Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft: Was davon der Mieter zahlt

Stand: 19.10.2026. Rechtsgrundlagen: BetrKV, BGB, WEG (gesetze-im-internet.de).

Die Eigentümerversammlung beschließt eine Sonderumlage, und der Verwalter schickt die Zahlungsaufforderung. Viele Vermieter fragen dann, ob der Mieter einen Teil übernehmen muss. Die kurze Antwort lautet: meistens nicht. Die lange Antwort hängt davon ab, wofür das Geld gebraucht wird. Dieser Ratgeber ordnet die üblichen Fälle ein. Er bietet allgemeine Informationen und ist keine Rechtsberatung.

Was eine Sonderumlage ist

Das Wort Sonderumlage steht nicht im Wohnungseigentumsgesetz. Das Gesetz spricht von Vorschüssen und Nachschüssen. Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen (§ 28 Abs. 1 WEG). Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen sie über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG). Als Sonderumlage bezeichnet man im Alltag eine zusätzliche Zahlung außerhalb des Wirtschaftsplans, etwa weil die Rücklage nicht reicht oder eine größere Rechnung ansteht.

Jeder Eigentümer trägt die Kosten nach dem Verhältnis seines Anteils, wenn die Eigentümer nichts anderes beschlossen haben (§ 16 Abs. 2 WEG). Für Sie als Vermieter ist damit nur geklärt, was Sie der Gemeinschaft schulden. Was davon an Ihren Mieter weitergeht, regelt das Mietrecht.

Der Grundsatz: Nicht die Zahlung zählt, sondern die Kostenart

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch von Gebäude und Anlagen laufend entstehen (§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB). Welche das sind, zählt § 2 BetrKV auf. Zu den Betriebskosten gehören nicht:

Verwaltungskosten,
Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung, also Kosten, die aufgewendet werden müssen, um Mängel durch Abnutzung, Alterung und Witterung zu beseitigen (§ 1 Abs. 2 BetrKV).

Ob das Geld über das monatliche Hausgeld oder über eine Sonderumlage fließt, ändert daran nichts. Die Sonderumlage ist nur der Zahlungsweg. Fragen Sie deshalb immer: Welche Rechnung oder welcher Zweck steckt dahinter?

Einordnung nach Zweck

Zweck der Sonderumlage	Umlagefähig?	Grund
Dachsanierung, Fassade, Leitungen, Reparatur der Heizungsanlage	nein	Instandsetzung, § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV
Auffüllen der Erhaltungsrücklage	nein	Vorsorge für Erhaltung, § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG
Verwaltungsaufwand, Rechtsstreit der Gemeinschaft, Zahlungsausfälle einzelner Eigentümer	nein	Verwaltung nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV oder keine Kostenart aus § 2 BetrKV
Nachlieferung von Heizöl oder Pellets	ja, über die Heizkostenabrechnung	Betriebskosten nach § 2 Nr. 4 BetrKV
Ausstehende Rechnung für Wasser, Müll, Versicherung, Grundsteuer	ja, soweit die Kostenart vereinbart ist	§ 2 Nr. 1, 2, 8, 13 BetrKV
Modernisierung (zum Beispiel Wärmedämmung, neue Heizung)	nicht als Betriebskosten	Mieterhöhung nach § 559 BGB möglich

Eine Sonderumlage kann auch gemischt sein. Verlangen Sie dann vom Verwalter eine Aufschlüsselung nach Rechnungen. Ohne sie können Sie nicht sauber trennen.

Laufende Kosten über eine Sonderumlage

Wird die Sonderumlage nur beschlossen, weil Geld für laufende Kosten fehlt, ist sie ein Vorschuss auf Kosten, die später in der Jahresabrechnung der Gemeinschaft auftauchen. Dort stehen dann die tatsächlichen Ausgaben. Setzen Sie in der Abrechnung an den Mieter diese Beträge an, nicht zusätzlich die Zahlung der Sonderumlage. Sonst taucht derselbe Betrag doppelt auf.

Bei Heizöl oder anderen Brennstoffen läuft die Weitergabe über die Heizkostenabrechnung. Wie das funktioniert, steht im Ratgeber Heizkosten aus der Hausgeldabrechnung auf den Mieter umlegen.

