Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete: So gehen Vermieter nach § 558 BGB vor

Stand: 21.10.2026. Rechtsgrundlagen: BGB §§ 558 bis 558b (gesetze-im-internet.de).

Bei einem normalen Mietvertrag können Sie die Miete anheben, wenn sie unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Anders als bei der Indexmiete brauchen Sie dafür die Zustimmung des Mieters. Dieser Ratgeber führt durch die Schritte: Sperrfristen prüfen, Vergleichsmiete begründen, Kappungsgrenze beachten, Schreiben aufsetzen und die Fristen einhalten. Er bietet allgemeine Informationen und ist keine Rechtsberatung. Ob die Erhöhung in Ihrem Fall zulässig ist, hängt vom Mietvertrag und der Wohnung ab.

Wann § 558 BGB passt

Die Regeln gelten für freifinanzierten Wohnraum mit einer normalen, unbefristeten Miete. Nicht anwendbar sind sie in diesen Fällen:

• Staffelmiete: Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB).
• Indexmiete: Eine Erhöhung nach § 558 BGB ist ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 Satz 3 BGB). Hier hilft der Ratgeber zur Indexmiete und der Indexmiete-Rechner.
• Preisgebundener Wohnraum: Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt ist, ist ausgenommen (§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB).

Die Beträge in diesem Text und im Rechner beziehen sich auf die Nettokaltmiete. Bei Inklusiv- und Teilinklusivmieten, in denen Betriebskosten stecken, wird es rechnerisch schwieriger, weil der Betriebskostenanteil mit der Nettomiete aus dem Mietspiegel verglichen werden muss. Das deckt der Rechner nicht ab.

Schritt 1: Die Sperrfristen prüfen

§ 558 Abs. 1 BGB setzt zwei Fristen:

1. Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein.
2. Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Maßgeblich ist der Zugang beim Mieter.

Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB, also wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten, werden nicht berücksichtigt. Sie setzen keine neue Sperrfrist in Gang. Eine frühere Erhöhung nach § 558 BGB oder eine vereinbarte Erhöhung dagegen schon.

Beispiel: Die letzte Erhöhung galt ab dem 01.01.2026. Das Verlangen darf dann frühestens am 01.01.2027 zugehen. Die neue Miete wäre ab dem 01.04.2027 geschuldet, das sind genau 15 Monate nach der letzten Erhöhung. Beide Fristen führen hier zum selben Ergebnis. Bei anderen Terminen kann die eine oder die andere strenger sein, der Rechner nennt den frühesten Zugang für beide.

Ein zu früh zugegangenes Verlangen gilt nach überwiegender Ansicht als unwirksam (so auch die Darstellung des Berliner Mietervereins, siehe Quellen). Sie müssen dann nach Ablauf der Frist neu ansetzen. Rechnen Sie den Termin deshalb lieber großzügig.

Schritt 2: Die Vergleichsmiete begründen

Das Verlangen ist in Textform zu erklären und zu begründen (§ 558a Abs. 1 BGB). Textform bedeutet eine lesbare Erklärung, aus der der Erklärende hervorgeht, zum Beispiel ein Brief oder eine E-Mail (§ 126b BGB). Eine Unterschrift schreibt das Gesetz nicht vor. Als Begründung nennt § 558a Abs. 2 BGB insbesondere:

• Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB)
• Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB), in der Praxis selten
• Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit Begründung
• Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen, wobei die Benennung von drei Wohnungen genügt

Online-Portale mit Mietpreis-Checks sind kein Begründungsmittel (Otto Schmidt, 2018, siehe Quellen).

Mietspiegel

Für Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern schreibt § 558c Abs. 4 BGB vor, einen Mietspiegel zu erstellen. Bei einem Mietspiegel mit Spannen genügt es, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt (§ 558a Abs. 4 Satz 1 BGB). Wo in der Spanne Ihre Wohnung liegt, entscheiden Sie anhand der Merkmale wie Baujahr, Ausstattung und Lage. Der Bundesgerichtshof hat 2021 zu einem Nürnberger Fall entschieden (BGH, Urteil vom 07.07.2021, VIII ZR 167/20): Das Verlangen muss die Angaben zur Wohnung enthalten, die nach dem Mietspiegel für die Ermittlung der Vergleichsmiete bestimmend sind. Der Mietspiegel muss nicht beigefügt werden, wenn er allgemein zugänglich ist. Im Nürnberger Fall musste auch die Mietpreisspanne nicht genannt werden, weil sie sich allein aus den angegebenen Merkmalen ergab. Das Urteil betrifft den Nürnberger Mietspiegel, bei anderen Mietspiegeln kommt es auf deren Aufbau an.

