 2026
Fundstelle
GVBl. 2025 S. 718 (BayRS 400-6-J); Änderung GVBl. 2026 S. 334 (GVBl. Nr. 13/2026 vom 15.07.2026)
Gilt bis
31.12.2029
Quelle
Verordnungstext
Land
Kappungsgrenze in Bayern mit allen Gemeinden der Verordnung

Mieterhöhung für München berechnen

Was Sie in München beachten sollten

Rechenbeispiel für München

Zahlte ein Mieter in München vor drei Jahren 800,00 € Kaltmiete und liegt die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher, darf die Miete höchstens auf 920,00 € steigen, also um 120,00 €. Mit der Regelgrenze von 20 Prozent wären es 960,00 €.

Die Kappungsgrenze ist nur eine Obergrenze. Zusätzlich darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen, liegt diese niedriger, gilt sie. Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein, und das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zugehen (§ 558 Abs. 1 BGB). Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen für die Kappungsgrenze nicht mit.

Mietspiegel München

Art
qualifizierter Mietspiegel
Stand
2025
Herausgeber
Landeshauptstadt München, Sozialreferat (Amt für Wohnen und Migration)
Link
Mietspiegel von München
Online-Rechner
ja

Was sagt der Mietspiegel zur Miete in München?

Der Mietspiegel für München 2025 weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete (Miete ohne Nebenkosten) von 15,38 €/m² aus, 5,5 Prozent mehr als beim Mietspiegel 2023 mit 14,58 €/m². Das ist ein Durchschnitt für die Stadt, keine Miete für Ihre Wohnung. Dafür zählt die Berechnung nach dem Mietspiegel (Landeshauptstadt München, Seite Mietspiegel für München, Abschnitt Durchschnittsmiete).

Der Münchner Mietspiegel rechnet mit einem Grundpreis, der von Wohnfläche und Baujahr abhängt. Dazu kommen Zu- oder Abschläge für Wohnlage, Gebäudetyp und Ausstattung. Als vereinfachtes Beispiel nehmen wir eine Wohnung mit 65 bis 66 m², Baujahr 1967 bis 1977: Der Grundpreis liegt bei 11,81 €/m². In durchschnittlicher, nicht zentraler Wohnlage und ohne weitere Zu- oder Abschläge bleibt es bei 11,81 €/m². Um diesen Wert zieht der Mietspiegel eine Spanne, den Rahmen für Abweichungen: 9,00 bis 14,58 €/m² (11,81 minus 2,81 und plus 2,77). Mieten darin gelten noch als ortsüblich, eine Abweichung vom Durchschnittswert muss aber begründet werden. In guter Wohnlage kommen 0,43 €/m² dazu, in bester Lage 2,10 €/m² (Mietspiegel für München 2025, Tabelle 2 (S. 10), Tabelle 3.1 (S. 14) und Tabelle 4 (S. 20)).

Rechenbeispiel mit diesem Wert

Eine Wohnung mit 65 m² kommt bei 11,81 €/m² auf eine Vergleichsmiete von 767,65 € kalt im Monat. Angenommen, die Miete lag vor drei Jahren bei 614,00 €. Dann erlaubt die Kappungsgrenze von 15 % höchstens 706,10 €. Hier ist also die Kappungsgrenze die niedrigere Grenze: Die neue Miete darf höchstens 706,10 € betragen, 61,55 € weniger als die Vergleichsmiete. Das ist nur ein Beispiel. Für Ihre Wohnung suchen Sie im Mietspiegel die Werte heraus, die zu ihren Merkmalen passen.

Laufzeit des Mietspiegels
Der Mietspiegel für München 2025 ist ein qualifizierter, also nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellter Mietspiegel. Der Stadtrat hat ihn am 26.03.2025 als solchen anerkannt. Die Stadt erstellt ihn seit einem Stadtratsbeschluss von 2011 alle zwei Jahre ganz neu, statt die alten Werte nur anzupassen.
Mietpreisbremse (nur bei Neuvermietung)
München steht in der Bayerischen Mieterschutzverordnung, die auch die Kappungsgrenze regelt. Sie gilt bis einschließlich 31.12.2029 (MiSchuV Bayern, GVBl. 2025 S. 718, §§ 1 und 2 und Anlage Nr. 1.1.2).
Wichtig
In München gibt es sechs Wohnlagen, davon drei zentrale. Für zentrale Wohnlagen gilt eine größere Spanne (minus 3,71 und plus 3,80 €/m²), und die Zuschläge für die Lage sind höher (bis 2,70 €/m²). Einen Zuschlag für den energetischen Zustand enthält die Zuschlagstabelle nicht, weil die Auswertung dafür keinen statistisch gesicherten (signifikanten) Einfluss auf den Mietpreis zeigte. Eine Wärmedämmung der Außenwände können Sie als begründete Abweichung innerhalb der Spanne ansetzen (Quelle).
Beratung vor Ort
Haus + Grund München, Mieterverein München

Der Mietspiegel zählt, weil Sie das Mieterhöhungsverlangen begründen müssen (§ 558a BGB). Der Mietspiegel ist das übliche Begründungsmittel, möglich sind auch eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Gutachten oder drei Vergleichswohnungen. Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, müssen Sie seine Angaben für die Wohnung auch dann nennen, wenn Sie die Erhöhung mit einem anderen Mittel begründen (§ 558a Abs. 3 BGB). Qualifiziert heißt: Er wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der zuständigen Behörde oder von Vermieter- und Mieterverbänden anerkannt (§ 558d Abs. 1 BGB).

Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt bei der Neuvermietung und beruht auf einer anderen Verordnung. Für die Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis zählt allein die Kappungsgrenze.

Mieterhöhung für München berechnen

Der Mieterhöhungsrechner prüft München gegen die Verordnungslisten und stellt den Prozentsatz ein. Sie tragen die Miete von vor drei Jahren, die aktuelle Miete und die Vergleichsmiete ein und sehen die höchste neue Miete und die Fristen. Das Ergebnis ist kostenlos. Das fertige Mieterhöhungsverlangen mit Zustimmungserklärung als PDF kostet einmalig 6,90 € (Muster ansehen), ohne Abo und ohne Konto.

Zum Mieterhöhungsrechner

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Kappungsgrenze in München?

In München liegt sie bei 15 Prozent, die Verordnung gilt bis 31.12.2029. Bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen.

Zählen Modernisierung und Betriebskosten für die Kappungsgrenze mit?

Nein. Mieterhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) und Änderungen bei den Betriebskosten (§ 560 BGB) werden bei der Kappungsgrenze nicht mitgerechnet. Zusätzlich darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.

Muss ich für eine Mieterhöhung in München den Mietspiegel nennen?

Sie dürfen die Erhöhung auch mit anderen Mitteln begründen, etwa einem Gutachten oder drei Vergleichswohnungen (§ 558a Abs. 2 BGB). Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, müssen Sie die Angaben daraus für Ihre Wohnung aber auch dann mitteilen (§ 558a Abs. 3 BGB). Nach unseren Angaben hat München einen qualifizierten Mietspiegel.

Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete in München?

Das hängt von Wohnfläche, Baujahr, Wohnlage, Gebäudetyp und Ausstattung ab. Im vereinfachten Beispiel des Mietspiegels 2025 kommt eine Wohnung mit 65 bis 66 m², Baujahr 1967 bis 1977, in durchschnittlicher, nicht zentraler Wohnlage ohne weitere Zu- oder Abschläge auf 11,81 €/m². Als Durchschnitt weist der Mietspiegel 15,38 €/m² aus.

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