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Indexmiete erhöhen: So berechnen Sie die neue Miete, was ins Schreiben gehört und ab wann sie gilt

Kurz gesagt: Bei der Indexmiete steigt die Nettokaltmiete im gleichen Verhältnis wie der Verbraucherpreisindex. Sie erklären das in Textform mit beiden Indexständen und dem Geldbetrag. Die neue Miete gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang, nie rückwirkend.

Stand: 20.10.2026. Rechtsgrundlagen: BetrKV, BGB, WEG (gesetze-im-internet.de).

Die im Gesetzentwurf geplante Kappung von Indexmieten ist am 20.10.2026 noch nicht in Kraft. Der Stand kann sich ändern.

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Bei einer Indexmiete ist die Nettokaltmiete an die Preisentwicklung gekoppelt. Steigen die Verbraucherpreise, dürfen Sie die Miete im gleichen Verhältnis anheben, ohne dass der Mieter zustimmen muss. Dafür gelten feste Formvorgaben. Dieser Ratgeber erklärt, was § 557b BGB verlangt, wie Sie die neue Miete berechnen, welche Bausteine ein Erhöhungsschreiben braucht und wo die häufigsten Fehler liegen. Er bietet allgemeine Informationen und ist keine Rechtsberatung. Ob Ihre Klausel im Mietvertrag wirksam ist, kann er nicht beurteilen.

Was das Gesetz verlangt

Die Indexmiete steht in § 557b BGB. Die wichtigsten Punkte:

  • Vereinbarung: Die Parteien müssen die Indexmiete schriftlich vereinbart haben. Bezugsgröße ist der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, kurz Verbraucherpreisindex (VPI) (Abs. 1).
  • Jahressperre: Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB sind ausgenommen (Abs. 2 Satz 1).
  • Keine Mietspiegel-Erhöhung: Eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist während der Indexmiete ausgeschlossen (Abs. 2 Satz 3). Eine Modernisierungsumlage nach § 559 oder § 559e BGB ist nur eingeschränkt möglich, nämlich soweit Sie die baulichen Maßnahmen aus Gründen durchgeführt haben, die Sie nicht zu vertreten haben (Abs. 2 Satz 2).
  • Textform: Sie machen die Änderung durch eine Erklärung in Textform geltend (Abs. 3 Satz 1). Das ist ein Brief, eine E-Mail oder ein PDF, aus dem der Absender hervorgeht (§ 126b BGB).
  • Pflichtangaben: Anzugeben sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag (Abs. 3 Satz 2).
  • Wirkung: Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu zahlen (Abs. 3 Satz 3). Eine rückwirkende Erhöhung sieht das Gesetz nicht vor.

Haben Sie keine Indexmiete, sondern einen normalen Mietvertrag, erhöhen Sie nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Das geht nur mit Zustimmung des Mieters. Wie das abläuft, steht im Ratgeber Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, rechnen können Sie mit dem Mieterhöhungsrechner.

Die Miete wird nur auf die Nettokaltmiete bezogen. Die Betriebskostenvorauszahlung rechnen Sie getrennt, wie im Ratgeber Nebenkostenvorauszahlung anpassen beschrieben.

Der Bundesgerichtshof: Indexstände genügen

Die Frage, ob das Schreiben auch die prozentuale Veränderung nennen muss, hat der Bundesgerichtshof am 22.11.2017 beantwortet (VIII ZR 291/16). Im Leitsatz heißt es, eine Mietänderungserklärung bei der Indexmiete erfordere nicht die Angabe der prozentualen Veränderung der Indexdaten. Die Vermieter hatten den Index bei Mietbeginn (94,2 Punkte), den aktuellen Index (106,1 Punkte), den Erhöhungsbetrag und die künftige Kaltmiete genannt. Das reichte dem Gericht, weil der Mieter damit alle Angaben zur Nachprüfung hatte. Das Gesetz sei in § 557b Abs. 3 “eindeutig und abschließend” (Rn. 10).

So berechnen Sie die neue Miete

Die Miete ändert sich im gleichen Verhältnis wie der Index. Die Formel lautet:

neue Miete = bisherige Miete × neuer Indexstand ÷ alter Indexstand

Der alte Indexstand ist der Wert, auf dem die aktuelle Miete beruht. Bei der ersten Erhöhung ist das der Wert, der für den Beginn des Mietverhältnisses gilt, danach der Wert zum Zeitpunkt der letzten Anpassung. Was Ihr Vertrag dazu regelt, lesen Sie dort nach. Beide Werte müssen aus derselben Indexreihe stammen. Aktuell veröffentlicht das Statistische Bundesamt den VPI mit dem Basisjahr 2020 (2020 = 100). Werte aus einer älteren Reihe mit anderem Basisjahr dürfen Sie nicht mischen.

