Heizkostenabrechnung ohne Zähler: Wann sie zulässig ist und wie Sie richtig rechnen

Kurz gesagt: Wer mit zentraler Heizung vermietet, muss den Verbrauch erfassen und danach abrechnen (§§ 4, 6 HeizkostenV). Ohne Zähler ist das nur in den Ausnahmefällen der §§ 1, 2 und 11 zulässig. Sonst darf der Mieter seinen Kostenanteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 1).

Stand: 20.10.2026. Rechtsgrundlagen: BetrKV, BGB, WEG (gesetze-im-internet.de).

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Eine Heizkostenabrechnung ohne Zähler ist bei zentraler Heizung nur in wenigen Fällen zulässig. Dieser Ratgeber zeigt, welche Fälle die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) kennt, was passiert, wenn Sie ohne Erfassung abrechnen, wie Sie bei einem defekten Gerät schätzen und ob Sie ohne Messdienst auskommen. Er bietet allgemeine Informationen und ist keine Rechtsberatung im Einzelfall. Rechtsstand ist der 20.10.2026.

Erst prüfen: Gilt die Verordnung überhaupt?

Die Verordnung gilt für die Verteilung der Kosten zentraler Heizungsanlagen und zentraler Warmwasserversorgungsanlagen auf die Nutzer der versorgten Räume (§ 1 Abs. 1 HeizkostenV). Heizt jede Wohnung mit einer eigenen Therme oder einem eigenen Ofen und zahlt der Mieter den Brennstoff selbst, gibt es keine Kosten, die Sie verteilen müssten. Dann fehlt auch ein Zähler nicht. Bei einer zentralen Anlage, die mehrere Wohnungen versorgt, gilt die Verordnung dagegen, auch bei einer vermieteten Eigentumswohnung (§ 1 Abs. 2 Nr. 3).

Der Grundsatz: Verbrauch erfassen und danach verteilen

Der Gebäudeeigentümer muss den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser erfassen und dazu die Räume mit entsprechenden Geräten ausstatten. Die Nutzer müssen das dulden (§ 4 Abs. 1 und 2 HeizkostenV). Für die Wärme kommen Wärmezähler oder Heizkostenverteiler in Frage, für das Warmwasser Warmwasserzähler (§ 5 Abs. 1 Satz 1). Anschließend verteilen Sie die Kosten auf der Grundlage dieser Erfassung (§ 6 Abs. 1):

Bei der Heizung verteilen Sie mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Kosten nach dem erfassten Wärmeverbrauch, den Rest nach Wohn- oder Nutzfläche oder umbautem Raum (§ 7 Abs. 1).
Beim Warmwasser gilt dieselbe Spanne, der Rest wird nach Wohn- oder Nutzfläche verteilt (§ 8 Abs. 1).

Ohne Geräte fehlt die Grundlage für den Verbrauchsanteil. Der Mieter kann außerdem verlangen, dass Sie die Erfassung einrichten (§ 4 Abs. 4).

Wann Sie ohne Erfassung abrechnen dürfen

Ausnahmen nach § 11 HeizkostenV

§ 11 Abs. 1 nennt Fälle, in denen die Vorschriften zur Erfassung und Verteilung der Wärme (§§ 3 bis 7) nicht anzuwenden sind. Für das Warmwasser gilt das entsprechend (§ 11 Abs. 2, dort in Bezug auf die §§ 3 bis 6 und § 8). Der Wortlaut nennt unter anderem:

