Kosten aus dem Vorjahr in der Hausgeldabrechnung: So rechnen Sie mit dem Mieter ab

Stand: 19.10.2026. Rechtsgrundlagen: BetrKV, BGB, WEG (gesetze-im-internet.de).

In der Hausgeldabrechnung für 2025 steht beim Wasser ein höherer Betrag als erwartet. Beim Nachfragen erklärt der Verwalter, dass darin die Nachzahlung an den Versorger für 2024 steckt. Die Rechnung kam erst im Frühjahr 2025 und wurde dann bezahlt. Viele Vermieter fragen sich, ob sie diesen Betrag in die Nebenkostenabrechnung 2025 übernehmen dürfen. Dieser Ratgeber erklärt die beiden Abrechnungsmethoden, die Ausnahme für Heizkosten und die Besonderheit beim Mieterwechsel. Er bietet allgemeine Informationen und ist keine Rechtsberatung.

Zwei Methoden: Leistungsprinzip und Abflussprinzip

Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Wie die Kosten einem Jahr zugeordnet werden, sagt das Gesetz nicht. In der Praxis gibt es zwei Wege, die der Bundesgerichtshof so beschreibt:

Leistungsprinzip. Abgerechnet werden die Betriebskosten, die für den jeweiligen Abrechnungszeitraum angefallen sind. Die Wasserkosten für 2024 gehören danach in die Abrechnung für 2024, auch wenn der Versorger sie erst 2025 in Rechnung stellt.
Abflussprinzip. Der Vermieter stellt alle Kosten in die Abrechnung ein, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird. Bezahlt er 2025 eine Wasserrechnung für 2024, kann er sie in die Abrechnung für 2025 aufnehmen.

Beide Beschreibungen stammen aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20. Februar 2008 (VIII ZR 49/07, Rn. 15 und 16).

Was der Bundesgerichtshof entschieden hat

Der Senat hat den Streit 2008 entschieden. Die §§ 556 ff. BGB legen den Vermieter nicht auf das Leistungsprinzip fest. Auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig (BGH, Urteil vom 20.02.2008, VIII ZR 49/07).

Zur Begründung führt das Gericht mehrere Punkte an. Weder das Gesetz noch die Gesetzesmaterialien schreiben eine bestimmte zeitliche Zuordnung vor (Rn. 19). Das Abflussprinzip vereinfacht die Abrechnung für den Vermieter, weil er nicht auf späte Rechnungen der Versorger warten muss (Rn. 24). Gewisse Ungenauigkeiten nimmt der Senat dabei hin. Auch für den Mieter sieht er einen Vorteil: Er kann anhand des Fälligkeitsdatums einer Rechnung leicht feststellen, ob ein Betrag zum Abrechnungszeitraum gehört (Rn. 23).

Wichtig ist der Sachverhalt. Der Mieter hatte sowohl im Jahr des Verbrauchs als auch im Jahr der Zahlung in der Wohnung gewohnt. Ob der Vermieter in besonders gelagerten Fällen eines Mieterwechsels nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert sein könnte, nach dem Abflussprinzip abzurechnen, hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich offengelassen (Rn. 24).

Warum die Hausgeldabrechnung oft nach dem Abflussprinzip aussieht

Die Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft enthält nach § 28 Abs. 2 WEG die Einnahmen und Ausgaben des Kalenderjahres. Eine Rechnung, die die Gemeinschaft 2025 bezahlt hat, erscheint deshalb meist in der Abrechnung für 2025, auch wenn sie das Vorjahr betrifft. Wenn Sie die Zahlen für Ihren Mieter daraus übernehmen, rechnen Sie in der Regel nach dem Abflussprinzip ab, ohne es ausdrücklich gewählt zu haben.