Rechenbeispiel mit ausgedachten Zahlen (keine echten Indexwerte, ohne Monatsbezug):

Wert
Bisherige Nettokaltmiete 800,00 €
Alter Indexstand 108,4
Neuer Indexstand 112,7
Faktor (112,7 ÷ 108,4) 1,03967
Neue Nettokaltmiete (800,00 € × 1,03967) 831,73 €
Erhöhungsbetrag 31,73 €
Veränderung in Prozent 3,97 %

Rechnen Sie die Prozent nicht aus der Differenz der Punkte. Von 108,4 auf 112,7 sind es 4,3 Punkte, aber 3,97 Prozent, nicht 4,3 Prozent. Noch deutlicher wird es bei runden Zahlen: Von 120 auf 130 Punkte steigt der Index um 10 Punkte, das sind 8,33 Prozent und nicht 10 Prozent. Runden Sie die neue Miete auf den Cent und nie über den rechnerischen Wert hinaus.

Die echten Indexwerte finden Sie beim Statistischen Bundesamt, alle Monate seit 2020 stehen auch in unserer VPI-Tabelle. Im kostenlosen Indexmiete-Rechner können Sie Ihre Zahlen eintragen und sehen die neue Miete, den Erhöhungsbetrag und den frühesten Zahlungsbeginn. Wie ein fertiges Erhöhungsschreiben aufgebaut ist, zeigt ein Muster-PDF mit Beispieldaten (Aufdruck „MUSTER“).

Ab wann die neue Miete gilt

Entscheidend ist der Zugang beim Mieter, nicht das Datum auf dem Brief. Die neue Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang zu zahlen. Ein Beispiel: Geht die Erklärung am 12. März zu, gilt die neue Miete ab 1. Mai. Geht sie am 28. März zu, ist es ebenfalls der 1. Mai. Kommt sie erst am 2. April an, gilt die neue Miete ab 1. Juni.

Wie die Jahressperre im Detail zu zählen ist, liest sich in der Fachliteratur nicht einheitlich. Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn die letzte Mietänderung bei Zugang Ihres Schreibens schon mehr als zwölf Monate zurückliegt.

Bausteine eines Erhöhungsschreibens

Ein vorformulierter Volltext passt nicht zu jedem Fall. Diese Bausteine gehören in aller Regel hinein:

  1. Absender (Vermieter mit Namen und Anschrift) und alle Mieter als Empfänger, dazu die Wohnung.
  2. Hinweis auf die Indexklausel im Mietvertrag, mit Datum des Vertrags und Paragraph.
  3. Der Ausgangsmonat mit dem Indexstand, auf dem die jetzige Miete beruht.
  4. Der aktuelle Monat mit dem neuen Indexstand, dazu die Angabe der Reihe (VPI, 2020 = 100).
  5. Die bisherige Nettokaltmiete, der Erhöhungsbetrag in Euro und die neue Nettokaltmiete.
  6. Der Zahlungsbeginn, am besten als “mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang dieser Erklärung”.
  7. Optional: die Veränderung in Prozent, gerundet auf zwei Nachkommastellen.
  8. Datum und Absender, bei der Versendung in Textform erkennbar.

Die Betriebskostenvorauszahlung behandeln Sie getrennt. Sie folgt anderen Regeln als die Indexmiete.

Häufige Fehler

  • Falscher Ausgangsmonat: Sie nehmen den Indexstand von Mietbeginn, obwohl die Miete zwischenzeitlich schon angepasst wurde. Dann rechnen Sie zu viel aus und die Erhöhung ist angreifbar.
  • Prozent statt Indexpunkte: Die Differenz der Punkte wird als Prozentzahl auf die Miete gerechnet. Das ist falsch, siehe Rechenbeispiel.
  • Zwei Basisjahre gemischt: Alter und neuer Wert stammen aus verschiedenen Indexreihen.
  • Jahressperre missachtet: Die letzte Indexanpassung oder sonstige Mietänderung liegt noch keine zwölf Monate zurück. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten (§§ 559 bis 560 BGB) zählen dabei nicht mit.
  • Zugang nicht nachweisbar: Eine einfache E-Mail oder ein Einwurf ohne Zeuge lässt sich im Streit schwer belegen. Ein persönlicher Einwurf mit Zeugen oder die Übergabe gegen Empfangsbestätigung sind sicherer, weil Sie den Zugang beweisen müssen.
  • Rückwirkend fordern: Das Gesetz kennt keine Nachzahlung für die Zeit vor dem übernächsten Monat nach Zugang.
  • Nur ein Mieter angeschrieben: Bei mehreren Mietern gehört die Erklärung an alle.

