Hausgeldabrechnung prüfen: die Jahresabrechnung der WEG verstehen und rechtzeitig handeln

Stand: 20.10.2026. Rechtsgrundlagen: BetrKV, BGB, WEG (gesetze-im-internet.de).

Einmal im Jahr schickt der Verwalter die Jahresabrechnung, meist zusammen mit der Einladung zur Eigentümerversammlung. Viele Eigentümer schauen nur auf die letzte Zeile: Nachzahlung oder Guthaben. Wer die Wohnung vermietet, braucht die Abrechnung aber auch für die Nebenkostenabrechnung des Mieters, und Fehler wandern dann mit. Dieser Ratgeber erklärt, was über die Abrechnung beschlossen wird, wie sie aufgebaut ist, was Sie prüfen sollten und welche Fristen gelten. Er bietet allgemeine Informationen und ist keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Was nach § 28 WEG beschlossen wird

Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zum 1. Dezember 2020 trennt das Gesetz zwischen dem Beschluss und dem Zahlenwerk. Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). Zu diesem Zweck stellt der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan auf, die Jahresabrechnung, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält (§ 28 Abs. 2 Satz 2 WEG).

Der Bundesgerichtshof hat das so zusammengefasst: Gegenstand des Beschlusses sind nur die Zahlungspflichten, die zum Ausgleich einer Unter- oder Überdeckung aus dem Wirtschaftsplan nötig sind, die sogenannten Abrechnungsspitzen. Das zugrunde liegende Zahlenwerk dient nur der Vorbereitung (BGH, Urteil vom 20.09.2024, V ZR 195/23, Rn. 7). Nach der Gesetzesbegründung soll das die Zahl der Streitigkeiten verringern (BT-Drs. 19/18791, S. 76).

Daneben erstellt der Verwalter nach Ablauf des Jahres einen Vermögensbericht. Er enthält den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens und ist jedem Eigentümer zur Verfügung zu stellen (§ 28 Abs. 4 WEG). Über ihn wird nicht beschlossen. Ist er falsch oder fehlt er, haben Sie nach der Gesetzesbegründung einen Anspruch auf einen richtigen Bericht, der Beschluss über die Abrechnung wird dadurch aber nicht fehlerhaft (BT-Drs. 19/18791, S. 78).

So ist eine Jahresabrechnung aufgebaut

Das Gesetz schreibt keine bestimmte Gliederung vor. In der Praxis besteht die Abrechnung meist aus diesen Teilen:

• Die Gesamtabrechnung zeigt die Einnahmen und Ausgaben der ganzen Gemeinschaft im Kalenderjahr.
• Die Einzelabrechnung verteilt die Kosten auf Ihre Wohnung und stellt ihnen die Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan gegenüber.
• Die Verteilerschlüssel bestimmen, welcher Anteil auf Sie entfällt. Ohne abweichende Regel gilt das Verhältnis der Miteigentumsanteile laut Grundbuch (§ 16 Abs. 2 Satz 1 und Abs. 1 Satz 2 WEG). Die Eigentümer können für einzelne Kosten oder Kostenarten eine andere Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Für Heizung und Warmwasser gilt die Heizkostenverordnung auch dann, wenn die Eigentümer etwas anderes vereinbart oder beschlossen haben (§ 3 HeizkostenV).
• Die Erhaltungsrücklage ist das Geld, das die Gemeinschaft für spätere Reparaturen anspart (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Ihr Stand gehört in den Vermögensbericht.
• Die Abrechnungsspitze ist das Ergebnis Ihrer Einzelabrechnung: der Nachschuss, wenn Ihre Kosten die Vorschüsse übersteigen, oder die Anpassung der Vorschüsse, wenn sie darunter liegen.

Ein vereinfachtes Beispiel mit ausgedachten Zahlen: Ihre Wohnung hat 85 von 1.000 Miteigentumsanteilen. Die Gemeinschaft verteilt alle Kosten nach Miteigentumsanteilen, Ihr Vorschuss laut Wirtschaftsplan beträgt 410 € im Monat.

Über diese 180 € stimmen die Eigentümer ab. Hätte der Verwalter die Dachreparatur zusätzlich verteilt, wären es 945 €. Genau das ist ein Fehler, der zählt: Ausgaben, die aus der Erhaltungsrücklage bezahlt wurden, sind verteilungsneutral und dürfen nicht in die Abrechnungsspitze einfließen, weil die Eigentümer sie über die Rücklage schon bezahlt haben (BGH, Urteil vom 11.04.2025, V ZR 96/24, Rn. 14).