Das ist zulässig, solange derselbe Mieter in beiden Jahren in der Wohnung gewohnt hat. Schauen Sie trotzdem genau hin. Fällt Ihnen ein ungewöhnlich hoher Posten auf, fragen Sie den Verwalter nach der Rechnung und dem Zeitraum, für den sie gilt. Der Mieter darf bei der Belegeinsicht auch die Zahlungsbelege sehen, und zwar bei beiden Methoden (BGH, Urteil vom 09.12.2020, VIII ZR 118/19, Rn. 14). Gerade beim Abflussprinzip ist er darauf angewiesen, weil es auf den Tag der Zahlung ankommt (Rn. 17).

Die Ausnahme: Heizkosten

Für Heizung und Warmwasser gilt das Abflussprinzip nicht. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Heizkosten nicht nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden können, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs (BGH, Urteil vom 01.02.2012, VIII ZR 156/11). Er stützt sich auf die Heizkostenverordnung. Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage gehören danach die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV).

Ein Beispiel: Die Gemeinschaft kauft im Dezember 2025 Heizöl für den nächsten Winter. Die Zahlung steht in den Ausgaben der Jahresabrechnung 2025. Für Ihren Mieter zählt aber nur das Öl, das 2025 tatsächlich verbrannt wurde. Diese Rechnung macht der Messdienst. Übernehmen Sie deshalb für die Heizkosten immer die Zahlen aus seiner Abrechnung und nicht die Ausgaben aus der Hausgeldabrechnung.

Ein Fehler an dieser Stelle lässt sich nicht einfach pauschal ausgleichen. Nach dem Bundesgerichtshof kann eine Heizkostenabrechnung, die auf dem Abflussprinzip beruht, nicht durch die Kürzung um 15 Prozent nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV geheilt werden (VIII ZR 156/11). Mehr zur Heizkostenabrechnung finden Sie im Ratgeber Heizkosten aus der Hausgeldabrechnung auf den Mieter umlegen.

Vorsicht beim Mieterwechsel

Ist zwischen dem Jahr des Verbrauchs und dem Jahr der Zahlung ein neuer Mieter eingezogen, wird das Abflussprinzip heikel. Der neue Mieter würde dann Kosten tragen, die sein Vorgänger verursacht hat. Weil der Bundesgerichtshof diesen Fall offengelassen hat, sollten Sie vorsichtig sein. Ordnen Sie Nachzahlungen für Zeiträume vor dem Einzug nicht dem neuen Mieter zu, sondern dem Zeitraum, für den sie gelten.

Ob Sie den Betrag noch vom Vormieter verlangen können, hängt unter anderem von der Abrechnungsfrist ab. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Danach sind Nachforderungen ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB). Lassen Sie im Zweifel prüfen, ob eine Nachforderung noch möglich ist.

Für die Heizkosten gilt beim Mieterwechsel ohnehin eine eigene Regel. Der Gebäudeeigentümer hat eine Zwischenablesung vorzunehmen (§ 9b Abs. 1 HeizkostenV). Wie Sie die übrigen Kosten aufteilen, erklärt der Ratgeber Mieterwechsel und Leerstand in der Nebenkostenabrechnung.

Rechenbeispiel (ausgedacht)

Die Jahresabrechnung der Gemeinschaft für 2025 weist für Ihre Wohnung beim Wasser und Abwasser 600,00 € aus. Auf Nachfrage schlüsselt der Verwalter den Betrag auf:

Posten	Betrag
Abschläge an den Versorger für 2025	540,00 €
Nachzahlung laut Endabrechnung für 2024, bezahlt im März 2025	60,00 €
Summe in der Hausgeldabrechnung 2025	600,00 €

Fall 1: Derselbe Mieter wohnt seit 2020 in der Wohnung. Sie dürfen die 600,00 € nach dem Abflussprinzip in die Nebenkostenabrechnung 2025 übernehmen. Die Nachzahlung für 2025 selbst zahlt die Gemeinschaft voraussichtlich 2026. Sie erscheint dann in der Abrechnung für 2026.