Gibt es am Ort einen qualifizierten Mietspiegel mit Angaben für Ihre Wohnung, müssen Sie diese Angaben im Verlangen nennen, auch wenn Sie sich auf Vergleichswohnungen oder ein Gutachten stützen (§ 558a Abs. 3 BGB). Auch der Bundesgerichtshof geht davon aus (BGH, Urteil vom 07.07.2021, VIII ZR 167/20, Rn. 23). Ein Mietspiegel ist nicht schon deshalb qualifiziert, weil er so heißt oder von der Gemeinde anerkannt ist: Bestreitet der Mieter das, muss geprüft werden, ob die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB erfüllt sind (BGH, Urteil vom 21.11.2012, VIII ZR 46/12). Qualifiziert wird er durch die Anforderungen des § 558d BGB, etwa eine Anpassung nach zwei und eine Neuerstellung nach vier Jahren. Ob Ihr Mietspiegel diese Kennzeichnung trägt, steht in der Regel im Heft selbst.

Drei Vergleichswohnungen

Sie müssen die Wohnungen so genau bezeichnen, dass der Mieter sie auffinden kann, bei mehreren Wohnungen auf einer Etage auch mit der Lage im Geschoss (Haufe, siehe Quellen). Die Wohnungen sollen nach Größe, Baualter, Ausstattung und Lage annähernd vergleichbar sein. Die benannten Mieten müssen die verlangte Miete mindestens erreichen. Wohnungen aus Ihrem eigenen Bestand sind möglich. Wenn der Fall vor Gericht kommt, reichen wenige Wohnungen als Beweis oft nicht aus.

Wohnfläche

Maßgeblich ist die tatsächliche Wohnfläche, nicht die Angabe im Mietvertrag (BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14). Balkone und Terrassen rechnen Sie nach der Wohnflächenverordnung, meist mit einem Viertel.

Schritt 3: Die Kappungsgrenze beachten

Innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, um höchstens 20 Prozent erhöhen (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB). In Gemeinden, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist, gilt 15 Prozent. Welche Gemeinden das sind, bestimmen die Landesregierungen per Verordnung für jeweils höchstens fünf Jahre (Sätze 2 und 3). Die Gemeinden aller Länder finden Sie auf der Seite Kappungsgrenze nach Bundesland.

Ausgangswert ist die Miete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Miete galt. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dabei die vertraglich vereinbarte Miete zählt, auch wenn der Mieter sie wegen einer Wohnflächenabweichung gemindert hat (BGH, Urteil vom 17.04.2019, VIII ZR 33/18). Liegt die tatsächliche Fläche über der vertraglich angenommenen, gilt die Kappungsgrenze trotzdem, ausgehend von der Ausgangsmiete (BGH, VIII ZR 266/14).

Beispiel mit München (15 Prozent):

Die Vergleichsmiete läge höher, doch die Kappungsgrenze begrenzt den Schritt. Den Rest holen Sie später nach. Bei 20 Prozent wäre die Grenze 1.020,00 €, dann würde die Vergleichsmiete von 1.050,00 € noch nicht erreicht. Rechnen Sie die zulässige Miete auf den Cent ab, nicht auf. Der Rechner macht das und zeigt, welche Grenze greift.

Liegt die aktuelle Miete schon bei der Vergleichsmiete, ist eine Erhöhung nach § 558 BGB nicht möglich. Dasselbe gilt, wenn frühere Erhöhungen die Kappungsgrenze schon ausgeschöpft haben.

Prüfen Sie außerdem, ob die Verordnung Ihres Landes noch gilt. Manche laufen früh aus: Baden-Württemberg Ende 2026, Sachsen Mitte 2027. In Hessen hat das Amtsgericht Frankfurt die Verlängerung der Verordnung für unwirksam gehalten. Einzelheiten stehen in den Hinweisen auf der Kappungsgrenzen-Seite.