Geplante Kappung: Stand am 20.10.2026

Die Bundesregierung will Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten begrenzen. Das ist ein Plan, noch kein geltendes Recht.

  • Der Gesetzentwurf trägt die Drucksache 21/6807 und datiert vom 01.07.2026. In Artikel 1 Nr. 9 sieht er einen neuen § 557b Abs. 4 BGB vor.
  • Übersteigt die Entwicklung des Preisindexes binnen eines Jahres 3 Prozent, soll die Hälfte des übersteigenden Teils bei der Berechnung der Mieterhöhung unberücksichtigt bleiben. Die Begründung nennt ein Beispiel: Bei 5 Prozent Inflation wären nur 4 Prozent Mieterhöhung möglich.
  • Das soll nur gelten, wenn die Wohnung in einem Gebiet liegt, das die Landesregierung per Rechtsverordnung bestimmt hat, jeweils für höchstens fünf Jahre.
  • Auch bestehende Indexmietverträge sollen erfasst werden. Maßgeblich soll der Zeitpunkt des Zugangs der Erklärung sein.
  • Der Bundestag hat den Entwurf am 09.07.2026 erstmals beraten. Am 14.10.2026 fand die öffentliche Anhörung im Rechtsausschuss mit sieben Sachverständigen statt.
  • Nach unserer Prüfung der Seiten des Bundestags gibt es am 20.10.2026 keine Beschlussfassung. Wann und ob die Regel in dieser Form kommt, ist offen.

Solange das Gesetz nicht in Kraft ist und Ihr Land kein Gebiet festgelegt hat, rechnen Sie nach der Formel oben. Beobachten Sie die Entwicklung, wenn Sie in einer Großstadt vermieten.

So gehen Sie vor

  1. Prüfen Sie, ob die Indexmiete schriftlich vereinbart ist und ob die letzte Mietänderung länger als ein Jahr zurückliegt.
  2. Ermitteln Sie den Ausgangsmonat und holen Sie beide Indexstände aus derselben Reihe beim Statistischen Bundesamt.
  3. Rechnen Sie nach der Formel, zum Beispiel mit dem Indexmiete-Rechner.
  4. Schreiben Sie die Erklärung mit den Bausteinen oben an alle Mieter.
  5. Wählen Sie einen Weg, mit dem Sie den Zugang belegen können, und notieren Sie das Datum.
  6. Merken Sie sich den Beginn der Jahressperre für die nächste Anpassung.

Häufige Fragen

Wie oft darf ich die Indexmiete erhöhen?

Die Miete muss nach § 557b Abs. 2 BGB jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach den §§ 559 bis 560 BGB (etwa wegen Modernisierung oder Betriebskosten) ist davon ausgenommen. Eine Obergrenze für die Zahl der Erhöhungen steht im Gesetz nicht, in der Praxis kommt eine Anpassung also frühestens ein Jahr nach der letzten Mietänderung in Betracht.

Kann ich die Indexmiete rückwirkend erhöhen?

Nein. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu zahlen (§ 557b Abs. 3 Satz 3 BGB). Haben Sie eine mögliche Erhöhung länger nicht geltend gemacht, können Sie die Differenz für die vergangene Zeit nicht nachfordern. Sie können nur für die Zukunft rechnen, dann aber vom aktuellen Indexstand aus.

Muss ich die Erhöhung in Prozent angeben?

Nein. Nach dem Bundesgerichtshof genügt es, die beiden Indexstände sowie die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag in Euro zu nennen (BGH, Urteil vom 22.11.2017, VIII ZR 291/16). Eine Prozentangabe ist aber nützlich, wenn sie aus denselben Zahlen stimmt.

Muss der Mieter der Erhöhung zustimmen?

Nein. Bei der Indexmiete reicht Ihre einseitige Erklärung in Textform. Die Zustimmung des Mieters ist nicht vorgesehen. Voraussetzung ist, dass die Indexmiete wirksam schriftlich vereinbart wurde (§ 557b Abs. 1 BGB).

Gilt die geplante Kappung für Indexmieten schon?

Nein. Der Gesetzentwurf (Drucksache 21/6807) wurde am 09.07.2026 im Bundestag erstmals beraten, am 14.10.2026 fand die Anhörung im Rechtsausschuss statt. Eine Beschlussfassung ist uns am 20.10.2026 nicht bekannt. Bis zu einem Inkrafttreten und einer Rechtsverordnung des jeweiligen Landes gilt § 557b BGB wie bisher.

Quellen

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