Räume in Gebäuden mit einem Heizwärmebedarf von weniger als 15 kWh/(m² · a). Das ist ein sehr niedriger Wert, den nur besonders gut gedämmte Gebäude erreichen. Das Wort Passivhaus steht im Text nicht.
Räume, bei denen das Anbringen der Geräte, die Erfassung oder die Kostenverteilung nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist. Unverhältnismäßig hoch sind Kosten, wenn sie nicht durch Einsparungen erwirtschaftet werden, die in der Regel innerhalb von zehn Jahren erzielt werden können.
Räume, die vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig geworden sind und in denen der Nutzer den Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann.
Alters- und Pflegeheime, Studenten- und Lehrlingsheime sowie vergleichbare Gebäude oder Gebäudeteile, deren Nutzung Personengruppen mit besonderen persönlichen Verhältnissen vorbehalten ist.
Räume in Gebäuden, die überwiegend mit Wärme aus Rückgewinnungs- oder Solaranlagen versorgt werden, sowie solche, die überwiegend aus Kraft-Wärme-Kopplung oder Abwärme versorgt werden, wenn der Wärmeverbrauch des Gebäudes nicht erfasst wird.
Einzelfälle, in denen die nach Landesrecht zuständige Stelle von den Anforderungen der Verordnung befreit hat, um einen unangemessenen Aufwand oder eine unbillige Härte zu vermeiden.

Die Ausnahmen knüpfen an Räume oder Gebäude an, nicht an den Wunsch des Vermieters, sich die Geräte zu sparen. Ob eine davon bei Ihnen greift, hängt vom Gebäude ab. Wer sich darauf beruft, sollte die Gründe schriftlich festhalten, etwa ein Angebot für die Nachrüstung und die erwartbare Ersparnis. Sind die Vorschriften nach § 11 nicht anzuwenden, fehlt es nach dem Wortlaut auch an einer Abrechnung “entgegen den Vorschriften dieser Verordnung”, auf die sich das Kürzungsrecht in § 12 Abs. 1 Satz 1 bezieht. Ausdrücklich geregelt ist das nicht.

Zweifamilienhaus mit Vermieter

Bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften der Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen nicht vor (§ 2 HeizkostenV). Steht im Mietvertrag also eine Pauschale oder die Verteilung nach Fläche, hat das Vorrang. Eine Ausnahme vom Anwendungsbereich in § 1 enthält das nicht. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Heizkostenabrechnung im Zweifamilienhaus.

Was passiert ohne Erfassung: 15 Prozent Kürzung

Werden die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften der Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, darf der Mieter den auf ihn entfallenden Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV). Das Recht steht dem Mieter zu. Er muss es nicht ausüben, und die Kürzung gilt nach dem Text für den Anteil, der nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde. Beim Wohnungseigentum gilt sie nicht zwischen dem einzelnen Eigentümer und der Gemeinschaft (§ 12 Abs. 1 Satz 4), wohl aber gegenüber Ihrem Mieter.

Nach welchem Schlüssel Sie ohne Verbrauchswerte verteilen, regelt § 12 nicht. Haben Sie und der Mieter im Mietvertrag einen Maßstab vereinbart, gilt dieser. Fehlt eine Vereinbarung, sind die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen (§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). Praktisch bleibt Ihnen ohne Erfassung also meist die Flächenverteilung, abzüglich der 15 Prozent, wenn der Mieter kürzt.

Beispielrechnung

Ein Haus hat vier Wohnungen mit insgesamt 300 m². Die Heizkosten des Jahres betragen 6.000 €. Für die Wohnung von 75 m² zahlt der Mieter Vorauszahlungen von 12 × 110 € = 1.320 €. Es gibt keine Zähler, abgerechnet wird nach Fläche.

Schritt	Rechnung	Ergebnis
Flächenanteil	75 m² ÷ 300 m² = 25 Prozent	25 Prozent
Kostenanteil	6.000 € × 0,25	1.500,00 €
Nachzahlung ohne Kürzung	1.500,00 € − 1.320,00 €	180,00 €
Kürzung um 15 Prozent	1.500,00 € × 0,15	225,00 €
Kostenanteil nach Kürzung	1.500,00 € − 225,00 €	1.275,00 €
Ergebnis nach Kürzung	1.275,00 € − 1.320,00 €	Guthaben von 45,00 €

Kürzt der Mieter, wird aus der Nachzahlung von 180 € ein Guthaben von 45 €. Sie verlieren gegenüber der Abrechnung ohne Kürzung 225 €. Die Zahlen sind ausgedacht. Mit Verbrauchswerten wäre der Anteil des Mieters je nach seinem Verbrauch höher oder niedriger als 1.500 €.

