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Kappungsgrenze in Hessen: 15 % in 49 Kommunen, Rechtslage unsicher (Stand Oktober 2026)

In den 49 Kommunen der geltenden Liste ist die Kappungsgrenze auf 15 Prozent abgesenkt, jedenfalls nach dem Text der Verordnung. In Hessen ist aber im Moment unsicher, ob sie wirkt: Ein Gericht hält die Verlängerung für unwirksam (siehe Kasten unten). Wer in Hessen eine Mieterhöhung plant, kann sicherheitshalber mit der niedrigeren Grenze rechnen. Welche Folgen eine höhere Forderung hätte, hängt davon ab, ob die Grenze wirkt, und das ist offen.

Stand der Angaben: 21.10.2026. Verbindlich ist allein der Text der Verordnung im amtlichen Gesetzblatt.

Mieterhöhung mit Kappungsgrenze berechnen

Aktuell: Rechtslage in Hessen unsicher

Hessen. Die Verordnung wurde am 12.11.2025 bis zum 25.11.2026 verlängert, bei unveränderter Gebietsliste mit 49 Kommunen. Das Amtsgericht Frankfurt hat die Verlängerung mit Urteil vom 10.06.2026 (Az. 33029 C 130/25) für unwirksam gehalten, weil die Datengrundlage veraltet sei. Die Landesregierung sieht darin laut Landtagsausschuss vom 25.06.2026 eine Entscheidung nur zwischen den Parteien. Ob andere Gerichte folgen, ist offen. Eine Neufassung mit 71 statt 49 Kommunen ist im Entwurf, seit dem 24.09.2026 in der Anhörung. Der Kabinettsbeschluss wird für Mitte November 2026 erwartet. Beschlossen ist sie nicht, deshalb führen wir die geltende Liste und den Entwurf getrennt und den Entwurf nur zur Information.

Mehr dazu und die Liste der Kommunen im Entwurf weiter unten. Die Lage in den anderen Ländern steht auf der Übersichtsseite.

Verordnung und Geltungsdauer

Verordnung
Verordnung zur Bestimmung des Geltungsbereichs der bundesrechtlichen Mieterschutzvorschriften (Mieterschutzverordnung – MiSchuV) vom 18. November 2020, geändert durch Verordnung zur Änderung der Mieterschutzverordnung vom 12. November 2025
Fundstelle
GVBl. 2020 S. 802 (Nr. 60 vom 25.11.2020); Änderung/Verlängerung GVBl. 2025 Nr. 74 vom 17.11.2025
In Kraft seit
26.11.2020
Gilt bis
25.11.2026
Quelle
https://starweb.hessen.de/cache/GVBL/2020/00060.pdf

Weitere Quellen: Hessischer Landtag, Ausschuss vom 25.06.2026 (PDF); Änderungsverordnung vom 12.11.2025, GVBl. 2025 Nr. 74 (PDF).

Was Sie in Hessen beachten sollten

Rechenbeispiel: Frankfurt am Main

Zahlte ein Mieter in Frankfurt am Main vor drei Jahren 800,00 € Kaltmiete und liegt die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher, darf die Miete höchstens auf 920,00 € steigen, also um 120,00 €. Wäre die Regelgrenze von 20 Prozent anwendbar, wären es 960,00 €. Liegt die Vergleichsmiete niedriger als diese Obergrenze, gilt die Vergleichsmiete. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen für die Kappungsgrenze nicht mit.

Mit Ihren eigenen Zahlen rechnet der Mieterhöhungsrechner. Er prüft auch, ob die Verordnung zum Zeitpunkt Ihrer Erhöhung noch gilt. Die Schritte bis zur Zustimmung erklärt der Ratgeber Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete.

Alle 49 Kommunen in Hessen

Entwurf der Neufassung: Änderungen gegenüber der geltenden Liste

Entwurf, nicht in Kraft. Die Neufassung ist seit dem 24.09.2026 in der Anhörung und noch nicht beschlossen. Der Entwurf nennt 71 statt 49 Kommunen. Die folgenden Listen zeigen nur, was sich ändern könnte, sie gelten nicht. Quelle: hessen.de, Pressemitteilung "Mieterschutz soll auf 71 Kommunen wachsen".

Im Entwurf neu vorgesehen (36), noch nicht in Kraft

Im Entwurf nicht mehr enthalten (14), noch nicht in Kraft

Bis zu einem Beschluss gilt die geltende Liste mit 49 Kommunen, mit der oben beschriebenen Unsicherheit. Eine Gemeinde, die nur im Entwurf steht, hat derzeit die Regelgrenze von 20 Prozent.

Städte mit eigener Seite

Zu diesen Städten in Hessen finden Sie die Kappungsgrenze mit Rechenbeispiel und Angaben zum Mietspiegel auf einer eigenen Seite.

Andere Länder

Diese Seite ist allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Hinweise auf Fehler senden Sie bitte an [email protected]. Stand der Rechtsgrundlagen: 19.10.2026.

Verantwortlich für den Inhalt: Bastian Glasser. Betreiber: Talerbox GmbH i. L., siehe Impressum.

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