Schritt 4: Das Schreiben aufsetzen

Diese Punkte gehören hinein:

1. Alle Mieter als Empfänger, alle Vermieter oder ein Bevollmächtigter als Absender. Nehmen Sie die Namen aus dem Mietvertrag.
2. Die Wohnung mit Anschrift und Lage im Haus.
3. Die bisherige Nettokaltmiete, die neue Nettokaltmiete als Betrag in Euro und der Erhöhungsbetrag. Der Mieter muss die verlangte Miete betragsmäßig erkennen können (BGH, Urteil vom 16.12.2020, VIII ZR 108/20, Rn. 14). Die Miete je m² alt und neu macht das Schreiben nachvollziehbar.
4. Die Begründung: Mietspiegel mit Jahr, Feld und den Merkmalen der Wohnung, oder die drei Vergleichswohnungen mit Anschrift, Lage im Geschoss, Fläche, Ausstattung und Miete je m².
5. Bei einem qualifizierten Mietspiegel dessen Angaben zur Wohnung (§ 558a Abs. 3 BGB).
6. Die Bitte um Zustimmung bis zum Ablauf der Zustimmungsfrist, mit konkretem Datum.
7. Datum und Absender, in Textform erkennbar.

Einen Muster-Volltext finden Sie bei Verbänden und in Ratgebern. Er ersetzt nicht den Blick auf Ihren Fall.

Fristen mit Datumsbeispiel

Der Zugang beim Mieter startet alle Fristen. Nicht das Datum auf dem Brief zählt, sondern der Tag, an dem der Mieter ihn erhalten hat. Nehmen wir einen Zugang am 21.10.2026:

So steht es in § 558b Abs. 1 und 2 BGB. Ein zweites Beispiel: Geht das Verlangen am 14.11.2026 zu, läuft die Zustimmungsfrist bis zum 31.01.2027, die neue Miete gilt ab dem 01.02.2027 und die Klagefrist endet am 30.04.2027. Ob es auf den Monatsersten oder den Monatsletzten fällt, ändert am Schema nichts, es zählt der Zugangsmonat. Fällt ein Fristende auf ein Wochenende oder einen Feiertag, prüfen Sie § 193 BGB.

Der Mieter kann wegen der Erhöhung bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Dann tritt die Erhöhung nicht ein (§ 561 Abs. 1 BGB).

Typische Formfehler

• Zu früh verschickt: Die Sperrfrist ist noch nicht abgelaufen. Das Verlangen geht ins Leere, Sie müssen neu ansetzen.
• Zugang nicht nachweisbar: Eine einfache E-Mail oder ein Einwurf ohne Zeugen lässt sich im Streit schwer belegen. Übergabe gegen Empfangsbestätigung oder Einwurf mit Zeugen sind sicherer. Den Zugang müssen Sie beweisen.
• Nicht alle Mieter angeschrieben: Das Verlangen muss gegenüber allen Mietern erklärt werden. Bei mehreren Vermietern erklären alle, oder es gibt eine Vollmacht.
• Keine Begründung oder ungeeignete Begründung: Ein Portal-Mietpreis-Check genügt nicht. Beim Mietspiegel fehlen oft die Merkmale der Wohnung.
• Angaben aus dem qualifizierten Mietspiegel vergessen, obwohl Sie sich auf Vergleichswohnungen stützen (§ 558a Abs. 3 BGB).
• Vergleichswohnungen nicht auffindbar: Es fehlen Lage im Geschoss oder genaue Anschrift.
• Neue Miete nicht als Betrag genannt, nur als Prozentsatz oder als Spanne.
• Falsche Wohnfläche: Es zählt die tatsächliche Fläche, nicht der Wert im Vertrag.
• Kappungsgrenze überschritten: Der Ausgangswert wurde falsch angesetzt, etwa mit der heutigen statt der Miete von vor drei Jahren, oder ohne Blick auf frühere Erhöhungen.
• Modernisierungsumlage mitgerechnet: Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB gehören nicht in die Ausgangsmiete der Kappungsgrenze und setzen keine Sperrfrist in Gang.

