Kappungsgrenze Frankfurt am Main 2026: 15 % bis 25.11.2026

Stand der Angaben: 22.10.2026. Verbindlich ist allein der Text der Verordnung im amtlichen Gesetzblatt.

In Frankfurt am Main gilt die Kappungsgrenze von 15 %. Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen, statt der üblichen 20 Prozent.

Grundlage: Verordnung zur Bestimmung des Geltungsbereichs der bundesrechtlichen Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung – MiSchuV) vom 18. November 2020, geändert durch Verordnung zur Änderung der Mieterschutzverordnung vom 12. November 2025
Fundstelle: GVBl. 2020 S. 802 (Nr. 60 vom 25.11.2020); Änderung/Verlängerung GVBl. 2025 Nr. 74 vom 17.11.2025
Gilt bis: 25.11.2026
Quelle: Verordnungstext
Land: Kappungsgrenze in Hessen mit allen Gemeinden der Verordnung

Mieterhöhung für Frankfurt am Main berechnen

Was Sie in Frankfurt am Main beachten sollten

Aktuell: Rechtslage in Hessen unsicher

Hessen. Die Verordnung wurde am 12.11.2025 bis zum 25.11.2026 verlängert, bei unveränderter Gebietsliste mit 49 Kommunen. Das Amtsgericht Frankfurt hat die Verlängerung mit Urteil vom 10.06.2026 (Az. 33029 C 130/25) für unwirksam gehalten, weil die Datengrundlage veraltet sei. Die Landesregierung sieht darin laut Landtagsausschuss vom 25.06.2026 eine Entscheidung nur zwischen den Parteien. Ob andere Gerichte folgen, ist offen. Eine Neufassung mit 71 statt 49 Kommunen ist im Entwurf, seit dem 24.09.2026 in der Anhörung. Der Kabinettsbeschluss wird für Mitte November 2026 erwartet. Beschlossen ist sie nicht, deshalb führen wir die geltende Liste und den Entwurf getrennt und den Entwurf nur zur Information.

Frankfurt am Main steht auch im Entwurf der Neufassung (Anhörung seit 24.09.2026). Beschlossen ist der Entwurf nicht.

Rechenbeispiel für Frankfurt am Main

Zahlte ein Mieter in Frankfurt am Main vor drei Jahren 800,00 € Kaltmiete und liegt die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher, darf die Miete höchstens auf 920,00 € steigen, also um 120,00 €. Mit der Regelgrenze von 20 Prozent wären es 960,00 €.

Die Kappungsgrenze ist nur eine Obergrenze. Zusätzlich darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen, liegt diese niedriger, gilt sie. Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein, und das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zugehen (§ 558 Abs. 1 BGB). Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen für die Kappungsgrenze nicht mit.

Mietspiegel Frankfurt am Main

Art: qualifizierter Mietspiegel
Stand: 2026
Herausgeber: Stadt Frankfurt am Main, Amt für Wohnungswesen
Link: Mietspiegel von Frankfurt am Main
Online-Rechner: ja

Was sagt der Mietspiegel zur Miete in Frankfurt am Main?

Für den Mietspiegel 2026 nennt die Stadt als Durchschnitt aller erhobenen Nettokaltmieten (Miete ohne Nebenkosten) 12,28 €/m², beim Mietspiegel 2024 waren es 11,50 €/m². Die Stadt nennt das selbst nur einen groben Wert für das allgemeine Mietniveau. Für Ihre Wohnung zählt die Berechnung nach dem Mietspiegel (Stadt Frankfurt am Main, Meldung vom 25.06.2026).

Der Frankfurter Mietspiegel gibt keine Spannen-Tabelle vor, sondern eine Basis-Nettomiete, die von der Wohnfläche abhängt. Dazu kommen Zu- oder Abschläge. Eine 65 m² große Wohnung hat eine Basis-Nettomiete von 9,21 €/m². In der Wohnlage 4 kommen 1,06 €/m² dazu. Ohne weitere Zu- oder Abschläge ergibt das 10,27 €/m² (Frankfurter Mietspiegel 2026, Tabelle 1 (S. 11) und Tabelle 2, Wohnlagen (S. 22)).

