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Kappungsgrenze Stuttgart 2026: 15 % bis 31.12.2026

Stand der Angaben: 22.10.2026. Verbindlich ist allein der Text der Verordnung im amtlichen Gesetzblatt.

In Stuttgart gilt die Kappungsgrenze von 15 %. Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen, statt der üblichen 20 Prozent.

Grundlage
Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen (Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg – KappVO BW) vom 16. Dezember 2025
Fundstelle
GBl. 2025 Nr. 145 vom 19.12.2025
Gilt bis
31.12.2026
Quelle
Verordnungstext
Land
Kappungsgrenze in Baden-Württemberg mit allen Gemeinden der Verordnung

Mieterhöhung für Stuttgart berechnen

Was Sie in Stuttgart beachten sollten

Rechenbeispiel für Stuttgart

Zahlte ein Mieter in Stuttgart vor drei Jahren 800,00 € Kaltmiete und liegt die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher, darf die Miete höchstens auf 920,00 € steigen, also um 120,00 €. Mit der Regelgrenze von 20 Prozent wären es 960,00 €.

Die Kappungsgrenze ist nur eine Obergrenze. Zusätzlich darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen, liegt diese niedriger, gilt sie. Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein, und das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zugehen (§ 558 Abs. 1 BGB). Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen für die Kappungsgrenze nicht mit.

Mietspiegel Stuttgart

Art
qualifizierter Mietspiegel
Stand
2025/2026
Gilt bis
31.12.2026
Herausgeber
Landeshauptstadt Stuttgart, Statistisches Amt und Amt für Stadtplanung und Wohnen
Link
Mietspiegel von Stuttgart
Online-Rechner
ja

Was sagt der Mietspiegel zur Miete in Stuttgart?

Die Stichprobe hinter dem Stuttgarter Mietspiegel 2025/2026 umfasst 4.877 Mietverhältnisse aus der Erhebung vom April 2024. Es zählen nur Mieten, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden. Der Mittelwert der Nettokaltmieten (Miete ohne Nebenkosten) liegt dort bei 11,15 €/m², der Median bei 10,68 €/m². Beim Median liegt die Hälfte der Mieten darunter. Das sind Werte der Stichprobe, keine Miete für Ihre Wohnung. Dafür zählt die Berechnung nach dem Mietspiegel (Methodenbericht zum Mietspiegel 2025/2026, Abschnitt 3.1.1, S. 12).

Der Stuttgarter Mietspiegel rechnet mit einem Grundwert, der von Wohnfläche und Baujahr abhängt. Dazu kommt ein Zuschlag für die Lage, und für die Ausstattung gibt es Zu- und Abschläge. Eine Wohnung mit 70 bis unter 90 m², Baujahr 1915 bis 1984, hat einen Grundwert von 9,17 €/m². In der Lage Mitte 2 kommen 1,21 €/m² dazu. Ohne weitere Zu- oder Abschläge ergibt das 10,38 €/m². Dazu gibt der Mietspiegel eine Spanne an, den Rahmen um diesen Wert: 1,80 €/m² nach unten und 1,77 €/m² nach oben, hier also 8,58 bis 12,15 €/m² (Mietspiegel 2025/2026, Grundwert und Lage (S. 6), Zu- und Abschläge (S. 7 und 8) und Spanne (S. 8 und 9)).

Rechenbeispiel mit diesem Wert

Eine Wohnung mit 80 m² kommt bei 10,38 €/m² auf eine Vergleichsmiete von 830,40 € kalt im Monat. Angenommen, die Miete lag vor drei Jahren bei 664,00 €. Dann erlaubt die Kappungsgrenze von 15 % höchstens 763,60 €. Hier ist also die Kappungsgrenze die niedrigere Grenze: Die neue Miete darf höchstens 763,60 € betragen, 66,80 € weniger als die Vergleichsmiete. Das ist nur ein Beispiel. Für Ihre Wohnung suchen Sie im Mietspiegel die Werte heraus, die zu ihren Merkmalen passen.