Checkliste: Was Sie prüfen sollten

Prüfen Sie die Abrechnung, bevor die Versammlung stattfindet. Danach läuft schon die Frist.

1. Plausibilität. Vergleichen Sie die großen Posten mit dem Wirtschaftsplan und dem Vorjahr. Starke Sprünge bei Versicherung, Wasser oder Hausmeister sollten sich erklären lassen.
2. Schlüssel. Stimmt Ihr Anteil, etwa 85 von 1.000, mit dem Grundbuch oder der Teilungserklärung überein? Gibt es für eine Kostenart einen abweichenden Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, muss die Abrechnung ihn anwenden.
3. Ihre Vorschüsse. Die Abrechnungsspitze wird gegen die Vorschüsse gerechnet, die Sie laut Wirtschaftsplan schulden. Nach dem Bundesgerichtshof kommt es darauf an, ob dieses Hausgeld-Soll mit dem richtigen Betrag eingestellt ist (V ZR 195/23, Rn. 10). Rückstände aus dem Wirtschaftsplan bleiben eine eigene Schuld und werden durch die Abrechnung nicht berührt (Rn. 7).
4. Rücklage. Wurden Reparaturen aus der Rücklage bezahlt, dürfen sie Ihre Abrechnungsspitze nicht erhöhen. Prüfen Sie außerdem, ob der Stand der Rücklage im Vermögensbericht zu Zuführungen und Entnahmen passt.
5. Kontostände. Anfangsbestand, Einnahmen und Ausgaben sollten den Endbestand der Konten ergeben. Eine Lücke spricht für fehlende Buchungen.

Für alles, was Sie nachprüfen wollen, haben Sie ein eigenes Recht: Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG). Nach der Gesetzesbegründung gehören dazu etwa Verträge und Kontoauszüge, auf Papier oder digital (BT-Drs. 19/18791, S. 60). Wie Sie die Einsicht praktisch anfordern, zeigt der Ratgeber Belegeinsicht des Mieters: Wenn die Belege beim WEG-Verwalter liegen.

Fristen: Anfechtung innerhalb eines Monats

Halten Sie den Beschluss für falsch, ist die Anfechtungsklage der Weg. Sie richtet sich nicht gegen den Verwalter und nicht gegen die anderen Eigentümer, sondern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 44 Abs. 2 Satz 1 WEG). Zuständig ist ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG, § 23 Nr. 2 Buchstabe c GVG).

Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden (§ 45 Satz 1 WEG). Maßgeblich ist der Tag der Versammlung, nicht der Tag, an dem das Protokoll bei Ihnen ankommt. Fand die Versammlung am Freitag, 15. Mai 2026 statt, endet die Klagefrist am 15. Juni 2026 und die Begründungsfrist am 15. Juli 2026 (§ 187 Abs. 1, § 188 Abs. 2 BGB). Den Wortlaut der Beschlüsse finden Sie in der Niederschrift und in der Beschluss-Sammlung, in die Sie Einsicht nehmen können (§ 24 Abs. 6 und 7 WEG).

Verpassen Sie die Frist, bleibt der Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist (§ 23 Abs. 4 Satz 2 WEG). Der Nachschuss ist dann zu zahlen, auch wenn die Abrechnung Fehler hat. Nur ein Beschluss, der gegen zwingendes Recht verstößt, ist von vornherein nichtig (§ 23 Abs. 4 Satz 1 WEG). Wer ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war, kann Wiedereinsetzung beantragen (§ 45 Satz 2 WEG mit § 233 ZPO). Darauf sollten Sie sich nicht verlassen.

Eine Klage hat nur Aussicht auf Erfolg, wenn sich der Fehler auf Ihre Zahlungspflicht auswirkt. Fehler der Jahresabrechnung führen nur dann zur Ungültigerklärung, wenn sie die Abrechnungsspitze verändern (V ZR 195/23, Rn. 8). Eine fehlende Aufschlüsselung, die am Betrag nichts ändert, genügt nicht (Rn. 17). Ist nur eine abgrenzbare Kostenposition falsch, kann der Beschluss auch nur insoweit angefochten werden (V ZR 96/24, Rn. 24).

Hausgeldabrechnung prüfen lassen: wer das kann

Der Verwaltungsbeirat. Gibt es einen Beirat, soll er die Jahresabrechnung prüfen und mit einer Stellungnahme versehen, bevor die Eigentümer beschließen (§ 29 Abs. 2 Satz 2 WEG). Fragen Sie vor der Versammlung nach dieser Stellungnahme. Ein Beirat, der unentgeltlich tätig ist, haftet nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§ 29 Abs. 3 WEG). Eine Garantie für eine fehlerfreie Abrechnung ist seine Prüfung also nicht.

