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Kappungsgrenze Heidelberg 2026: 15 % bis 31.12.2026

Stand der Angaben: 22.10.2026. Verbindlich ist allein der Text der Verordnung im amtlichen Gesetzblatt.

In Heidelberg gilt die Kappungsgrenze von 15 %. Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen, statt der üblichen 20 Prozent.

Grundlage
Verordnung der Landesregierung zur Bestimmung der Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen (Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg – KappVO BW) vom 16. Dezember 2025
Fundstelle
GBl. 2025 Nr. 145 vom 19.12.2025
Gilt bis
31.12.2026
Quelle
Verordnungstext
Land
Kappungsgrenze in Baden-Württemberg mit allen Gemeinden der Verordnung

Mieterhöhung für Heidelberg berechnen

Was Sie in Heidelberg beachten sollten

Rechenbeispiel für Heidelberg

Zahlte ein Mieter in Heidelberg vor drei Jahren 800,00 € Kaltmiete und liegt die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher, darf die Miete höchstens auf 920,00 € steigen, also um 120,00 €. Mit der Regelgrenze von 20 Prozent wären es 960,00 €.

Die Kappungsgrenze ist nur eine Obergrenze. Zusätzlich darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen, liegt diese niedriger, gilt sie. Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein, und das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zugehen (§ 558 Abs. 1 BGB). Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen für die Kappungsgrenze nicht mit.

Mietspiegel Heidelberg

Art
qualifizierter Mietspiegel
Stand
2025
Gilt bis
30.09.2027
Herausgeber
Stadt Heidelberg, Amt für Stadtentwicklung und Stadtplanung
Link
Mietspiegel von Heidelberg
Online-Rechner
ja

Was sagt der Mietspiegel zur Miete in Heidelberg?

Der Heidelberger Mietspiegel 2025 rechnet in seinem eigenen Beispiel eine 80 m² große Wohnung, Baujahr 1965, im Lagetyp 3 (so stuft der Mietspiegel die Lage ein) mit Einbauküche und hochwertigem Bad durch. Aus dem Grundwert der Tabelle von 8,15 €/m² und Zuschlägen von zusammen 22 Prozent ergeben sich 9,94 €/m², also 795,20 € Nettokaltmiete im Monat. Um diesen Wert können nach dem Mietspiegel Abweichungen von bis zu 24 Prozent nach oben und unten zulässig sein (Mietspiegel 2025, Tabelle 1, Erläuterung zur Spanne und Berechnungsbeispiel).

Rechenbeispiel mit diesem Wert

Eine Wohnung mit 80 m² kommt bei 9,94 €/m² auf eine Vergleichsmiete von 795,20 € kalt im Monat. Angenommen, die Miete lag vor drei Jahren bei 636,00 €. Dann erlaubt die Kappungsgrenze von 15 % höchstens 731,40 €. Hier ist also die Kappungsgrenze die niedrigere Grenze: Die neue Miete darf höchstens 731,40 € betragen, 63,80 € weniger als die Vergleichsmiete. Das ist nur ein Beispiel. Für Ihre Wohnung suchen Sie im Mietspiegel die Werte heraus, die zu ihren Merkmalen passen.

Laufzeit des Mietspiegels
Der Mietspiegel 2025 schreibt den Mietspiegel 2023 mit dem Verbraucherpreisindex fort, die Werte folgen also der allgemeinen Preisentwicklung. Er gilt vom 01.10.2025 bis 30.09.2027.
Mietpreisbremse (nur bei Neuvermietung)
Heidelberg steht in der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg. Sie gilt bis einschließlich 31.12.2026 (GBl. BW 2025 Nr. 144, §§ 1 und 2).
Beratung vor Ort
Haus & Grund Heidelberg, Mieterverein Heidelberg

Der Mietspiegel zählt, weil Sie das Mieterhöhungsverlangen begründen müssen (§ 558a BGB). Der Mietspiegel ist das übliche Begründungsmittel, möglich sind auch eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Gutachten oder drei Vergleichswohnungen. Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, müssen Sie seine Angaben für die Wohnung auch dann nennen, wenn Sie die Erhöhung mit einem anderen Mittel begründen (§ 558a Abs. 3 BGB). Qualifiziert heißt: Er wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der zuständigen Behörde oder von Vermieter- und Mieterverbänden anerkannt (§ 558d Abs. 1 BGB).

Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) gilt bei der Neuvermietung und beruht auf einer anderen Verordnung. Für die Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis zählt allein die Kappungsgrenze.

Mieterhöhung für Heidelberg berechnen

Der Mieterhöhungsrechner prüft Heidelberg gegen die Verordnungslisten und stellt den Prozentsatz ein. Sie tragen die Miete von vor drei Jahren, die aktuelle Miete und die Vergleichsmiete ein und sehen die höchste neue Miete und die Fristen. Das Ergebnis ist kostenlos. Das fertige Mieterhöhungsverlangen mit Zustimmungserklärung als PDF kostet einmalig 6,90 € (Muster ansehen), ohne Abo und ohne Konto.

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Häufige Fragen

Wie hoch ist die Kappungsgrenze in Heidelberg?

In Heidelberg liegt sie bei 15 Prozent, die Verordnung gilt bis 31.12.2026. Bei einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen.

Zählen Modernisierung und Betriebskosten für die Kappungsgrenze mit?

Nein. Mieterhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) und Änderungen bei den Betriebskosten (§ 560 BGB) werden bei der Kappungsgrenze nicht mitgerechnet. Zusätzlich darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.

Muss ich für eine Mieterhöhung in Heidelberg den Mietspiegel nennen?

Sie dürfen die Erhöhung auch mit anderen Mitteln begründen, etwa einem Gutachten oder drei Vergleichswohnungen (§ 558a Abs. 2 BGB). Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, müssen Sie die Angaben daraus für Ihre Wohnung aber auch dann mitteilen (§ 558a Abs. 3 BGB). Nach unseren Angaben hat Heidelberg einen qualifizierten Mietspiegel.

Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete in Heidelberg?

Das hängt von Größe, Baujahr, Lage und Ausstattung der Wohnung ab. Im Beispiel des Mietspiegels 2025 kommt eine 80 m² große Wohnung (Baujahr 1965, Lagetyp 3, Einbauküche, hochwertiges Bad) auf 9,94 €/m². Der Mietspiegel gilt bis 30.09.2027.

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