Laufzeit des Mietspiegels
Der Mietspiegel 2025/2026 ist ein qualifizierter, also nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellter Mietspiegel. Er gilt vom 01.01.2025 bis 31.12.2026, der Gemeinderat hat ihn am 06.12.2024 anerkannt. Die Stadt veröffentlicht nach eigener Angabe alle zwei Jahre einen qualifizierten Mietspiegel.
Mietpreisbremse (nur bei Neuvermietung)
Stuttgart steht in der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg und in der Kappungsgrenzenverordnung. Beide gelten bis einschließlich 31.12.2026 (GBl. BW 2025 Nr. 144 und Nr. 145, jeweils §§ 1 und 2).
Wichtig
Mietspiegel, Mietpreisbremse und die auf 15 Prozent abgesenkte Kappungsgrenze laufen in Stuttgart alle am 31.12.2026 aus. Für Wohnungen, die ab Mai 2024 fertiggestellt wurden, weist der Mietspiegel keine Vergleichsmiete aus (Quelle).
Beratung vor Ort
Haus & Grund Stuttgart, DMB-Mieterverein Stuttgart

Der Mietspiegel zählt, weil Sie das Mieterhöhungsverlangen begründen müssen (§ 558a BGB). Der Mietspiegel ist das übliche Begründungsmittel, möglich sind auch eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Gutachten oder drei Vergleichswohnungen. Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, müssen Sie seine Angaben für die Wohnung auch dann nennen, wenn Sie die Erhöhung mit einem anderen Mittel begründen (§ 558a Abs. 3 BGB). Qualifiziert heißt: Er wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der zuständigen Behörde oder von Vermieter- und Mieterverbänden anerkannt (§ 558d Abs. 1 BGB).

Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt bei der Neuvermietung und beruht auf einer anderen Verordnung. Für die Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis zählt allein die Kappungsgrenze.

Mieterhöhung für Stuttgart berechnen

Der Mieterhöhungsrechner prüft Stuttgart gegen die Verordnungslisten und stellt den Prozentsatz ein. Sie tragen die Miete von vor drei Jahren, die aktuelle Miete und die Vergleichsmiete ein und sehen die höchste neue Miete und die Fristen. Das Ergebnis ist kostenlos. Das fertige Mieterhöhungsverlangen mit Zustimmungserklärung als PDF kostet einmalig 6,90 € (Muster ansehen), ohne Abo und ohne Konto.

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Häufige Fragen

Wie hoch ist die Kappungsgrenze in Stuttgart?

In Stuttgart liegt sie bei 15 Prozent, die Verordnung gilt bis 31.12.2026. Bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen.

Zählen Modernisierung und Betriebskosten für die Kappungsgrenze mit?

Nein. Mieterhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) und Änderungen bei den Betriebskosten (§ 560 BGB) werden bei der Kappungsgrenze nicht mitgerechnet. Zusätzlich darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.

Muss ich für eine Mieterhöhung in Stuttgart den Mietspiegel nennen?

Sie dürfen die Erhöhung auch mit anderen Mitteln begründen, etwa einem Gutachten oder drei Vergleichswohnungen (§ 558a Abs. 2 BGB). Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, müssen Sie die Angaben daraus für Ihre Wohnung aber auch dann mitteilen (§ 558a Abs. 3 BGB). Nach unseren Angaben hat Stuttgart einen qualifizierten Mietspiegel.

Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete in Stuttgart?

Das hängt von Wohnfläche, Baujahr, Lage und Ausstattung ab. Im Beispiel des Mietspiegels 2025/2026 kommt eine Wohnung mit 70 bis unter 90 m², Baujahr 1915 bis 1984, in der Lage Mitte 2 ohne weitere Zu- oder Abschläge auf 10,38 €/m², bei einer Spanne von 8,58 bis 12,15 €/m². Der Mietspiegel gilt bis 31.12.2026.

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