Modernisierung: der andere Weg

Beschließt die Gemeinschaft eine Modernisierung, zum Beispiel eine bessere Dämmung, gehört die Sonderumlage dafür nicht zu den Betriebskosten. Der Vermieter kann unter den Voraussetzungen der §§ 555b und 559 BGB die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 BGB). Dabei gilt:

Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen ohnehin angefallen wären, werden abgezogen (§ 559 Abs. 2 BGB).
Die Miete darf sich innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen, bei einer Miete unter 7 Euro je Quadratmeter nicht um mehr als 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB).
Das Verfahren selbst (Ankündigung, Erklärung, Fristen) regeln weitere Vorschriften des BGB. Lassen Sie diesen Weg vor dem ersten Schritt prüfen, denn Formfehler können die Erhöhung unwirksam machen.

Die Modernisierungsumlage ist keine Betriebskostenabrechnung und gehört nicht in die jährliche Nebenkostenabrechnung.

Ein Rechenbeispiel (ausgedacht)

Die Gemeinschaft beschließt eine Sonderumlage. Auf Ihre Wohnung entfallen 1.800,00 €. Der Verwalter schlüsselt den Betrag so auf:

Zweck	Betrag
Dachsanierung	1.500,00 €
Nachkauf Heizöl	300,00 €
Summe	1.800,00 €

Die Dachsanierung ist eine Instandsetzung, die 1.500,00 € bleiben also bei Ihnen. Das Heizöl gehört zu den Brennstoffkosten. Es geht in die Heizkostenabrechnung ein, aber nicht mit den 300,00 € als pauschalem Betrag, sondern mit dem Verbrauch laut Abrechnung des Messdienstes. Der Mieter zahlt also nicht 300,00 € extra, sondern seinen verbrauchten Anteil an den Heizkosten, so wie es die Heizkostenverordnung vorsieht.

So gehen Sie vor

Lesen Sie den Beschluss und das Protokoll der Versammlung. Dort steht der Zweck.
Lassen Sie sich vom Verwalter die Beträge nach Rechnungen aufteilen.
Streichen Sie Instandsetzung, Rücklage und Verwaltung.
Übernehmen Sie laufende Betriebskosten erst, wenn sie in der Jahresabrechnung der Gemeinschaft stehen.
Prüfen Sie bei Modernisierungen den Weg über § 559 BGB, bevor Sie dem Mieter schreiben.

Weitere Posten, die nicht in die Abrechnung gehören, nennt der Ratgeber Nicht umlagefähige Kosten in der Hausgeldabrechnung. Das Werkzeug auf der Startseite trennt umlagefähige und nicht umlagefähige Posten für Sie.

Häufige Fragen

Darf ich die Sonderumlage an den Mieter weitergeben?

Als Ganzes dürfen Sie sie nicht weitergeben. Der Mieter trägt nur Betriebskosten, die im Mietvertrag vereinbart sind (§ 556 Abs. 1 BGB). Wofür die Gemeinschaft das Geld braucht, entscheidet über die Einordnung. Dient die Sonderumlage der Instandsetzung oder der Rücklage, ist sie nicht umlagefähig (§ 1 Abs. 2 BetrKV).

Was gilt, wenn die Sonderumlage für eine Modernisierung beschlossen wurde?

Als Betriebskosten kommt sie nicht in die Nebenkostenabrechnung. Unter den Voraussetzungen der §§ 555b und 559 BGB kann der Vermieter aber die jährliche Miete um 8 Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen. Das ist ein eigenes Verfahren mit eigenen Grenzen.

Kann eine Sonderumlage auch umlagefähige Kosten enthalten?

Ja. Wird sie zum Beispiel für eine Brennstoffnachlieferung oder für eine ausstehende Wasserrechnung beschlossen, handelt es sich um laufende Betriebskosten. Sie gehören dann in die Abrechnung des Jahres, in dem sie in der Jahresabrechnung der Gemeinschaft stehen. Nehmen Sie sie nicht zusätzlich als Sonderumlage auf.

Steht im Mietvertrag, der Mieter zahle auch Sonderumlagen. Ist das wirksam?

Eine Klausel, die dem Mieter mehr aufbürdet, als § 556 Abs. 1 BGB und die Betriebskostenverordnung zulassen, ist nach § 556 Abs. 5 BGB unwirksam, soweit sie zu seinen Lasten abweicht. Für Instandsetzung und Rücklage greift sie in der Regel nicht. Lassen Sie die Klausel im Zweifel prüfen.

Quellen

Erstellen Sie Ihre Abrechnung mit dem Werkzeug auf der Startseite. Dieser Text ist allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Der Einzelfall hängt von Ihrem Mietvertrag ab.

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