Gerät ausgefallen oder Ablesung unmöglich: § 9a

Kann der Verbrauch wegen eines Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, müssen Sie ihn selbst ermitteln. § 9a Abs. 1 HeizkostenV nennt drei Grundlagen:

den Verbrauch der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen, etwa im Vorjahr,
den Verbrauch vergleichbarer anderer Räume im selben Abrechnungszeitraum,
den Durchschnittsverbrauch des Gebäudes oder der Nutzergruppe.

Der so ermittelte Verbrauch tritt bei der Verteilung an die Stelle des erfassten Verbrauchs. Die Verordnung gibt keine Rangfolge vor. Wählen Sie die Grundlage, die dem tatsächlichen Verbrauch am nächsten kommt, und halten Sie sie in der Abrechnung fest. Ob auch ein verweigerter Zutritt des Mieters zur Wohnung ein “anderer zwingender Grund” ist, sagt der Text nicht.

Es gibt eine Grenze (§ 9a Abs. 2): Überschreitet die von der Schätzung betroffene Fläche 25 Prozent der für die Verteilung maßgeblichen gesamten Fläche, verteilen Sie alle Kosten ausschließlich nach Fläche beziehungsweise nach dem Maßstab, den Sie für die übrigen Kosten gewählt haben (§ 7 Abs. 1 Satz 5, § 8 Abs. 1). Bei 300 m² Gesamtfläche liegt die Grenze bei 75 m². Fällt bei einer Wohnung von 60 m² das Gerät aus, schätzen Sie (20 Prozent). Sind zusätzlich 30 m² betroffen, sind es 90 m² oder 30 Prozent, und die ganze Heizkostenabrechnung läuft nach Fläche.

Ohne Messdienst, aber mit eigenen Geräten

Die Verordnung nennt keinen Messdienst als Pflicht. Der Gebäudeeigentümer muss erfassen und verteilen (§ 4 Abs. 1, § 6 Abs. 1 HeizkostenV), und die Wahl der Ausstattung bleibt ihm im Rahmen des § 5 überlassen (§ 4 Abs. 2 Satz 3). Ob Sie Verteiler ablesen und die Abrechnung selbst erstellen, steht Ihnen daher frei, wenn Sie vier Dinge beachten:

Die Geräte müssen für das Heizsystem geeignet und technisch einwandfrei angebracht sein. Soweit keine eichrechtlichen Bestimmungen gelten, brauchen sie die Bestätigung einer sachverständigen Stelle, dass sie den anerkannten Regeln der Technik entsprechen (§ 5 Abs. 1 Satz 2 bis 4).
Nicht fernablesbare Geräte müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden (§ 5 Abs. 3). Sonst drohen 3 Prozent Kürzung (§ 12 Abs. 1 Satz 2). Das erklärt der Ratgeber Fernablesbare Zähler: Pflicht bis 31.12.2026. Bei neuen fernablesbaren Geräten ist das Schlüsselmaterial dem Gebäudeeigentümer kostenfrei zur Verfügung zu stellen (§ 5 Abs. 5 Satz 3), damit auch eine andere Person ablesen kann.
Das Ableseergebnis bei nicht fernablesbaren Geräten soll dem Mieter in der Regel innerhalb eines Monats mitgeteilt werden (§ 6 Abs. 1 Satz 2).
Die Abrechnung muss die Angaben nach § 6a Abs. 3 enthalten, sonst darf der Mieter ebenfalls um 3 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 3). Dazu gehören unter anderem die Kontaktadressen von Verbraucherorganisationen oder Energieagenturen und der Vergleich mit dem Vorjahr.

Die Kosten der Berechnung und Aufteilung gehören zu den Kosten des Anlagenbetriebs (§ 7 Abs. 2). Die Verteilung nach Verbrauch und Fläche rechnen Sie mit dem Werkzeug Heizkostenabrechnung erstellen.