Rechenbeispiel mit diesem Wert

Eine Wohnung mit 65 m² kommt bei 10,27 €/m² auf eine Vergleichsmiete von 667,55 € kalt im Monat. Angenommen, die Miete lag vor drei Jahren bei 534,00 €. Dann erlaubt die Kappungsgrenze von 15 % höchstens 614,10 €. Hier ist also die Kappungsgrenze die niedrigere Grenze: Die neue Miete darf höchstens 614,10 € betragen, 53,45 € weniger als die Vergleichsmiete. Das ist nur ein Beispiel. Für Ihre Wohnung suchen Sie im Mietspiegel die Werte heraus, die zu ihren Merkmalen passen.

Laufzeit des Mietspiegels: Der Mietspiegel 2026 gilt vom 25.06.2026 bis 31.05.2028.
Mietpreisbremse (nur bei Neuvermietung): Frankfurt steht in der Hessischen Mieterschutzverordnung, die auch die Kappungsgrenze regelt. Sie gilt bis einschließlich 25.11.2026. Der Entwurf einer Neufassung enthält Frankfurt wieder, beschlossen ist er nach unserem Stand noch nicht (MiSchuV, § 1 Nr. 13 und § 5).
Beratung vor Ort: Haus & Grund Frankfurt am Main, Mieterschutzverein Frankfurt am Main

Der Mietspiegel zählt, weil Sie das Mieterhöhungsverlangen begründen müssen (§ 558a BGB). Der Mietspiegel ist das übliche Begründungsmittel, möglich sind auch eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Gutachten oder drei Vergleichswohnungen. Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, müssen Sie seine Angaben für die Wohnung auch dann nennen, wenn Sie die Erhöhung mit einem anderen Mittel begründen (§ 558a Abs. 3 BGB). Qualifiziert heißt: Er wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der zuständigen Behörde oder von Vermieter- und Mieterverbänden anerkannt (§ 558d Abs. 1 BGB).

Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt bei der Neuvermietung und beruht auf einer anderen Verordnung. Für die Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis zählt allein die Kappungsgrenze.

Mieterhöhung für Frankfurt am Main berechnen

Der Mieterhöhungsrechner prüft Frankfurt am Main gegen die Verordnungslisten und stellt den Prozentsatz ein. Sie tragen die Miete von vor drei Jahren, die aktuelle Miete und die Vergleichsmiete ein und sehen die höchste neue Miete und die Fristen. Das Ergebnis ist kostenlos. Das fertige Mieterhöhungsverlangen mit Zustimmungserklärung als PDF kostet einmalig 6,90 € (Muster ansehen), ohne Abo und ohne Konto.

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Häufige Fragen

Wie hoch ist die Kappungsgrenze in Frankfurt am Main?

In Frankfurt am Main liegt sie bei 15 Prozent, die Verordnung gilt bis 25.11.2026. Bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen.

Zählen Modernisierung und Betriebskosten für die Kappungsgrenze mit?

Nein. Mieterhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) und Änderungen bei den Betriebskosten (§ 560 BGB) werden bei der Kappungsgrenze nicht mitgerechnet. Zusätzlich darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.

Muss ich für eine Mieterhöhung in Frankfurt am Main den Mietspiegel nennen?

Sie dürfen die Erhöhung auch mit anderen Mitteln begründen, etwa einem Gutachten oder drei Vergleichswohnungen (§ 558a Abs. 2 BGB). Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, müssen Sie die Angaben daraus für Ihre Wohnung aber auch dann mitteilen (§ 558a Abs. 3 BGB). Nach unseren Angaben hat Frankfurt am Main einen qualifizierten Mietspiegel.

Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete in Frankfurt am Main?

Sie wird für jede Wohnung aus Basis-Nettomiete und Zu- oder Abschlägen berechnet. Eine 65 m² große Wohnung in der Wohnlage 4 ohne weitere Zu- oder Abschläge kommt nach dem Mietspiegel 2026 auf 10,27 €/m². Der Durchschnitt aller erhobenen Mieten liegt bei 12,28 €/m², laut Stadt aber nur ein grober Wert für das allgemeine Mietniveau.

Weitere Städte in Hessen

Kappungsgrenze in anderen großen Städten

Kappungsgrenze Berlin: 15 %
Kappungsgrenze Hamburg: 15 %
Kappungsgrenze München: 15 %
Kappungsgrenze Köln: 15 %
Kappungsgrenze Stuttgart: 15 %
Kappungsgrenze Düsseldorf: 15 %
Kappungsgrenze Leipzig: 15 %
Kappungsgrenze Dortmund: 15 %
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Kappungsgrenze Bremen: 15 %
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