Ein formeller Mangel ist nicht in jedem Fall das Ende. Nach § 558b Abs. 3 BGB können Sie das Verlangen im Rechtsstreit nachholen oder den Mangel beheben. Der Mieter bekommt dann die Zustimmungsfrist noch einmal. Verlassen sollten Sie sich darauf nicht, denn es kostet Zeit und Geld.

Was tun, wenn der Mieter schweigt?

Schweigen ist keine Zustimmung. Das Gesetz schreibt vor, dass der Mieter die erhöhte Miete schuldet, soweit er zustimmt (§ 558b Abs. 1 BGB). Zahlt er weiter die alte Miete und meldet sich nicht, gehen Sie so vor:

1. Warten Sie das Ende der Zustimmungsfrist ab, im Beispiel den 31.12.2026. Vorher können Sie nicht klagen.
2. Fragen Sie freundlich nach und bieten Sie an, Unklarheiten zu klären. Ein Gespräch ist oft schneller als ein Prozess.
3. Stimmt er nicht zu, können Sie auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB). Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden, im Beispiel bis zum 31.03.2027 (Satz 2). Versäumen Sie die Frist, können Sie aus diesem Verlangen nicht mehr klagen und müssen neu ansetzen.
4. Vor einer Klage holen Sie sich rechtlichen Rat, etwa bei einem Rechtsanwalt oder einem Haus- und Grundbesitzerverein.

Stand der Gesetzgebung

Der Regierungsentwurf zum Mietrecht (Drucksache 21/6807 vom 01.07.2026) ändert die §§ 558, 558a, 558b, 558c, 558d und 558e BGB nach unserer Lektüre nicht. Er betrifft unter anderem die Indexmiete und die Mietpreisbremse. Beschlossen war er am 21.10.2026 nicht. Eine Absenkung der Kappungsgrenze auf bundesweit 11 Prozent haben wir weder im Entwurf noch in einem laufenden Verfahren gefunden.

So gehen Sie vor

1. Klären Sie, ob § 558 BGB passt: keine Staffel- oder Indexmiete, kein preisgebundener Wohnraum.
2. Ermitteln Sie das Datum der letzten Mieterhöhung oder des Mietbeginns und den frühesten Zugang.
3. Bestimmen Sie die Vergleichsmiete aus Mietspiegel oder Vergleichswohnungen, mit der tatsächlichen Wohnfläche.
4. Prüfen Sie, ob Ihre Gemeinde in der Kappungsgrenzen-Verordnung steht, und rechnen Sie die Obergrenze mit dem Mieterhöhungsrechner.
5. Setzen Sie das Schreiben an alle Mieter auf und nennen Sie die neue Miete als Betrag.
6. Wählen Sie einen Weg, mit dem Sie den Zugang belegen, und notieren Sie das Datum.
7. Merken Sie sich das Ende der Zustimmungsfrist und, falls nötig, der Klagefrist.

Häufige Fragen

Quellen

• § 558 BGB: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
• § 558a BGB: Form und Begründung der Mieterhöhung
• § 558b BGB: Zustimmung zur Mieterhöhung
• § 558c BGB: Mietspiegel
• § 558d BGB: Qualifizierter Mietspiegel
• § 561 BGB: Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung
• § 126b BGB: Textform
• BGH, Urteil vom 07.07.2021, VIII ZR 167/20 (Mietspiegel als Begründung, Wohnungsmerkmale), Volltext
• BGH, Urteil vom 21.11.2012, VIII ZR 46/12 (Anforderungen an den qualifizierten Mietspiegel), Volltext
• BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14 (tatsächliche Wohnfläche), Volltext
• BGH, Urteil vom 17.04.2019, VIII ZR 33/18 (Ausgangsmiete der Kappungsgrenze), Volltext
• BGH, Urteil vom 16.12.2020, VIII ZR 108/20 (begehrte Miete als Betrag), Volltext
• Berliner Mieterverein: Infoblatt Mieterhöhungen nach § 558 BGB (Jahressperrfrist, Kappungsgrenze, Zustimmung)
• Haufe: Die Mieterhöhungserklärung
• Otto Schmidt: Mietpreis-Check eines Immobilienportals als Begründung ungeeignet (2018)
• Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete, Drucksache 21/6807 vom 01.07.2026