Heizkostenabrechnung ohne Zähler: So gehen Sie vor

Anlage klären. Zentrale Heizung oder Einzelheizungen? Nur bei einer zentralen Anlage verteilen Sie nach der Verordnung (§ 1 Abs. 1).
Ausnahme prüfen. Passt eine Fallgruppe aus § 11 auf Ihr Gebäude, oder gilt § 2 mit einer abweichenden Vertragsklausel?
Geräte einbauen oder mieten, wenn keine Ausnahme greift. Bei Miete teilen Sie den Nutzern vorher die Kosten mit. Widerspricht die Mehrheit binnen eines Monats, ist die Anmietung unzulässig (§ 4 Abs. 2 Satz 2).
Für den laufenden Zeitraum schätzen, wenn nur einzelne Geräte ausgefallen sind (§ 9a), und die Schätzgrundlage in der Abrechnung nennen.
Verteilen nach § 7 und § 8 und die Angaben nach § 6a ergänzen.

Wie Sie Heiz- und Warmwasserkosten insgesamt auf den Mieter umlegen, lesen Sie im Ratgeber Heizkosten auf den Mieter umlegen.

Häufige Fragen

Darf ich die Heizkosten nach Wohnfläche abrechnen, wenn es keine Zähler gibt?

Bei zentraler Heizung grundsätzlich nicht. Die Verordnung verlangt, die Kosten auf Grundlage der Verbrauchserfassung zu verteilen (§ 6 Abs. 1 HeizkostenV). Rechnen Sie trotzdem nur nach Fläche ab, darf der Mieter seinen Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 Satz 1). Zulässig ist die reine Flächenverteilung, wenn eine Ausnahme nach § 11 vorliegt, wenn die Verordnung nach § 1 nicht gilt (zum Beispiel bei einer Etagenheizung ohne zentrale Anlage) oder wenn § 2 greift und der Mietvertrag etwas anderes vorsieht.

Was mache ich, wenn ein Heizkostenverteiler oder Zähler ausgefallen ist?

Ist der Verbrauch wegen eines Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst worden, ermitteln Sie ihn aus dem Verbrauch der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen, aus dem Verbrauch vergleichbarer anderer Räume im selben Zeitraum oder aus dem Durchschnittsverbrauch des Gebäudes oder der Nutzergruppe (§ 9a Abs. 1 HeizkostenV). Betrifft das mehr als 25 Prozent der Fläche, verteilen Sie alle Kosten nach Fläche (§ 9a Abs. 2).

Brauche ich für die Ablesung und Abrechnung einen Messdienst?

Die Verordnung schreibt keinen Messdienst vor. Sie verpflichtet den Gebäudeeigentümer, den Verbrauch zu erfassen und die Kosten zu verteilen (§§ 4 Abs. 1, 6 Abs. 1 HeizkostenV). Welche Ausstattung er wählt, bleibt ihm im Rahmen des § 5 überlassen (§ 4 Abs. 2 Satz 3). Sie dürfen also selbst ablesen und selbst abrechnen, wenn die Geräte den Anforderungen des § 5 entsprechen und die Abrechnung die Angaben nach § 6a enthält.

Muss ich Wärmemengenzähler einbauen?

Nein. Für die Wärme dürfen Wärmezähler oder Heizkostenverteiler verwendet werden (§ 5 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV). Für Warmwasser sind Warmwasserzähler vorgesehen. Die Geräte müssen für das jeweilige Heizsystem geeignet sein und technisch einwandfrei angebracht werden (§ 5 Abs. 1 Satz 4).

Kann der Mieter verlangen, dass ich Zähler einbaue?

Ja. Der Nutzer ist berechtigt, vom Gebäudeeigentümer die Erfüllung der Pflichten zur Verbrauchserfassung zu verlangen (§ 4 Abs. 4 HeizkostenV). Umgekehrt müssen die Mieter den Einbau dulden (§ 4 Abs. 2 Satz 1).

Quellen

Erstellen Sie Ihre Abrechnung mit dem Werkzeug auf der Startseite. Dieser Text ist allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Der Einzelfall hängt von Ihrem Mietvertrag ab.

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