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Mieterhöhungsrechner: Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und Fristen

Der Rechner ist kostenlos. Das fertige Mieterhöhungsverlangen als PDF kostet einmalig 6,90 €, ohne Abo und ohne Konto.

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Erste Seite des Muster-Mieterhöhungsverlangens mit Aufdruck MUSTERSo sieht das fertige Schreiben aus

Bei einem normalen Mietvertrag dürfen Sie die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben (§ 558 BGB). Dabei darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen (Kappungsgrenze), in vielen Städten um höchstens 15 Prozent. Der Rechner nimmt Ihre Zahlen, nennt die höchste neue Miete, die danach möglich ist, und zeigt die Fristen: frühester Zugang, Zustimmungsfrist, Beginn der neuen Miete und Klagefrist.

Kappungsgrenzen-Verordnungen der Länder, Stand 21.10.2026. Stand der Rechtsgrundlagen: 19.10.2026.

Rechenhilfe, keine Rechtsberatung. Der Rechner ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls.

Mehr dazu

Er rechnet mit Ihren Angaben, prüft nicht Ihren Mietvertrag und ermittelt die Vergleichsmiete nicht selbst. Ihre Eingaben bleiben im Browser und werden nicht übertragen. Auf Ihrem Gerät gespeichert werden sie nur, wenn Sie das Kästchen „Eingaben auf diesem Gerät speichern“ ankreuzen. Nach einem Kauf merkt sich Ihr Browser außerdem, dass Sie bezahlt haben (Kaufkennung und Kaufdatum), damit das PDF freigeschaltet bleibt. Für den Rückweg von der Zahlung liegen die Eingaben bis zum Schließen der Seite im Browser.

Zuerst prüfen: Trifft einer dieser Sonderfälle zu? (Staffelmiete, Indexmiete, Sozialwohnung, möbliert …)

Trifft eines davon zu?

Für diese Fälle rechnet der Rechner nicht. Setzen Sie ein Häkchen, dann erfahren Sie, warum.

Wo liegt die Wohnung?

Beim Tippen schlägt der Browser Gemeinden aus den Verordnungslisten vor. Steht Ihre Gemeinde nicht darin, gilt nach den Listen die Regelgrenze von 20 Prozent.

Das Land zeigt Ihnen die Verordnung und ihren Stand. Welche Gemeinde darunter fällt, steht dort in der Liste.

Wird beim Treffer in der Gemeindeliste automatisch gesetzt. Sie können den Wert jederzeit selbst umstellen. Verbindlich ist allein der Text der Landesverordnung.

Ihre Zahlen

Nur die Kaltmiete, ohne Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung und ohne Modernisierungsumlage (§ 559 BGB).

Maßgeblich ist die tatsächliche Wohnfläche, nicht der Wert im Mietvertrag. Balkone zählen nach der Wohnflächenverordnung meist zu einem Viertel.

Lesen Sie den Wert selbst aus dem Mietspiegel ab oder aus Ihren Vergleichswohnungen. Die meisten Mietspiegel nennen eine Spanne. Welcher Wert innerhalb der Spanne zu Ihrer Wohnung passt, entscheiden Sie, der Rechner übernimmt Ihren Wert. Gleichen Sie die Merkmale (Baujahr, Ausstattung, Lage) genau ab.

Der Tag, ab dem die jetzige Grundmiete gilt. Erhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) oder geänderter Betriebskosten (§ 560 BGB) zählen nicht mit.

Entscheidend ist, wann das Schreiben beim Mieter ankommt, nicht das Datum auf dem Brief.

Gemeint ist die Miete, die drei Jahre vor dem Beginn der neuen Miete galt, ohne Erhöhungen nach den §§ 559 und 560 BGB. Das genaue Datum ergibt sich aus dem Zugangsdatum. Ist das Mietverhältnis jünger als drei Jahre, tragen Sie die Anfangsmiete ein.

Ergebnis

Tragen Sie die Zahlen ein. Das Ergebnis erscheint dann hier.

So rechnet der Rechner

  1. Vergleichsmiete: Euro je m² mal Wohnfläche, auf den Cent abgerundet. Alternativ geben Sie den Gesamtbetrag an. Die Miete darf nach § 558 Abs. 1 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen, die aus den üblichen Entgelten der letzten sechs Jahre gebildet wird (§ 558 Abs. 2 BGB).
  2. Kappungsgrenze: Ausgangswert ist die Nettokaltmiete drei Jahre vor dem Beginn der neuen Miete. Sie darf um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten mit Landesverordnung um 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Die Grenze wird auf den Cent abgerundet. Beispiel: 850,00 € plus 15 Prozent ergibt 977,50 €.
  3. Höchste neue Miete: der niedrigere der beiden Beträge. Liegt die aktuelle Miete schon bei oder über einem davon, ist keine Erhöhung nach § 558 BGB möglich.
  4. Sperrfristen (§ 558 Abs. 1 BGB): Die Miete muss zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein. Das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung zugehen. Der Rechner nennt den frühesten Zugang, bei dem beide Fristen eingehalten sind.
  5. Fristen nach Zugang (§ 558b BGB): Die neue Miete ist mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang geschuldet, wenn der Mieter zustimmt. Er hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats Zeit. Stimmt er nicht zu, können Sie innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Beispiel: Zugang am 21.10.2026, Zustimmung bis 31.12.2026, neue Miete ab 01.01.2027, Klage bis 31.03.2027. Der Rechner verschiebt die Fristenden nicht auf einen Werktag. Fällt das Ende einer Frist auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, kann es sich auf den nächsten Werktag verschieben (§ 193 BGB).
  6. Gebietsliste: Ob Ihre Gemeinde die 15-Prozent-Grenze hat, entnimmt der Rechner den Landesverordnungen, wie wir sie am 21.10.2026 gelesen haben. Die vollständige Liste mit Fundstellen steht auf der Seite Kappungsgrenze nach Bundesland. Verordnungen laufen aus und werden geändert, deshalb zeigt der Rechner das Ende der Geltung und warnt, wenn Ihr Zugang oder der Beginn der neuen Miete danach liegt.

Was der Rechner nicht prüft

  • Ob die Vergleichsmiete, die Sie eingeben, zu Ihrer Wohnung passt. Mietspiegel, Spannen, Zu- und Abschläge und die Einordnung sind Ihre Entscheidung.
  • Ob das Schreiben formal in Ordnung ist: Textform, Begründung, Angaben bei einem qualifizierten Mietspiegel. Die Liste im Ergebnis ist eine Erinnerung, keine Prüfung.
  • Inklusiv- und Teilinklusivmieten, möblierte Vermietung, Staffel- und Indexmieten, preisgebundenen Wohnraum und geförderte Modernisierungen (siehe Schritt 1).
  • Eine laufende Modernisierungsumlage oder besondere Vereinbarungen im Mietvertrag.
  • Gesetzesänderungen: Der Regierungsentwurf zum Mietrecht (Bundestags-Drucksache 21/6807) ändert die §§ 558 bis 558e BGB nach unserer Lektüre nicht. Er ist außerdem noch nicht beschlossen.

Bei Zweifeln wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt oder einen Haus- und Grundbesitzerverein. Wie Sie Schritt für Schritt vorgehen, steht im Ratgeber Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Bei einer Indexmiete rechnen Sie mit dem Indexmiete-Rechner.

Quellen

Verantwortlich für den Inhalt: Bastian Glasser. Betreiber: Talerbox GmbH i. L., siehe Impressum.

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