Fall 2: Der Vormieter ist am 31. Dezember 2024 ausgezogen, der neue Mieter wohnt seit dem 1. Januar 2025 in der Wohnung. Dem neuen Mieter setzen Sie nur die 540,00 € an. Die 60,00 € betreffen den Verbrauch des Vormieters. Ob Sie diesen Betrag noch von ihm verlangen können, hängt von der Frist für die Abrechnung 2024 ab. Sie endet am 31. Dezember 2025.

Bleiben Sie bei einer Methode

Wechseln Sie die Methode nicht von Jahr zu Jahr. Haben Sie 2024 nach dem Abflussprinzip abgerechnet und stellen 2025 auf das Leistungsprinzip um, fällt die Nachzahlung für 2024 durch das Raster und bleibt bei Ihnen. Beim umgekehrten Wechsel kann derselbe Betrag zweimal in den Abrechnungen landen. Das wäre ein Fehler zulasten des Mieters.

So gehen Sie vor

Prüfen Sie die Hausgeldabrechnung auf auffällig hohe oder niedrige Posten.
Lassen Sie sich vom Verwalter erklären, für welchen Zeitraum eine Rechnung gilt und wann sie bezahlt wurde.
Übernehmen Sie Heizung und Warmwasser immer aus der Abrechnung des Messdienstes.
Prüfen Sie bei einem Mieterwechsel, ob Kosten aus der Zeit vor dem Einzug enthalten sind, und nehmen Sie diese heraus.
Halten Sie die Rechnungen und Zahlungsbelege für die Belegeinsicht bereit.

Wie Sie die Belege beim Verwalter anfordern, steht im Ratgeber Belegeinsicht des Mieters bei der Eigentumswohnung. Zur Abrechnung von Wasser und Abwasser lesen Sie den Ratgeber Wasser und Abwasser aus der Hausgeldabrechnung umlegen. Mit dem Werkzeug auf der Startseite übertragen Sie die bereinigten Beträge in eine Nebenkostenabrechnung für Ihren Mieter.

Häufige Fragen

Darf ich die Wassernachzahlung für das Vorjahr in die aktuelle Abrechnung aufnehmen?

Grundsätzlich ja. Der Bundesgerichtshof hat 2008 entschieden, dass eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip grundsätzlich zulässig ist (BGH, 20.02.2008, VIII ZR 49/07). In dem Fall ging es genau um Wasserkosten des Vorjahres, die der Vermieter erst im Folgejahr bezahlt hatte. Der Mieter wohnte in beiden Jahren in der Wohnung.

Gilt das auch für Heizkosten?

Nein. Heizkosten können nach dem Bundesgerichtshof nicht nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden. Maßgeblich ist der im Abrechnungszeitraum verbrauchte Brennstoff (BGH, 01.02.2012, VIII ZR 156/11). Übernehmen Sie für den Mieter die Zahlen aus der Heizkostenabrechnung des Messdienstes.

Was gilt, wenn der Mieter erst im laufenden Jahr eingezogen ist?

Diese Frage hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich offengelassen. Er hält es für möglich, dass der Vermieter in besonders gelagerten Fällen eines Mieterwechsels nach Treu und Glauben gehindert ist, nach dem Abflussprinzip abzurechnen (BGH, VIII ZR 49/07, Rn. 24). Rechnen Sie Nachzahlungen für Zeiträume vor dem Einzug deshalb besser nicht dem neuen Mieter an.

Muss ich im Mietvertrag festlegen, nach welcher Methode ich abrechne?

Das Gesetz schreibt keine Methode vor (BGH, VIII ZR 49/07, Rn. 19). Steht im Mietvertrag eine bestimmte Methode, halten Sie sich daran. Sonst sollten Sie bei einer Methode bleiben, damit von Jahr zu Jahr keine Kosten doppelt erscheinen oder verloren gehen.

Quellen

Erstellen Sie Ihre Abrechnung mit dem Werkzeug auf der Startseite. Dieser Text ist allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Der Einzelfall hängt von Ihrem Mietvertrag ab.

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