Eigentümerverbände. Vereine wie Haus & Grund oder Wohnen im Eigentum beraten ihre Mitglieder zu Fragen des Wohnungseigentums. Was im Mitgliedsbeitrag enthalten ist, unterscheidet sich je nach Verband und Ortsverein.

Rechtsanwälte. Geht es um eine Anfechtung, brauchen Sie eine Einschätzung im Einzelfall. Wegen der Monatsfrist sollten Sie sich früh melden, am besten schon mit der Einladung zur Versammlung.

Steuerberater. Für die Steuerseite, etwa die Werbungskosten in der Anlage V oder Rücklagenentnahmen, ist die Steuerberatung zuständig. Einen Überblick gibt der Ratgeber Nebenkostenabrechnung der Eigentumswohnung in der Steuererklärung.

Von der geprüften Abrechnung zur Nebenkostenabrechnung

Der Beschluss der Eigentümer bindet Ihren Mieter nicht. Nach dem Bundesgerichtshof ist er ein interner Akt der Willensbildung der Eigentümer (BGH, Urteil vom 25.01.2017, VIII ZR 249/15, Rn. 24, noch zum früheren WEG). Was der Mieter tragen muss, richtet sich nach dem Mietvertrag. Ein Fehler, den Sie in der Hausgeldabrechnung finden, sollte deshalb nicht in die Nebenkostenabrechnung wandern, auch wenn die Gemeinschaft ihn bestandskräftig beschlossen hat.

Aus der Einzelabrechnung übernehmen Sie nur die umlagefähigen Betriebskosten. Verwaltung, Erhaltung und Rücklage bleiben bei Ihnen, wie der Ratgeber Nicht umlagefähige Kosten in der Hausgeldabrechnung erklärt. Die einzelnen Schritte beschreibt der Ratgeber Nebenkostenabrechnung aus der Hausgeldabrechnung erstellen. Kommt die Jahresabrechnung erst kurz vor Jahresende, hilft der Ratgeber Hausgeldabrechnung kommt zu spät. Mit dem Werkzeug auf der Startseite trennen Sie die Posten Ihrer Einzelabrechnung und berechnen den Anteil des Mieters.

Häufige Fragen

Quellen

• § 28 WEG: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht
• § 16 WEG: Nutzungen und Kosten (Absatz 2: Kostenverteilung)
• § 18 WEG: Verwaltung und Benutzung (Absatz 4: Einsicht in die Verwaltungsunterlagen)
• § 19 WEG: Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss (Absatz 2 Nr. 4)
• § 23 WEG: Wohnungseigentümerversammlung (Absatz 4: Gültigkeit und Nichtigkeit von Beschlüssen)
• § 24 WEG: Einberufung, Vorsitz, Niederschrift (Absatz 6 und 7)
• § 29 WEG: Verwaltungsbeirat (Absatz 2)
• § 43 WEG: Zuständigkeit
• § 44 WEG: Beschlussklagen
• § 45 WEG: Fristen der Anfechtungsklage
• § 3 HeizkostenV: Anwendung auf das Wohnungseigentum
• § 23 GVG: Zuständigkeit der Amtsgerichte (Nr. 2 Buchstabe c)
• § 187 BGB: Fristbeginn
• § 188 BGB: Fristende
• § 233 ZPO: Wiedereinsetzung in den vorigen Stand
• BT-Drucksache 19/18791, Regierungsentwurf zum WEMoG, Begründung zu § 18 Abs. 4 (S. 60), zu § 28 (S. 76 bis 78, dort noch als Absatz 3 für den Vermögensbericht) und zu § 29 Abs. 2 (S. 78)
• BGH, Urteil vom 20.09.2024, V ZR 195/23 (Beschlussgegenstand nur Abrechnungsspitze, Rn. 7; nur betragsrelevante Fehler, Rn. 8 und 17; Hausgeld-Soll laut Wirtschaftsplan, Rn. 10)
• BGH, Urteil vom 11.04.2025, V ZR 96/24 (Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage verteilungsneutral, Rn. 14; Teilanfechtung, Rn. 24)
• BGH, Urteil vom 25.01.2017, VIII ZR 249/15 (Beschluss der Eigentümer bindet den Mieter nicht, Rn. 24)